‘Kata kat imkanı’ sağlayan plan yargıya taşındı
Kahramanmaraş'ta meydana gelen depremlerin ardından İstanbul'da deprem tedirginliği başladı. Pek çok kişi yaşadığı konutun risk taşıdığını düşüyor. Yerel yönetimler ise kentsel dönüşüm faaliyetlerine hız veriyor. Fatih’in Belediye Başkanı Turan “Tarihi ilçede kat sınırlaması söz konusu. ‘Kata kat imkanı’ sağlayan plan notu getirdik. Depremden 15 gün önce bu çözüm mahkemeye taşındı. Fatih’te şu an bir insan gelip de, ‘Ben yasal evimi yıkıp aynısını yapacağım’ dese biz ona ruhsat veremiyoruz” dedi.
Asrın felaketinden sonra olası Marmara depremine ilişkin endişeler her geçen gün artıyor. İstanbul’da olası depremden en çok etkileneceği belirtilen yerlerin başında ise Fatih geliyor. Tarihi sur içindeki yapı stoğunun yüzde 92’si 2000 yılından önce inşa edilen binalardan oluşurken, tarihi sit alanı özelliğindeki bölgede kentsel dönüşümün hızlıca hayata geçirilmesi gerekiyor. İmar artışının mümkün olmadığı Fatih’in Belediye Başkanı, eski TOKİ Başkanı Mehmet Ergün Turan ise karşılaştıkları sıkıntıları anlatırken, “Tarihi ilçede kat sınırlaması söz konusu. Göreve geldikten sonra plan notu getirdik. Böylelikle, ilk kez insanlar evlerini yenileyip yapmaya başladılar. Plan notunda ‘kata kat imkanı’ yani ilave kat vermeden mevcut konutun kat oranı kadar yapım izni tanınmıştı. Bu sayede Fatih’te son iki yılda bin 500 bağımsız bölümü kapsayan 200’e yakın bina yıkılıp yenilendi. 6 bin kişilik nüfus yenilenmiş konutlarına yerleşti. Ne yazık ki depremden 15 gün önce Şehir Plancıları Odası plan notunu mahkemeye taşıdı. İdari Mahkeme’yi kazandık ancak İstinaf Mahkemesi’nde plan notu iptal edildi. Yani iptal kararıyla Fatih’te şu an bir insan gelip de, ‘Ben yasal evimi yıkıp aynısını yapacağım’ dese biz ona ruhsat veremiyoruz” dedi.
FATİH’TEKİ YAPI STOĞUNUN DURUMU NEDİR?
Fatih, İstanbul’daki en eski ilçe, daha doğrusu binlerce yıl İstanbul olarak anılan yer Suriçi bölgesi. Yapı stoğu açısından bakıldığında birçok ilçedeki yapı stoğu gibi 60’lı, 70’li, 80’li yıllarda yapılan betonarme yapılar ağırlıkta. Bağcılar Bayrampaşa, Bahçelievler ile benzer betonarme yapı stoğuna sahibiz. İlçemizdeki yapı stoğunun yüzde 92’si 2000 yılı öncesi yapılmış binalardan oluşuyor. Yüzde 8 civarındaki yapı ise 2000 sonrası yapılan binalar.
DEPREM AÇISINDAN EN RİSKLİ İLÇELERİN BAŞINDA GELDİĞİ BELİRTİLEN FATİH’TE KENTSEL AÇISINDAN ÖNCELİĞİNİZ NEDİR?
Fatih açısından yanlış bilinen doğrular arasında zemin konusu geliyor. Zemin açısından belli bölgeler hariç Fatih zemin olarak iyi bir alanı kapsıyor. Şu an bulunduğumuz dere yatağı olan kesim ve ilçenin denize bakan kısımlardaki belli bölgeler dışında zemin açısından avantajlıyız. Bir diğer avantaj ise Fatih’in birçok semtinde örneğin Şehremini’nin arka sokakları, Mevlanakapı, Silivrikapı’da binalar 3-4 katı geçmiyor. Az katlı yapıların sağlam olduklarını söylemiyorum ve muhtemelen test edilse mevcut yönetmeliklere göre eksiklikler tespit edilir. Ancak yüksek katlı eski yapılara oranla üç katlı yapıların olması kötünün iyisi denecek, deprem riski açısından bir avantaj.
Birinci önceliğimiz ise Fatih’te 2000 yılı öncesi yapılan binaların yenilenmesi. Fatih aynı zamanda kenstel arkeolojik sit alanı. Kazdığınız yerden tarih fışkırıyor. Bir şey yapmaya kalktığınızda, kazdığınız yerin altından tarihi buluntular çıktığında yıktığınız evinizi bile yapamama noktasına gelme gibi durumlar da söz konusu.
KENTSEL DÖNÜŞÜM DENİNCE ADA BAZLI DÖNÜŞÜMÜ MÜ YERİNDE DÖNÜŞÜMÜ MÜ UYGUN GÖRÜYORSUNUZ?
En sık karşılaştığım soru, “Başkanım siz TOKİ başkanıydınız, konutları tek tek yenilemek yerine neden bunları ada bazlı dönüşüme almıyorsunuz?” oluyor. Ada bazlı dönüşümde iki ayrıntı var. İlki finans kaynaklı sorunlar. İkinci ve daha önemlisi Fatih’te ada bazlı düzenleme yaptığınızda, konutların arka bahçelerinin kazılması gerekiyor. Daha önce kazılmamış bir yeri kazdığımızda tarihi eser çıkarsa o adada bir şey yapma imkanımız olmayabilir, insanlar mevcut haklarını kaybedebilir. Cerrahpaşa Tıp Fakültesi’nde bu durum yaşandı. Yeni blok yapılacak alanda arkeolojik kalıntılar çıktığı için yedi yıldır kazı yapılıyor. Bu nedenle parsel bazlı dönüşümle eski yapıyı yıkıp, yerinde yenisini yapmak risk taşımıyor. Ada bazlı dönüşümde diyelim ki, tarihi esere denk geldiniz, sürecin aşılması 3-4 yıllık süreyi buluyor. Vakit kaybetmek istemiyoruz. Bugün Londra ve Viyana’da tarihi, yan yana dizili evler vardır. Kimse “Evleri yıkalım arka bahçeleri birleştirelim” diyor mu? Kimse bu kentlerde çıkıp, “Binaları yıkalım, altına otopark yapalım, ada bazlı alan toplayalım” diye düşünmez. Fatih’te vatandaşlarımızın mağdur olmaması için önceliğimiz yerinde parsel bazlı dönüşüm. Ancak Silivrikapı veya Mevlanakapı gibi semtlerde ada bazlı dönüşüm üzerinde neler yapılabileceğini düşünüyoruz.
KAT SINIRLAMASI DÖNÜŞÜMÜ ZORLAŞTIRIYOR MU?
Tarihi ilçede kat sınırlaması söz konusu. Göreve geldikten sonra plan notu getirdik. Böylelikle, ilk kez insanlar evlerini yenileyip yapmaya başladılar. Plan notunda “kata kat imkanı” yani ilave kat vermeden, mevcut konutun kat oranı kadar yapım izni tanınmıştı. Bu sayede Fatih’te son iki yılda bin 500 bağımsız bölümü kapsayan 200 bina yıkılıp yenilendi. 6 bin kişilik nüfus yenilenmiş konutlarına yerleşti. Ne yazık ki depremden 15 gün önce Şehir Plancıları Odası plan notunu mahkemeye taşıdı. İdari Mahkeme’yi kazandık ancak İstinaf Mahkemesi’nde plan notu iptal edildi.
BUNDAN SONRA NE OLACAK?
İstinaf Mahkemesi’nde iptal kararına gerekçe olarak plan notunun planlama ilkelerine uygun olmadığı gerekçe gösterildi. Vatandaş; “Müsaade edin evimizi yıkıp, yeniden aynı kat oranında yapalım” diyor ama iptal kararıyla bu insanların yeni, güvenli konutlarda oturmasına müdahale edemiyoruz. Fatih çok özel bir bölge ve tarihi sit alanı. Elbette her karışı korunmalı ancak insanlara yasal hakları korunarak eski evlerin aynı kat ve metrekarede yapılmasına müsaade edilmeli. Diyelim beş kat on daireden oluşan eski bir konut var. Yasal binada on ayrı tapu var ancak vatandaşa yıkıp yeniden yaptığında sekiz daire verebiliriz dediğinizde dönüşüme kimse yanaşmaz, yanaşmıyor da. Zaten bu yüzden yıllardır kimse eski evini yıkıp yapmıyordu. Binalar yıkılıp yapılamadığından süreç içinde gittikçe eskidi. Oysa çıkarttığımız plan notu hem ilçe belediyesi hem İBB Meclisi hem de Koruma Kurulu’ndan onaylanmıştı.
SİZCE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖNÜNDEKİ DİĞER ENGELLER NELER?
Kentsel dönüşüm süreci veya afete hazırlık ortak fedakarlıkla olabilir. Son büyük deprem felaketine kadar maalesef dönüşüm süreci çoğu zaman zenginleşme aracı gibi görülüyordu. Vatandaş “Mümkünse 75 metrekare evimize, 75 metrekare sıfır ev versin, hatta mümkünse bu metrekarenin de üzerine çıksın” diyordu. Üstüne üstlük böyle bir ortamda müteahhit de para kazanacak. Çok açık söylüyorum; dünyada böyle bir sistem yok. Hep şu örneği veriyorum; Bir araba aldınız kullandınız ve 50 yıl sonra devlete “Arabamı al, üzerine sıfır araba ver” diyorsunuz. 50 yıllık arabanızı değiştirmek istiyorsanız, ya üzerine para koyar sıfırını alır, ya da satar elinizdeki parayla uygun ve paranızın yettiği aracı alırsınız. Devletin 0.69’luk kredi imkanı çok olumlu ve iyi bir oran. 75 metrekare eviniz var ve yenilemek istiyorsanız uzun vadeli çok düşük faizle taksit ödeyerek bu imkana kavuşma imkanı tanınmış oldu. Düşük faiz ve uzun vadeli krediyi ödemekten kaçınıyor veya ödemekte zorlanıyorsanız o halde mevcut dairede oturmayacaksınız. “İlle de oturacağım” dediğinizde o zaman afet durumunda her türlü riskle karşı karşıya kalmanız da kaçınılmaz olacak.
Sayılarla Fatih
Yüzölçümü: 15 kilometrekare
Nüfus: 368 bin yerli nüfus, 40 bin yabancı toplam 408 bin
Konut sayısı: 120 bin
İLÇEDE TOPLANMA ALANLARI YETERLİ Mİ?
“Sadece dört yılda ilçeye toplam 300 bin metrekare yeşil alan kattık. 892 bin metrekare yeşil alanın üzerine dört yılda, 300 bin metrekare toplanma alanı eklenmiş oldu. Fatih’te bir ilaç firmasını yıktık ve takas yöntemiyle yıkılan yeri ilçenin en büyük üçüncü yeşil alanı haline getirdik.”
‘Koşul ve rakamlara göre planlama var’
KENTSEL DÖNÜŞÜM VEYA DEPREME HAZIRLIK ÇALIŞMALARINDA YOĞUN GÖÇMEN NÜFUSU DA DİKKATE ALINIYOR MU?
“İlçe genelinde 120 bine yakın daire var. Toplam yerli nüfusumuz 368 bin. Göçmenlerle ilgili ilk ikametgah kapama kararı Fatih için verildi. Artık yabancı nüfus açısından 10. sıradaki ilçeyiz. Yabancı sayısının çok daha yoğun ve kronik olduğu ilçeler mevcut. Fatihli hemşerilerimizin dışında yabancılarla toplam nüfusumuz 408 bin civarında. Planlamalar mevcut koşul ve rakamlara göre yapılıyor.”
TARİHİ YAPILAR İÇİN NASIL BİR YOL HARİTASI ÇİZİLECEK?
‘‘İlçede 11 bin tarihi özelliği olan binamız var. Avantajımız tarihi evlerin üç katlı kagir ahşap evler olması. Bazı tarihi özellikteki yapıların güçlendirilmesi ile ilgili vatandaşları teşvik ediyoruz. Bu konuda katettiğimiz mesafe kötü değil ama asıl sıkıntı 1999 öncesi yapılan binaların hızlıca dönüştürülmesi.”
DESANTRALİZASYON ÇÖZÜM MÜ?
Fatih Belediye Başkanı Turan, desantralizasyon yani tersine göç veya transfer denilen sistemin işleyişi hakkında şu bilgiler aktardı:
“Vakti zamanında şehrin donatı alanları üzerinde inşa edilen konut sayısı oranında Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan kent dışı, rezerv bölgelerde konut tahsisi yapılıyor. Bakanlık, ‘Vatandaşları ikna ederek, hak kaybı olmayacak şekilde şehrin dış kısmına transfer edin, donatı alanlarını orijinal fonksiyonuna dönüştürün’ diyor. Diyelim ki şehir merkezinde donatı alanı üzerinde yapılmış eviniz 1 milyon lira. Dairenizin değerine uygun bir daire veriliyor. Üzerine para almanız gerektiğinde artı ödeme yapılıyor. Şayet transfer edilecek daire artı değerdeyse 20 yıl taksitle sözgelimi 1 milyon liraya 100, 200 bin lira ücret ödüyorsunuz.”
‘Çözüm tersine göç veya transfer’
FATİH NÜFUS YOĞUNLUĞU OLAN BİR İLÇE. BU YOĞUNLUĞUN AZALTILMASI BİR ÇÖZÜM OLABİLİR Mİ?
Fatih sit alanı olduğu için nüfus artışına yol açacak imar artışı mümkün değil. Bu nedenle yapılacak tek şey mevcut insanların kat haklarını korumak. Fatih 15 kilometrekarelik bir alanı kapsayan ilçe ve kilometrekarede 27-28 bin kişi yaşıyor. Bizdeki nüfus yoğunluğuna sahip benzer ilçelerde sağlıklı kent dokusunu oluşturmak için evler dönüştürülürken, bir taraftan da tersine göç veya transfer diyebileceğimiz uygulamaların hayata geçirilmesi gerekiyor. Bu sayede ilçe kent merkezlerinde planda okul, spor alanı, yeşil alan gözüken alanlardaki konutların şehir dışındaki yeni rezerv alanlara transfer etme şansınız oluyor. Nüfusu azaltma yöntemiyle şehir içinde yeni alanlar açarak, merkezde kalan nüfusa daha konforlu yaşam imkanı tanımış oluyorsunuz.
BU UYGULAMA İÇİN GİRİŞİMLERİNİZ OLDU MU?
TOKİ başkanı olduğum dönem eski belediye başkanımız Mustafa Demir ile bir protokol imzaladık. İkitelli’de belirlenen rezerv alana, donatı alanları üzerinde bulunan 133 daireyi, vatandaşlarımızı ikna ederek taşıdık. Bu daireler yıkıldı ve yıkılan yerler yeşil alana dönüştürüldü. Tersine göç veya merkezden rezerv bölgelere transfer aslında istanbul’un kurtuluşudur. Sözünü ettiğim 133 daire ağırlıklı olarak sur dibindeki metruk yapı veya gecekondulardı. Transfer edilen vatandaşlarımızın mülkiyet hakkı neyse bu imkanı tanıdık. Fiyatlandırma ve takas anlaşma yoluyla yapıldı. Para alması gerekene ödeme yapıldı, üzerine bir miktar ödeme yapması gereken de taksitle ödemesini yaptı. Fatih’in depreme dirençli bir kent olması yanı sıra; sağlıksız, donatı alanı, yeşil alanları eksik bir kent hüvviyetinden çıkarılması gerekiyor. Kamulaştırma yoluyla tıpkı 133 dairenin taşınması gibi Bakanlığımızdan yeni transfer imkanı sağlayacak rezerv konutlar bekliyoruz. Rezerv konutlara transfer yapmak suretiyle yaşanabilir bir kent yaratma peşindeyiz. Sur dibinde geçmişte bir sürü yapı stoğu varken artık yeşil bir bant oluşturulmuş durumda. Gidenler iyi evlere, kalanlar da yeşil alanlara kavuştu.
