Matematik bilen çarptı, böldü İTower’a yapılacak yatırımın geri dönüş avantajını gördü

Fer Yapı ve Sinpaş GYO ortaklığı ile Bomonti’de başlatılan ofis projesi İTower, şu anki fiyatları ile yatırımcılara büyük fırsat sunuyor. 60 metrekarelik bir ofis katına ödenecek tutarın, kira geliri ile 11.5 yılda kendini ödeyebileceği görünüyor. Konut projelerinde ise benzer bir yatırımın geri dönüşü 17 yıldan önce pek mümkün değil.

Jones Lang LaSalle, dünyada gayrimenkul fiyatlarını özellikle de ofis kiralama ve satın alma fiyatlarını çok yakından takip eden bir firmadır. Geçen yılın son günlerinde yayınlanan Avrupa Ofis Raporu’nda İstanbul’a da önemli bir yer ayırmışlardı. Raporda İstanbul’da ofis kiralarının arttığına, A sınıfı ofis kiralarının Avrupa Yakası merkezi iş alanında aylık metrekare başına 30 euro’lara, Asya yakasında 14 ile 20 euro arasında bir noktaya çıktığına dikkat çekiliyordu. Avrupa’da ekonomilerde sınırlı da olsa büyümenin başlaması ile birlikte A sınıfı ofis kiralarının artış trendi içinde olduğu belirtilen raporda İstanbul’a ayrı bir parantez açılmış ve bu lokasyonda kira artış seyrinin Avrupa ortalamasının üzerinde olduğu vurgulanmıştı.



İstanbul’da hakikaten nitelikli ofis bulmak büyük sorun. Eski iş hanını biraz elden geçiren, dış cephesini camla kaplayan pek çok mülk sahibi ofisini A sınıfı ofis olarak pazarlamaya çalışıyor.

Güzel bir atasözü vardır. Aslan yattığı yerden belli olur. Bu söz iş hayatında bir kurala dönüşmüştür.

Bu kurala sadece bankalarımız dört dörtlük uyuyor. Geçenlerde Türkiye’nin önde gelen firmalarından birini başkanı ile buluşacaktım.

Kanyon’un hemen yanıbaşında, çok ünlü bir iş merkezindeki ofisine gittim. Otoparkından başlayarak 11’inci kattaki yerine ulaşana kadar gördüklerim hakikaten korkunçtu. Bir iş merkezinden ziyade yıllar öncesinde kaldığını düşündüğüm iş hanı mantığı ile işletiliyordu belli ki. 11’inci kata ulaşana kadar ara katlarda giren çıkan yüzünden asansör kapısı açıldıkça gördüğüm manzarayı, gideceğim kişinin ve temsil ettiği kurumun pozisyonuna yakıştıramadım. 11’inci kattaki ofis kendi başına çok özenli ve zevkliydi ama oraya da ışınlanarak çıkılmıyor ki...

Neyse lafı uzatmayalım. İstanbul’da nitelikle konut ihtiyacına yönelik önemli açılımlar yapılırken nitelikli ofis katına yönelik açılımlar sınırlı kaldı.



60 metrekare 250 bin $

Ofis projeleri genel olarak Maslak- Zincirlikuyu hattına sıkıştı. Oysa o hattın sadece sabah ve akşam saatlerinde değil 24 saate yayılan bir trafik sorunu var.

Fer Yapı-Sinpaş GYO ortaklığı ile Bomonti’de sadece ofis katlarından oluşan bir proje geliştirildi. Projenin lansmanı bu ayın başında yapıldı ve satışlar da başladı.

Matematik bilenler hesabı kitabı yaptı ve projeye tabir yerindeyse saldırdı.

Bakın o hesap nasıl yapılıyor.

Şu an İtower’da 60 metrekarelik bir ofis 250 bin dolardan satılıyor. (Bir hafta önce satış ilk başladığında bu ofisin fiyatı 230 bin dolarmış. Önümüzdeki hafta bir zam daha bekleniyor)

Jones Lang LaSalle ne diyor? İstanbul’da Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofislerin aylık metrekare kirası 30 euro civarında diyor. Hadi biz o euro’yu biraz daha makul bir seviyeye çekelim ve dolar yapalım. 60 metrekarelik bir ofisi kiraya verdiğinizde size her ay 1.800 dolar kira getirir. 250 bin dolarlık yatırım bedelini yaklaşık 139 ayda yani 11.5 yılda çıkartırsınız.

250 bin doları ofise değil de konuta yatırdığınızı düşünelim. 250 bin dolar yani 400 bin TL civarında ederi olan lüks 60 metrekarelik bir konutun aylık kirası lokasyonuna göre 1750-2000 TL civarındadır. Yani en çok 1.250 dolar mertebesinde. Konutta bu yatırımın geri dönüşü 200 ayı yani 16.5 yılı geçer. Ofis yatırımında 5 yıllık artı avantaj var.



Bu basit hesabı yapanlar iTower’a yüklendi.

Fer Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova ile Cuma sabahı görüştüm. “Projede 213 adet satılabilir ofis var. 46 adetini bir haftada sattık. Öyle zannediyorum ki bugün bitmeden 40 tane daha satabiliriz” diye kendine çok güvenen şekilde konuştu.

Trafik sorunu yok

Daha önce Bomonti bölgesinde hem Rixos Bomonty’nin hem de Anthill’in projelerini gezmiştim. Hatta bölge için, “İstanbul trafiğinde ışınlanma mesafesinde” tabirini kullanmıştım. İTower tam da bu iki yüksek yapıya komşu bir alanda yükseliyor. Kısa süre sonra o bölgeye Sinpaş’ın ve Ağaoğlu’nun konut projeleri de gelecek. IC İçtaş’ın Bomonti Bira Fabrikası alanına yapacağı proje ile bölge tam anlamı ile taçlanmış olacak.

Kuşkusuz bölgenin öne çıkmasında yapılan tünellerin büyük rolü var.

Ramadan Kumova, o bölgede konut projeleri görmeye alışmışken neden ofis projesini tercih ettiklerini şöyle anlattı:

“İstanbul’da nitelikli ofis projesi sayısı çok sınırlı. Çoğu da Maslak-Zincirlikuyu bölgesinde ve trafiğe sıkışmış vaziyetteler. Biz Bomonti’de girmesi çıkması kolay bir proje sunuyoruz. 60 metrekarelik ofis alan da burada 5 bin metrekare ofis alanla aynı lüksü yaşayacak. Şişli unutulan bir bölge. Oysa eskiden İstanbul ticaretinin merkeziydi.

Bomonti Şişli’nin tam kalbinde. Tünellere ve bağlantı yollarına, metroya, çevreyollarına komşu. Mükemmel konumuyla öne çıkan ve değeri daha da artacak bir semt. Biz burada kendine özgü mimarisi ile Türkiye’nin en iddialı ofis projesini yapmayı daha ekonomik bulduk. Yatırımcılara da Maslak bölgesinden sıkılmış şirketlere de yeni bir fırsat sunmak istedik.”

Rezidans standartında ofis hizmeti verecek

Profede 60 metrekareden 800 metrekareye kadar seçenekler de ofisler bulunuyor. İTower’da vale, karşılama ve yönlendirme hizmetleri rezidans kalitesinde tasarlandı. Butik hizmet veren ancak müşterilerini etkilemek isteyenlerin kesinlikle tercih edeceği bir adres olacak İTower.

Kuru temizleme, ilaç, hediye çiçek gönderimi, özel davet organizasyonları Back Up tarafından yapılacak. Sinema bilgilendirme, restoran rezervasyonu, seyahat danışmanlığı gibi hizmetler de sunacak Back Up, 60 metrekarelik ofis kullanan bir işadamının kendine ayrıca sekreter almasının da önüne geçecek gibi görünüyor. Projede özel yemek salonları, bilardo, satranç, dart, langırt gibi gün içinde yoğun iş temposundan kurtulup küçük kaçamaklar yapılabilecek hobi salonu, spor merkezi, çarşı olacak.

Sinpaş GYO’ya ait 5 bin 750 metrekarelik arsa üzerine kurulan projede 36 katta 23 bin metrekarelik satılabilir alan olacak. Projede ilk kazma bu haftasonu vuruldu. 20 ay sonra İTower’da çalışma hayatı başlayacak.

Yeni proje Boyner’le ortak Altınyıldız arazisine geliyor

Fer Yapı Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat A.Ş aslında çok genç bir şirket. Ancak kurduğu ortaklıklara bakınca yere sağlam basan bir firma olarak öne çıkıyor. Bomonti’de Sinpaş ile gelir paylaşımı ortaklığı yapan Fer Yapı, Yenibosna Altınyıldız Fabrika arazisi için de Boyner Grubu ile el sıkıştı.

Boyner Grubu şirketlerinden Altınyıldız Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş. ile yapılan anlaşma sonrası yeni proje de Mayıs ayında gün yüzüne çıkacak. Altınyıldız fabrika arazisinde, 70.000 m2 net arsa üzerine inşa edilecek projenin; ofis, rezidans ve ticari ünitelerden meydana gelmesi planlanıyor. Bu projede de satışlara Nisan sonu başlanması bekleniyor.