Satılık ve kiralık ev fiyatları ile ilgili son dakika açıklaması! Böylesi ilk kez oluyor! Kredi ve faiz oranlarının...
Satılık ve kiralık konut fiyatları ile ilgili son dakika açıklaması! Fiyatlar astronomik seviyelere çıktı, ev almak imkansız hale geldi. Son bir yılda fiyatlar arttı ancak özellikle 4 aydır yaşanan fiyat değişimleri dikkat çekiyor. Türkiye’de ortalama konut fiyatında dört ayda iki katına çıkan artışlar yaşandı. Kur artışından kaynaklı artan maliyetler, pandemi süreci, Rusya-Ukrayna savaşının da etkisiyle ülke genelinde metrekare fiyatları 8 bin TL'yi, İstanbul'da ise 13 bin TL'yi geçti. Hızla artan maliyetler satılık konut fiyatlarına doğrudan yansıyor. Rekor fiyat artışları kiraları da etkiliyor. Adeta bir kısır döngü içine girildi. Vatandaşlar konut fiyatları düşecek mi yoksa yükselmeye devam mı edecek sorularını araştırıyor. Acilen faiz oranlarının düşürülmesi ve mortgage kredisinin devreye girmesi gerektiği belirtiliyor. İşte konut fiyatları ile ilgili yapılan son açıklamalar ve gelişmeler...
TÜİK'in son verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20.6 artarak 134 bin 170 olurken, Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 21.7 artışla 320 bin 63 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 23 bin 974 konut satışı ve yüzde 17.9 ile ilk sırada yer aldı.
İstanbul'u 12 bin 609 konut satışı ile Ankara ve 8 bin 51 konut satışı ile İzmir izledi. Konut satışlarındaki artışları fiyatlar da izledi. TCMB tarafından yayımlanan verilere göre konut fiyat endeksi şubat ayında yıllık yüzde 96,4 oranında artarak tarihi bir artış kaydetti. Türkiye genelinde birim konut fiyatları yıllık yüzde 113,2 artışla metrekare başına 8 bin 640 TL seviyelerine ulaşırken, İstanbul'da şubatta metrekare birim fiyatı 13 bin 836 lira oldu.
Konut fiyatlarında yükseliş 2022 ile birlikte hız kazandı. Merkez Bankası tarafından açıklanan son veriler, İstanbul, Ankara ve İzmir'de konut fiyatlarının rekor seviyelere ulaştığını gösteriyor. Ev sahibi olmak isteyen vatandaş, cebinden oldukça yüksek rakamlar ödeyerek bir konut alabilecek.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi şubatta bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 96.4, reel olarak ise yüzde 26,9 oranında arttı. İstanbul'da artış yüzde 106.3, İzmir'de yüzde 90.1, Ankara'da ise yüzde 97.1 oldu.
İSTANBUL'DA METREKARE FİYATI 13 BİN TL'Yİ GEÇTİ
Türkiye genelinde Birim Konut Fiyatları yıllık yüzde 113,2 artışla metrekare başına 8 bin 640 TL seviyelerine ulaştı. Üç büyükşehir için birim fiyat ortalamalarına bakıldığında ise, İstanbul 13 bin 836 TL/metrekare ile ilk sırada yer alırken, İstanbul’u 10 bin 61 TL/metrekare ile İzmir, 6 bin 225 TL/metrekare ile Ankara takip etti
BETAM: KONUTTA İSTANBUL BELİRGİN BİR AYRIŞMA SÜRECİNDE
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından hazırlanan nisan ayı raporuna göre, satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı geçtiğimiz Ocak ve Şubat aylarında artmaya devam etse de bir miktar ivme kaybetti. Mart ayından itibaren satış fiyatlarındaki artış oranı hızlandı. Şubat ayında 10,2 puan yükselen fiyat artış oranı Mart ayında 15 puan yükseldi. Bu yükselişle satılık konut fiyatları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 134,3 artarak raporda incelenen dönemdeki yeni en yüksek seviyesine ulaştı.
Satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranı geçen aya göre İstanbul'da 21.4 puan yükseldi. Böylece, satılık konut cari fiyatındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 159.3 oldu. Son aylarda İstanbul’da satılık konut fiyatlarında Ankara ve İzmir’e kıyasla daha yüksek artışların gerçekleştiği ve İstanbul piyasasının belirgin bir ayrışma sürecine girdiği dikkat çekti.
İNŞAAT MALİYETLERİNDE YILLIK YÜZDE 90.27 ARTIŞ
TÜİK'in açıkladığı, İnşaat Maliyet Endeksinin Şubat 2022 dönemi sonuçlarına göre; İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 5.73 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 90,27 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 7,56, işçilik endeksi yüzde 0,23 arttı.
"ARSA MALİYETLERİ ÇOK YÜKSEK"
Konut fiyatlarındaki artışın temel nedenlerini değerlendiren İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, yeteri kadar arzın olmadığını, arsa maliyetlerinin yüksekliği ve ana ham maddedeki artışların fiyatları bu seviyelere getirdiğini söyledi. Durbakayım, rekor fiyat artışlarının kiraları da etkilediği ve bir kısır döngü içine girildiğini belirtti.
2020 Ocak - 2022 Nisan ayları arasında 30 aylık bir dilimde konut fiyatlarında yüzde 250 bir artışın söz konusu olduğunu söyleyen İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, "2020 Ocak ayı ile Nisan 2022 ortalamasını aldığımızda ana demir, çimento gibi malzemelerinde fiyat artışı yüzde 450 - 500 arasında. Son 8 ayda demir yüzde 400 arttı, hazır beton yüzde 478, çimentoda yüzde 516 artış yaşandı. Ortalama yüzde 450-500 gibi bir artış yaşandı. Oysaki 30 aylık bir dilimde konut fiyatlarında yüzde 250 gibi bir artış söz konusu. Konut fiyatlarındaki artış malzeme fiyatlarındaki artışı yakalamış değil. Bunun nedeni inşaat sektörünün sürekliliğini sağlamak için önce karlardan fedakarlık edildi, sonra daha evvel ucuz yapılmış imalatlar hesaba katıldı. İleriyi satın almak suretiyle, piyasayı kaybetmemek adına halen çoğu proje kafa kafaya, hatta bir miktar zararına gidiyor. Yani sattığını parayla yerine koyması mümkün değil." ifadelerini kullandı.
Satılabilir alan metrekare fiyatı ortalama 12 bin lira olduğunu söyleyen Durbakayım, "Yüzde 50 ile kat karşılığı yapıldığını varsayarsak ki yüzde 50'yi geçti bu oran 12 bin liralık satılabilir alan maliyetiniz 24 bin lira. Yani metrekare maliyeti 24 bin liraya çıkmış oluyor." dedi.
"ÖNLEM ALINMAZSA KİRALAMADA ERİŞİLEMEYECEK RAKAMLAR OLACAKTIR"
Dip noktalardan arz için fiyat artışlarının bir an evvel durması gerektiğini söyleyen İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, "Asıl maliyetler henüz tam olarak kira fiyatlarına yansıtılmadı. Bir an evvel konut üretimi için bir tedbir alınması lazım. Çünkü, yarın kiralama noktasında erişilemeyecek rakamlar olacaktır. Bu da insanları birlikte oturmaya itecektir." ifadelerine yer verdi
Durbakayım, "2004'ten önceki daire alımlarındaki imkanlar kayboldu. O noktalara geri dönebilmek için hem faiz oranlarının makul bir seviyeye inmesi lazım, hem de ikinci el piyasaları için mortgage kredisinin devreye girmesi lazım. En büyük girdi olan arsa fiyatlarının daha makul fiyatlara edinilebilmesi lazım. Bunlarla ilgili planlama yapıldığında konutta ancak ulaşılabilir rakamları görmek mümkün olur."
"FİYAT ARTIŞLARINDA YABANCIYA SATIŞIN PAYI YÜZDE 4-5"
Konut fiyatlarının artışında yabancıya yapılan satışın etkisinin çok az olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım,"Sektörü şu an ayakta tutan yabancıya yapılan satış. Yabancı belli bölgelerden alıyor ve bu da sayıca çok fazla değil. Yabancı buradaki rakamları bildiği için aşırı bir fiyattan satmak söz konusu değil. Yabancıya satıyoruz o mu konut fiyatlarını yükseltiyor algısı doğru değil. Yabancıya olan satışın fiyatlardaki etkisi yüzde 4-5'lerde."
Nazmi Durbakayım, ana hammedelerin ihracattan dolayı dışarıya dönük müşteri bulması, iç piyasadaki fiyatları yükselttiğini, burada belli malzemelerin üreticilerinin iç piyasa olsa da olur, olmasa da olur düşüncesi tedarikte ve fiyatların artışında etkili olduğunu söyledi. Durbakayım, "İhracat yapılsın tabii ki ancak iç piyasaların da gözetilmesi lazım" dedi.
Sektör oyuncularının desteklenmesi gerektiğini söyleyen Nazmi Durbakayım, İnşaat setöründe çalışan firmalar, kişiler son zamanlarda şartlardan dolayı bir hayli zorlukla karşılaştıkları için özellikle sektöre sonradan girenlerin farklı sektörlere yöneldiğini belitti. Durbakayım, deprem senaryosuna hazırlıkta, kentsel dönüşüm ve riskli binaların ortadan kalkması için de özel iş yapan müteahhitlerin desteğe ihtiyacı olduğunu söyledi.
"MİLYONUN ALTINDA EV KALMADI"
Yeni projelerde artan maliyetlerden dolayı milyonun altında ev kalmadığını söyleyen Nazmi Durbakayım, "İnşaat maliyetine arsa bedeli de eklenince birim metrekare fiyatı 25-26 bin liraya kadar çıkıyor. Arsa girdisi ne kadar aşağı çekilirse o kadar makul seviyelere iner fiyatlar. Nüfusun büyükşehirlere yığılması sonucu arsa fiyatları çok kıymetli. Bunu büyük şehirlerde sağlamak mümkün değil. Yurdumuzun her köşesine yayılmamız lazım, daha ucuz arsa edineceğimiz bölgelerde pilot yaşanası şehirler kurmamız lazım. Yapılan projelerde kullanılan malzemelerin yerli ve milli olması, lüks donanımlardan kaçınılması şeklinde bir politika izlememiz lazım. Gelişmiş ülkelerde dahi bu kadar lüks imalat yapılmıyor" dedi.
"KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞ MARKALI KONUTLARDA DAHA YÜKSEK"
Merkez Bankası’nın (MB) açıkladığı konut fiyat endeksine göre, şubatta konut fiyatlarındaki yıllık artışın yüzde 96,4 olduğunu söyleyen Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, İstanbul’da bu oranın yüzde 106.3’e ulaştığını, aylık bazda artışın ise yüzde 13,5 olarak gerçekleştiğini bildirdi. Bu oranın yeni ve markalı konutlarda çok daha yüksek olduğunu belirten Elmas, şubat verilerine göre geçen yılın aynı ayında 3 bin 632 TL olan Türkiye geneli ortalama metrekare fiyatı 7 bin 965 TL'ye yükseldiğini söyledi. Elmas, şubat ayında ayrıca konut satış fiyatlarının geçen yılın aynı ayına göre bütün büyük şehirlerde arttığı belirtti.
"HIZLA ARTAN MALİYETLER FİYATLARA YANSIDI"
Habertürk'e yaptığı açıklamada, konut fiyatlarının 2019’dan itibaren oluşan maliyet artışlarıyla birlikte yükseldiğini belirten KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Elmas, "Kur şoku, enflasyon ve faiz artışı, pandemi nedeniyle global tedarik zincirinde yaşanan bir dizi olumsuzluk sonucu emtia fiyatları aşırı yükseldi ve son olarak Rusya-Ukrayna savaşı gibi bir dizi sebepten dolayı hızla artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarına yansıdı. TCMB’nin Şubat 2022 maliyet endeksine baktığımız zaman konut fiyatlarının inşaat maliyet endeksinde başı çektiğini görebiliriz. Malzeme endeksi yüzde 113.3, inşaat maliyeti yüzde 90.3 artmışken aynı ayda konut fiyatları yüzde 96.4 arttı." ifadelerini kullandı.
Elmas, "Yüksek kur ve tüm dünyayla birlikte Türkiye’de de yaşanan yüksek enflasyon döneminde konut fiyatlarının artmaması mümkün değil. Üstelik bu maliyetlerin geriden yansıdığını düşünürsek fiyatlarda düşüş beklemek de gerçekçi olmaz. Rusya-Ukrayna savaşı da tüm emtia fiyatlarını yükseltti. Şubat ayında savaştan önce 750 dolara aldığımız demiri 920 dolara almaya başladık. Yani sadece inşaat demirinde dolar bazında yüzde 20’lik bir artış söz konusu oldu." değerlendirmesinde bulundu.
KONUTTA ARZ YETERSİZLİĞİ
Yeni konut stokunda yaşanan azalma da konut fiyatlarının ve kiraları artıran diğer bir etken olarak öne çıktığını vurgulayan Elmas, "Son üç yıldır, yıllık konut üretimi 15-20 yıllık ortalamanın yarısı kadar. Artan maliyetlerle birlikte arz yetersizliğinin devam etmesi konut fiyatlarını ve kiralarını artırmaya devam ediyor. Konut üreticileri geçtiğimiz dönemde çok zarar etti ve artan maliyetler işletme sermayesi ihtiyacı doğurdu. Bununla birlikte finansal sistem 2017’den itibaren konut sektörüne kaynak sağlamamaktadır. Bu şartların üretimin azalması ve konut sıkıntısından başka bir sonuç doğurmayacağı gayet açıktı ve bu durum şu anda 2021 ortasından itibaren tahakkuk ediyor." dedi.
YABANCIYA KONUT SATIŞI
Konut fiyatlarındaki hızlı artışın yabancıya satıştan kaynaklandığı yönündeki algının doğru olmadığını belirten Elmas, Yabancıya konut satışının ağırlıklı olarak 5-6 ilde gerçekleştiğini söyledi. Elmas, "Yabancıya gayrimenkul satışı, toplam satışlar içinde yıllık yüzde 4,7’lik bir paya sahip olduğundan konut fiyatlarını domine edecek bir etkiye sahip değildir. Öte yandan konut fiyatlarının sadece Türkiye’de değil tüm dünyada arttığını görüyoruz. Bunun nedeni yabancıya gayrimenkul satışı değil, arz yetersizliği, dolardaki paralel genişleme ve emtia fiyatlarındaki yüzde 300’leri geçen artışlardır." dedi
YENİ KONUTTA FİYATLAR YÜZDE 161.30 ARTTI
Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 12.24, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 27.22 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 161.30 oranında nominal artış gerçekleşti.
4 AYDA YAŞANAN FARK DİKKAT ÇEKTİ
Türkiye’de arz daralmasından dolayı oldukça hızlı bir yükseliş gösteren konut satış fiyatlarının piyasaya yansıması da hızlı oluyor. Türkiye genelinde yapılan değerlendirmede son dört ayda yaşanan farklar oldukça dikkat çekici. Buna göre 2021 yaz aylarından kasım ayına kadar Türkiye genelinde konut satış fiyatı ortalaması büyükşehirlerin ve sahil şehirlerinin etkisiyle 450 bin lira bandında bulunuyor. Ancak aralık ayında hızlı bir artış görülüyor. Buna göre ülke genelinde ortalama konut satış fiyatı bir anda 680 bin liraya çıkıyor. Mart ayında ise yeni bir dalga geliyor. Buna göre martta Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 998 bin lira ile yeni bir tarihi seviye gösteriyor.
İSTANBUL SIRTLADI
Ekim 2021’de İstanbul’da ortalama konut fiyatı 585 bin iken Aralık 2021’de 690 bin liraya çıkıyor. 570 bin lira olan İzmir’deki ortalama ise 658 bine yükseliyor. Aydın’da ortalama fiyat 695 binden 821 bine çıkarken, Antalya’da da 537 binden 639 bine yükseliyor. Bu artış oranının, Ocak 2022’de de devam ettiği görülüyor. Türkiye’de ortalama konut fiyatı Ocak 2022’de 736 bine çıkıyor. Asıl sıçrama ise mart ayında yüzünü gösteriyor. Piyasadaki arz yetersizliğinden faydalananların ikinci el piyasayı hızla yukarı çektiği bu rakamlarda daha net göze çarpıyor. Aradan geçen iki aylık süreçte öne çıkan illerde ortalama konut fiyatlarının 2 katına çıktığı görülüyor. Buna göre, Ocak 2022’de İstanbul’da ortalama konut fiyatı 730 bin iken, Mart 2022’de 1 milyon 400 bin liranın üzerine çıkıyor. İzmir’de ocakta 693 bin olan ortalama konut fiyatı ise 1 milyon 220 bini aşıyor. Ankara’da bu ortalama 397 binden 720 bine yükseliyor.
ARZ SINIRLI KALDI
Bir taraftan pandemi öncesi azalmaya başlayan yeni konut üretiminin 2 yıllık pandemi sürecinde oldukça durağan bir seyir izlemesi, ardından artan maliyetlerin fiyatlara yansıması birinci el piyasada İstanbul genelinde yeni projelerde metrekare fiyatlarını 30 bin liranın üzerine çıkardı. Türkiye’nin yıllık 700 bin yeni konut ihtiyacı olduğu hesaplanırken, hızla artan talebe karşılık üretim oldukça daraldı. İkinci el piyasada ise mevcut konutlar, piyasadaki artışa paralel olarak önlenemez bir yükseliş gösteriyor. Bitmiş hatta eskimiş konutlar, yeni maliyetlerle üretilmemiş olsa da, piyasanın her hareketinde seyrini yükseltiyor. Konut satışı yapan internet sitelerindeki ilanlarda fiyatlar bazen günlük olarak bile artışlarla yenileniyor.
İZMİR'DE 10 BİN TL'NİN ÜZERİNDE
Son dönemdeki artışların nedenleri olarak, pandemi etkisi, döviz kurundaki dalgalanmalar, inşaat maliyetlerinin (ham madde) artması, enflasyonun seyri, yeni konut arzının talebin altında kalması olarak değerlendiren Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, “TÜİK verilerine göre bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 87.91 arttı. Son 3 yıldır yeni konut üretimi talebin altında kalırken, arz yetersizliği nedeniyle 2021 yılında evlerin satış fiyatları yüzde 97, kiralama fiyatları yüzde 83 oranında arttı. Pandemi nedeniyle özellikle yazlık bölgelerde astronomik artışlar yaşandı” dedi.
ALB Yatırım Araştırma Uzman Yardımcısı Ahmet Deniz Yağbasan’ın analiz ettiği bir başka veri olan TCMB çalışmasına göre ise şunlar ifade edildi: “Pazartesi günü TCMB tarafından açıklanan verilere göre şubatta bir önceki aya göre yüzde 13.5 oranında artan konut fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 96.4 arttı. Konut fiyatları İstanbul’da yüzde 106.3, Ankara’da yüzde 97.1, İzmir’de ise yüzde 90.1 artış kaydetti. İzmir’de tarihte ilk kez metrekare fiyatı 10 bin liranın üzerine çıktı.”
