Tapuda değiştiriliyor, gayrimenkul sektöründe büyük oyun! Tapu harcı, gelir vergisi, değer artış kazancı...

Tapuda büyük oyun! Rayiç bedel sözünü özellikle gayrimenkul alım satımı yaptıysanız mutlaka duymuşsunuzdur. Rayiç bedel, bir taşınmazın piyasadaki alım satım bedelini ifade ediyor.

Bir de halk arasında ‘belediye rayiç bedeli’ olarak bilinen ‘vergi değeri’ var. Bu değer E-Devlet üzerinden de sorgulanabiliyor. Vergi değeri, belediyelerin takdir komisyonları tarafından dört yılda bir hesaplanıyor ve bir taşınmazın minimum alım satım bedelini ifade ediyor. Bu değer hem bir taşınmazın piyasa değerinin altında satılmasını engellemek hem de emlak vergisini hesaplamak için kullanılıyor. Mesela, gerçek değeri 400 bin lira olan bir evin, vergi değeri 100 bin lira olabiliyor.

TAPUDA BEDELİ ‘VERGİ DEĞERİ’ KADAR GÖSTERMEK

Bir taşınmazın satışında, tapuda beyan edilen satış tutarın yüzde 4’ü tapu harcı olarak ödeniyor.

Aslında tapu işlemleri sırasında alışveriş hangi tutar üzerinden yapıldıysa o tutar beyan edilmeli. Fakat bazı emlakçılar, aracı şirketler, alıcı veya satıcılar rayiç değer ve vergi değeri arasındaki farkı yasal olmayan bir şekilde kullanıyor. Yani tapuda gayrimenkulün gerçek satış değeri değil, vergi değeri veya biraz üstü gösteriliyor. Mesela, yukarıda da örnek verdiğimiz 400 bin liralık ev, gerçek değeri olan 400 bin üzerinden satılıp, tapuda vergi değeri kadar yani 100 bin lira olarak gösterilebiliyor.

Bunun başlıca sebepleri tapu harcı, gelir vergisi, değer artış kazancı gibi ödemelerden kaçınmak. Yasal olarak yüzde 2’sinin alıcı, yüzde 2’sinin satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harcının tamamı, uygulamada alıcının sırtına yüklenebiliyor. Bu da alıcının vergi yükünü artırıyor.

Sık yaşanan bu durumları, yakın zamanda gayrimenkul alım satımı yapmış kişilere sorduk. Uygulamanın ne kadar yaygın olduğunu görmek için emlakçılarla konuştuk ve uzmanından genel tabloyu değerlendirmesini istedik.

Bazen anlaşmalı, bazen tek taraflı bu yola gidiliyor

Tüm tarafların anlaşmasıyla tapuda değerin düşük gösterildiği örnekler var. Bazı kişilerin anlattıklarıysa farklı.

Yakın zamanda gayrimenkul alımı yapmış biri, tapuda satış bedelinin düşük gösterildiğini tapuyu almaya giderken aracı şirketten öğrenmiş. Bu durumun problem yaratmayacağı söylendiği için de kabul etmiş. Yine yakın zamanda satış işlemi yapmış başka bir kişi, kendisi uzakta olduğu için emlakçı ve alıcının böyle bir anlaşmaya gittiğini, bu durumu tapu devri sırasında öğrendiğini anlatıyor.

Dinlediğimiz diğer kişilere de bakarak tapuda gerçek alım satım değerini yansıtmamanın sık uygulandığını söyleyebiliriz.

‘ZATEN TAPUDA DÜŞÜK GÖSTERİRİZ’

Biz de ‘ev alma niyetiyle’ emlakçılarla konuştuk. Bazı emlakçılara tapu harcı dâhil olmak üzere ne ödeyeceğimizi sorduğumuzda ilk söyledikleri ‘zaten tapuda düşük gösteririz’ oldu. Bir emlakçı yaklaşık 40 bin liralık tapu harcını 10 bin liraya kadar düşürebileceğini söyledi.

Alıcı ve satıcılar ‘kendilerini etkilemeyeceğini’ düşünse de durum öyle değil. Yasal olmayan bu uygulamanın elbette ki cezaları var.

VERGİ CEZASI NASIL HESAPLANIYOR?

İstanbul Üniversitesi Mali Hukuk Ana Bilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Salim Ateş Oktar, “Vergi hukukunda gerçeklik ilkesi diye genel bir kural var” diyor ve “Siz gerçekte 1 milyon bedel üzerinden alım satım yaptıysanız bunu 100 bin olarak gösteremezsiniz kesinlikle. Gösterdiğiniz zaman da yaptırımları var” diye ekliyor.

Prof. Dr. Oktar’ın aktardığına göre, bu durumda uygulanan cezalardan biri vergi ziyaı cezası. Eksik ödenen tutar ve bu tutarın yüzde 25’i ceza olarak alınıyor. Yine 400 bin lira tutarındaki eve dönersek şöyle bir tablo ortaya çıkıyor:

400 bin liralık alım satıma konu olan bir gayrimenkul 100 bin lira olarak gösterildi. Normalde, 100 bin lira üzerinden yüzde 2 alandan yüzde 2’de satandan tapu harcı alınıyor. Toplam harç bedeli 4 bin lira. Hem alanın hem de satanın 2’şer bin lira ödemesi gerekiyor.

Gerçekte ise bu 400 bin liralık bir işlemdi ve arada 300 bin liralık bir fark ortaya çıktı. Bu fark üzerinden bir hesaplama yapılıyor. Alıcı da satıcı da tapuda eksik gösterdikleri 300 bin liranın yüzde 2’si kadar olan harcı, yani eksik ödedikleri 6 bin lirayı ödüyor. Bir de bu 6 bin liranın yüzde 25’ini, yani 1500 lirayı ödüyor. Bu alıcı ve satıcı için toplamda 15 bin lira demek.

HAPİS CEZASI DA KONU OLABİLİR

Oktar, bu durumun daha çok bireysel alım satımlarda yaşandığını, işletmeler sürekli denetlendiği için böyle bir kaçınmanın onlar için pek mümkün olmadığını anlatıyor. Fakat bireysel alım satımlarda da bu durumun önüne geçmek için yakın zamanda sıkı bir denetim sürecinin başlatılacağı söyleniyor.

Tapuda taşınmazın bedelini düşük göstermek şimdiye kadar bir hapis cezasına konu olmamış ama Oktar’ın aktardığına göre bu ihtimal var. Şöyle açıklıyor:

“Genellikle vergi ile ilgili suçları ve cezalarını insanlar hep Vergi Usul Kanunu’nda ve diğer vergi kanunlarında arıyorlar. Ancak bizim yaptırım hukukumuzun temel kaynağı Türk Ceza Kanunu’dur. Türk Ceza Kanunu’nda çok ilginç bir hüküm var. Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan, madde 206… Diyor ki: ‘Bir resmi belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişi 3 aydan 2 yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla cezalandırılır’. Şimdi demek ki tapu müdürlüğünde bedeli düşük göstermek, tapu senedini düzenleme yetkisine sahip olan memura yalan beyanda bulunmak demek oluyor öyle değil mi sonuçta?”

Hapis cezasının adli para cezasına çevrilebileceğini konuşuyoruz. Oktar, “Adli para cezası denilen ceza, hapis cezasının para cezası kılığına girmiş şeklidir. Dolayısıyla buradaki ceza hükmünde diyordu ya hapis cezası veya adli para cezası diye, adli para cezası yine adli sicil kaydına girer. Yani sabıkalı olur o kişi” diyor.

Yani masraftan kaçmak için yapılan hile ve usulsüzlükler uzun dönemde hem alıcılara hem de satıcılara daha büyük sorunlar çıkarabilir.

EV İLANLARINDAKİ KREDİ LİMİTLERİNİN SEBEBİ NE OLABİLİR?

Çevrimiçi ilan sitelerindeki bazı ilanlarda yazan açıklamalar dikkat çekiyor. Görsellerde de görülebileceği üzere, satıcı kullanılabilecek krediye sınırlama getirmiş.

Oktar’a böyle bir uygulamanın sebebini soruyoruz. Net bir şey söylemek, genelleme yapmak mümkün değil ama benim düşüncem kayıt dışı nakit hareketliliğini sağlayabilme düşüncesinden kaynaklanıyor olabilir diyor. Kayıt dışı nakit hareketliliği şu anlama geliyor: Konut kredisi kullanıldığında resmi makamlar kredi miktarı ve satış bedelini kıyaslayabiliyor. Yani herhangi bir usulsüzlük daha kolay tespit edilebiliyor.

Bunun bir sebebi daha olabileceğini konuşuyoruz. Oktar şöyle açıklıyor: “Ben şimdi düşük gösterdim aldım, satarken yüksek gösterip satarsam zaten aradaki makasın iki ucu açılacak. Benim değer artış kazancı üzerinden gelir vergisi ödemem gerekecek daha fazla. Dolayısıyla ne yapacağım? Hem o alan kişinin hem de satan kişinin yararına olacak şekilde düşük göstereceğim.”

VERGİ KAYBI NE KADAR?

Oktar, bu uygulamaların sebep olduğu vergi kaybını hesaplamak çok mümkün değil diyor. Çünkü hem iç içe geçen kalemler hem de yapılan çok küçük işlemler var. ‘Yüzlerce milyon lira’ olarak düşünmeninse abartılı olmayacağını konuşuyoruz.

Oktar, bu uygulamaların yeni kurullar ve otomasyonla büyük oranda minimize edileceğini de aktarıyor.