Galatasaray’ın stadı biter mi?

Eren Talu’nun TOKİ’ye 234 milyon TL idare payı vermeyi taahhüt ettiği Seyrantepe ve buna bağlı Mecidiyeköy Projesi’nin tamamlanamayacağı daha ilk bakışta okunabiliyordu. Ancak kimse telaffuz etmek, Talu’nun hevesini kırmak istemedi. Talu, hesabını iyi yapmadan dersini çok çalışmadan bu işe girmişti. Büyük ihtimalle ‘İhaleyi alırım, üzerine komisyonumu ekler işi gerçek bir müteahhite paslarım’ diye düşünmüştü. Talu, nefessiz kalıp teslim bayrağını çekti.

Sonra yeni bir ihale daha yapıldı, Siyah Kalem adında kimsenin o güne kadar adını duymadığı bir firma 64.7 milyon liralık bir teklif yaptı. TOKİ bu teklifi “Aşırı düşük” buldu.

Dünkü ihalede ise 3 teklif geldi. En iyisi AFA Prefabrik’in teklifi gibi duruyor. Rakamları irdelemeden önce şu ihalenin metodolojisini açmakta fayda var. Zira gördüğüm kadarı ile oldukça kafa karıştırmış vaziyette. Kafa karışıklığına da ihalede ortaya çıkan 3 ayrı rakam neden oluyor. Önce onların neyi ifade ettiğine bakalım.

Bu ihale iki yönlü bir ihale. İhaleyi kazanan firma öncelikle Galatasaray için 52 bin kapasiteli çatısı açılır kapanır tipte bir stad yapacak. Bu stadı kendisi finanse edecek. Buna karşılık Mecidiyeköy’deki Ali Sami Yen stadını yıkacak ve buraya rezidans, ofis, alışveriş merkezinden oluşan bir kompleks yapacak. Bu kompleksi satıp hem stadın yapım masrafını, hem TOKİ’ye verdiği bedeli çıkaracak, şayet işler umduğu gibi giderse üzerine de para kazanacak.

Toplam gelirden arsa payı TOKİ’ye öncelikle ödenecek tutarı ifade ediyor. Yani ihaleyi AFA alırsa TOKİ’ye 112 milyon lira verecek. Ardından stadı yapmaya başlayacak. Stadın şu an bulunduğu seviyeden son haline gelebilmesi için 150 milyon dolara yani 225 milyon TL’ye daha ihtiyacı olduğu belirtiliyor.

İhaleyi alan kurum sonra Mecidiyeköy’ü yıkıp inşaata başlayacak. Mecidiyeköy’de 102 bin metrekarelik inşaat alanı var. Metrekaresini bin dolara inşa etse orada da 153 milyon TL’den fazla bir maliyet ortaya çıkacak. Yani ihaleyi alan firmanın altına girdiği yük, 112 artı 225 artı 153 olmak üzere 490 milyon TL’yi bulacak.

Sonra Mecidiyeköy’ü satmaya çalışacak. Mecidiyeköy’deki stadın yerine yapılacak rezidansı satacak. Ofisleri alışveriş merkezini de ya satacak ya da kiraya verecek. Şu an için Mecidiyeköy’de lüks inşaatlarda metrekare satış fiyatı 7 bin dolarlar seviyesinde. Yani ihaleyi alan firma Mecidiyeköy’deki projeden yaklaşık 1 milyar TL civarında bir satış geliri elde edecek.

Bu arada satış geliri üzerinden payın anlamını da açalım. Örneğin AFA diyor ki ben Mecidiyeköy’den 864 milyon TL satış geliri bekliyorum. Şayet üzerine çıkarsa, 864 milyon TL’nin üzerindeki her liradan ekstra yüzde 1 daha TOKİ’ye pay veririm.

Aslında kağıt üzerinde fena iş değil. Ancak işin en büyük riski 487 milyon TL ’lik harcamanın önce yapılacak olması, satış gelirinin ise çok geriden gelmesi. Bu yüzden finansman gücü yüksek olmayan bir firmanın bu modeldeki bir işe girişmesi cesaret işi. Zaten Eren Talu’yu nefessiz bırakan da bu model oldu.

Ancak Galatasaray Kulübü bastırıyor. Bir an önce stadın bitmesini, 2010-2011 sezonuna yetiştirilmesini istiyor. Bu iş modeli ile yani harcamaların önce yapılacağı, gelirin arkadan geleceği bir iş modeli ile stadın yetişmesi mevcut ekonomik koşullarda kolay görünmüyor.

Projeyi üstlenenin çok güçlü mali yapısı olması lazım. Metrekare fiyatlarının artması, inşaatların kolay satılır hale gelmesi lazım. Çünkü diğer türlü kredi verecek banka bulmak zor.

Galatasaraylı değilim. Ancak olsaydım Seyrantepe’den kombine almak için biraz daha beklerdim...