Fiyatlar daha fazla düşmeyecek şimdi gayrimenkul alma zamanı

Küresel kriz nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının düştüğünü belirten Krea Group İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, fiyatların bir daha kriz öncesine dönmeyeceğini söyledi. Kodal, “Kriz öncesinde 400 bin lira olan daire şimdi 300 bin lira. Bugün iyi bir yerde gayrimenkul alan biri 3 yıl içinde yüzde 25 kazanır. Gayrimenkulde eskiye dönülmeyecek. Fiyatlar katlanarak yükselmeyecek. 300 bin lirası olan 600 bin liralık gayrimenkul alıp, iyi bir yatırım yapabilir” dedi

Hakan Kodal, alışveriş merkezi ve gayrimenkul projelerine imza atan Krea Group İcra Kurulu Başkanı. Aynı zamanda ünlü bir yatırım danışmanı. Ekonomik krizle ilgili yorumlarını ve gayrimenkul piyasasının durumu ile AVM yatırımlarını konuşmak için buluştuk.

Ekonomik kriz dip yaptı mı?

Dünyada dibi gördüğümüzü söylemek zor. Dibe yakınız. Önemli olan panik havasının geçmiş olması. 2001’i hatırlayın, toparlanma süreci 3 yıl sürdü. Bu krizde de daha toparlanma sürecinin başında değiliz. Ancak Türkiye dibe yurtdışından daha yakın. Ve Türkiye için şanslı bir dönemdeyiz.

Neden?

2001 krizindeki gibi olsak Ukrayna ve İzlanda gibi olurduk. Bankacılık siistemimiz sağlam olduğu için finansal bir kriz yaşamıyoruz. Ekonomi ve devlet bağları özelleştirmelerle azalmıştı. Ayrıca Türkiye’de tüketicinin borçlanma oranı düşük. Bizim iki sorunumuz var. Biri cari, diğeri ekonomimizin ihracata dayalı olması. İç tüketim düştü, ihracat yaptığımız ülkelerde de daralma var. Bir, bir buçuk yıldaki en büyük sorunumuz ’Kime ne satacağız, nasıl satacağız?’Şu anda çark dönüyor. Türkiye’deki sektörlerin çoğu taşıma suyla dönüyor.

Başbakan Türkiye’de sermaye var diyor...

Türkiye’de Başbakanın söylediği gibi sermaye var ama bu sermaye geri dönüp Hazine bonosu, kısa vadeli enstrümanlarla reel sektöre gitmiyor. Bu yüzden devletin ve özel kurumların borçlanması çok kritik. Eğer biz bu krizi iyi yönetirsek krizden hızlı çıkacağız ama hata yapmamamız lazım.

Hükümet hata yapmamalı

IMF ile anlaşma olmadı. Sizce bu hata mı?

Türkiye 2001’deki kadar değil ama hâlâ kırılgan bir yapıda. Önemli olan teşvikler açıklamaktan çok hata yamamak. IMF’nin pozitif tarafı bizim için kırılgan dönemde güvence olması olur. Yoksa IMF’den alınacak 30 milyar dolarla Türkiye kurtulmaz. Ama bunu alınca bir bütçe disiplini gelecek, bu yüzden güvence içeriyor. IMF olmadan da hükümet başarılı olabilir mi? Olabilir ama bu süreçte piyasalaraın hataya tahammülü yok. Baktığımızda ben de IMF taraftarı değilim ama diğer tarafta hükümete hata yapmama konusunda güvenebilir miyiz, işte bundan da emin değilim.

Başbakan bankalara karşı bir tavır içine girdi...

Bu piyasa ekonomisinde doğru bir tavır değil. Hükümet bankacılık sisteminin arkasında durmalıydı. Bu olmadı. ’Bankalar kredi vermiyor’ dendi. ’Bankalarımızın arkasındayız’ demenin bir maliyeti yoktu. Evet bankalar muslukları kapadığı için nakit sıkışıklığı yaşandı. Sonuçta bankalar da temkinli davranıyor. Bankalar ticari kurumlar, devlet değil. Hükümetin artılar hanesinde, KDV ve ÖTV indirimleri var. Açıklanan teşvik programı iyi ama bu yapılan program 3-5 senelik. Bir iki seneyi kurtaracak değil. Bugün sorun kimin yatırım yapacağı... Bugün sorun yeni yatırım değil, mevcudun korunması. Bu yapılanların piyasaya likidite getirmesi piyasadaki sıkışıklığı giderme etkisi az. ÖTV ve KDV kampanyalarının etkisi daha fazla oldu. Ancak şu anda kamunun gelir-gider dengesi bozuldu. IMF ile anlaşmamanın nedeni de bu. Bu çalışmalar yapılırken orta ve uzun vadeyi olumsuz etkileyebilir bu adımlar. Bu yüzden de yapılacak hamlelerin maliyetleri hesaplanmalı. 6 ayı kurtarma adına gelecek riske atılmamalı.

Gayrimenkul almak için en iyi zaman mı? Şu anda her yerde satılık, kiralık ilanları var. İstanbul’un en işlek caddelerinde bile aylardır boş olan mağazalar var...

Evet gerçekten de çok boş yer var. Çünkü Türkiye krize seri giriyor. Türk halkının davranış biçimi şu: Kötü gidince panik oluyoruz, iyi gidince de abartıyoruz. Yatırım alışkanlıklarımız da böyle. Kriz olunca tüketici ve girişimci seri fren yapıyor. Cebinde parası olan olmayan ödemelerini geciktiriyor ama krizden çıkışımız da sert oluyor. Sert iniş yaşandı gayrimenkulde. Ancak bundan sonra gayrimenkul fiyatları düşmez. Yatırım yapacaksanız daha da düşer diye bekliyorsanız hata yaparsınız.

Fiyatlar makul seviyeye geldi

Türk lirası ve dövizle satılan, kiralanan yerler arasında bir fark var mı? Lüks gayrimenkul yani A standartında olan yerlerin fiyatları da düştü mü?

TL fiyatlı gayrimenkuller daha sert düştü. Döviz düştü. İyi gayrimenkuller ve orta gayrimenkuller A ve B standartında olanlar biraz farklı seyretti. A standartının metrekaresi 5 bin dolardı. B grubu ise 2-3 bin dolardı. Bugün Avrupa ülkelerine gidin A ve B arasında uçurum vardır. A’nın metrekare fiyatı 30 bin euro ise, B grubu 10 bin eurodur. Şu anda mantıklı seviyelere geldi bence fiyatlar.

Geçen yıl 400 bin liraya aldığımız ev bu yıl ne kadar?

Şu anda 300 bin lira civarında diyebiliriz. Döviz bazında düşüş çok sert olmadı. Yüzde 15-20 arası düştü. Genel olarak sektörde yüzde 30’luk iniş yaşandı. Kademeli iniş oldu aslında. 2007’de başlamıştı düşüş. Bundan sonra çok inmez gayrimenkul fiyatları. Gayrimenkulde alırken kazanırsınız. Ben hep kriz dönemlerinde gayrimenkul aldım. Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarına bakıyorum, geçen yıl metrekaresi 3 bin dolar olan yerler şu anda 2 bin dolarda. Avrupa’da metrekaresi 2 bin dolara merkezde yer bulamazsınız.

Gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsak nereden almalıyız?

Arzın çok olduğu talebin düşük olduğu yerler var. Ucuzdan almanızın anlamı yok. Hemen kiraya veremeyeceğiniz yerleri yatırım diye almamalısınız. Ancak böyle yerlerde yaşayacaksanız alın. Bence yatırım için alınıyorsa gayrimenkul garantili yerlerden alınmalı. Arz ve talep dengesinin kötü olmadığı yeni projeler olabilir ya da merkezde olan yerler tercih edilmeli.

Fiyatı düşmeyen yerler yok mu?

Evet, Türkiye’de de metrekaresi 7-10 bin dolara yerler var. Krizde de var. Ama bunlar Boğaz manzaralı daireler, yalılar. Bunlar örnek alınmamalı.

Eskisi gibi yükselir mi gayrimenkul fiyatları?

Bundan sonra sert çıkış olmaz. Türkiye eğer önümüzdeki 5 yılda her şey iyi olacak sorusuna ’Evet’ yanıtı verirse, o zaman yükselir. Ama dünyada gayrimenkulde eski fiyatlara gelinir mi, bence hayır. Çünkü büyüme trendi yok.

3 yılda yüzde 25 kazandırır

Bugün iyi bir yerde gayrimenkul aldım diyelim, 3 sene sonra ne kadar kazanırım, krizden adım adım çıkılırsa?

3 yıl süreyle yüzde 25 kazanabilirsiniz, yeter ki doğru yerde alın. Gayrimenkul yalnızca yatırım değil, tasarruf enstrümanı. Borsa gibi değil. Bu yüzden de gayrimenkul yatırımı krediyle yapılmalı. Siz ödeyebileceğiniz ya da kredi taksidinin önemli bölümünü kiraya verip karşılayabileceğiniz bir yatırıma girdiğinizde ana paranızı küçültüyorsunuz.

Öyle bir dönem geçirdik ki, fiyatlar katlandı...

Biz katlanmalara alıştık ama bir şey katlanıyorsa aynı şekilde geriye de katlanabilir.

Konut kredisi alırken neye dikkat etmeli?

Kredi almanın esas kriteri şudur: Öncelikle aldığınız yeri ne kadara kiraya vereceksiniz ve geliriniz nedir?

Cebimde 300 bin lira var diyelim. Ne kadarlık bir ev alabilirim? Kredi alarak ve hemen kiraya vermek koşuluyla?

Cebinizde 300 bin lira var. Kira geliri yüzde 10-15 olmaz. Kiranın yıllık getirisi yüzde 6’dır. 300 bin lirayla 600 bin liralık ev alabilirsiniz. Bunu ilerisine gitmeniz ancak farklı rezervlerinizin olmasıyla mümkün olur. 2 sene önce göründüğü kadar iyi değildi, ben 2007’de ev aldım ve kazandım. Şu an bakıyorum hiçbir şey de göründüğü kadar kötü değil.

Evimiz yok diyelim, cebimizde de 50 bin lira var, nasıl ev almalı?

Oturacaksanız durum değişir. Gelirinize bakarsınız, yaşamak istediğiniz yerde yeni projelere yönelmenizi tavsiye ederim.


Alışveriş merkezlerinin sorunu perakendecilerin hızlı büyümesi

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği AYD’nin de kurucularındansınız. AVM’lerin sayısı hızla arttı. Krizden AVM’ler de çok etkilendi. Duran, ertelenen projeler de var: Şu anda kaç AVM var, 2009’da kaç AVM açılacak? Bu konuda ne gibi düzenlemelere ihtiyaç var?

Alışveriş merkezi (AVM) sayısı şu anda 200. Bu yıl sonuna kadar 250 olacak. Bunların yüzde 40’ı İstanbul’da. Toplam AVM’lerdeki kiralanabilir alan 4.7 milyon metrekare. Bu AVM sayısından önemli. Çünkü Türkiye’de çok küçük AVM’ler de var. Türkiye’de nüfusla orantıladığımızda 1.000 kişi başına 65 metrekare düşüyor. Avrupa ortalaması 200, Amerika ve gelişmiş diğer ülkelerde oran 300 metrekare. 200 AVM’nin 100 kadarı son 2 yılda açıldı. AVM’nin iyi noktaya gelmesi için mağaza karması oturmalı. Bunun için de zamana ihtiyaç var. Ayrıca perakende sektörü içinde sorun var. Çok hızlı büyüdüler. 10 mağazadan hızla 100 mağazaya çıktılar. Fiyatlar da hiç ucuz değil.

AVM’lerde sorun perakendeciler mi? Birçok hazırgiyim markası AVM’lerle büyüdü...

Bizim perakende sektörünün sorunu hızlı büyümesi, yeterli sermayesiyle ürün gamının olmaması ve krizle birlikte tüketimin düşmesi. 2 sene sonra yatırımlar oturacak. Aralarında yanlış yatırımlar da olabilir. Ama bu oran yüzde 10-15’i geçmez. AVM’ler 2 yıl sonra hızla toparlanacak.


Alaturka outletler çoğaldı

Boş mağazalar çoğaldı AVM’lerde...

AVM’ler için 2008’in son 3 ayı çok zordu. 2009 da zor olacak. 2010’dan sonra yıldızları parlar. Bu arada iflaslar, kapananlar olacak. Çok kapalı mağaza göreceğiz. Caddelerde de sıkıntı var. Gözümüz önümüzdeki yılda boş mağazalara alışacak.

Şu anda bir outlet çılgınlığı da yaşanıyor.

Outletlere biz ’alaturka outlet’ diyoruz. Çünkü formatları outlet değil. Bu da bir trend. Yasal mevzuat yeterli değil Türkiye’de. Herkes kapıya ’alışveriş merkezi’ yazıyor, bunun için de mevzuat lazım. Standart gelmeli. En az 5000 metrekare kiralanabilir alan olmalı. Bu metrekare içine 3000 metrekare hipermarket yapıyorsanız orası alışveriş merkezi değil. Ayrıca imar planlarının da düzenlemeye ihtiyaç var.

Krizde AVM’lere giren ziyaretçi sayısı ne kadar düştü?

AVM Endeksi hazırlıyoruz biz. Son bir yılda alışveriş merkezlerini ziyaret eden kişi sayısı aylık ortalamada 67 milyona yükseldi. Geçen Nisan ayına göre de cirolar yüzde 4 oranında arttı.

BASKILI TİŞÖRT YAPTI İLK PARASINI KAZANDI

Hakan Kodal, konut, alışveriş merkezi, miks gayrimenkul projelerine fon sağlayarak, bu projelerin geliştirme, pazarlama- satış faaliyetleri ve alışveriş merkezi yönetimi ve danışmanlığı gibi gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında hizmet veren Krea Group’un başında. Hayatında ilk parayı lisede baskılı tişört yaparak kazanmış. Kodal, “Üniversitede okurken kokartlı rehberdim. 2 sene yazları iyi para kazandım” diyor.