Kiracı milyonlara ev sahiplerinden yeni tuzak! Şok eden olay! Hülle ile satış

Her geçen gün artan emlak ve kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Ev sahiplerinin yasa dışı 'ara zam' talebi ile muhatap olmak zorunda kalan yüz binlerce kiracı şimdi de 'evlerinin satılması tehdidi' ile karşı karşıya. Bazı Ev Sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için evlerini hülle yöntemi ile bir yakının üzerine devrediyor veya bunu yapacağını beyan ederek kiracının huzurunu kaçırıyor.

"YA İKİ KATI ZAM YAPARSIN YA DA EVİ SATARIM"

'Hülle ile satış' baskısı altındaki kiracılardan birisi de İstanbul Kurtuluş'ta ikamet eden K.K.

11 ay önce oturduğu evi 3 bin 250 liraya kiraladığını anlatan K.K., "Kontrat dönemi yaklaşınca ev sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 100'den fazla bu orana itiraz edince de evi satmakla tehdit etti. Ev satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım" dedi.

"ARA ZAM YOKSA SATACAK"

Benzer bir mağduriyeti de Küçükçekmece'de ikamet eden Ş.Ç. yaşadı. Üç yıldır oturduğu ve 2 bin 800 lira kira verdiği dairesi için ev sahibinin 'bin lira' ara zam talep ettiğini anlatan Ş.Ç. "Sene bitmeden zam istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise evi satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Evden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım" diye konuştu.

 EVİ SATMAK KİRACININ ÇIKMASI ANLAMINA MI GELİYOR?
'KONTRAT GEÇERLİLİĞİNİ SÜRDÜRÜR'

Peki ev sahiplerinin "Kiracısını çıkarabilmek için evi satması" yeter mi? Uzmanlara göre: Hayır. Ev satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa dikkat çeken uyarılarda bulundu.

"Son zamanlarda artan kira fiyatları nedeniyle bazı ev sahiplerinin bu şekilde davrandıklarını duyduk ama burada da zaten yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin evi satması ya da başka birine devretmesinde evin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ korumaya devam eder" diyen Aşa şunları söyledi:

Yeni ev sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına ihtiyaç duyulmaz. Fakat yeni ev sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle ev satıldı diye kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmuyor.

"KİRACIYA TEBLİĞ YAPILMASI LAZIM”

Zaten kiracı içinde evi satın alan yeni mal sahibi, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu devir tarihinden itibaren de bir ay içinde yine kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha önce yapılan kira sözleşmesinin bitimi tarihi neyse o zamanda evin tahliye edilmesi istenir.

6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE?

Ama diyelim altı ay geçti sözleşme süresi bitti ve kiracı evi tahliye etmek istemedi. O zaman da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir süre devam edebilir. Fakat dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemek zorundadır.

“DEPOZİTOSU DA YENİ EV SAHİBİNE GEÇER”

Aslında burada depozitoda da kriz ortaya çıkabiliyor. Örneğin kira sözleşmesi devam eden ev satıldı diyelim. Depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni ev sahibi arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkarabilir. Sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, yeni mal sahibi sözleşmenin en güncel tarafı oluyor. Bu durumda eski ev sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni ev sahibine vermekle yükümlü oluyor. Bu noktada çok bilgi sahibi olunmadığı için tartışmalar yaşanabiliyor.

"ÖNEMLİ OLAN NİYET"

İstanbul genelinde birçok olayın yaşadığını belirten Emlak Yatırım Uzmanı Serkan Yazıcı ise mümkünse ‘anlaşma’ yolunun seçilmesi gerektiğine işaret etti.

Yazıcı, "Burada asıl olan niyet. Evet birçok fırsatçı ev sahibi kirayı artırmak için hülle ile satış yapıyor ancak gerçekten mağdur olan ev sahipleri de var. Ev sahibinden bıkıp, varını yoğunu satarak ev alan birçok kişi de mevcut kiracıyı çıkaramadığı için mağdur oluyor. Ben sattığım evlerdeki kiracılar ile anlaşmaya varıyorum. Altı ay olan yasal süreci bekletiyor gerekirse son birkaç ayın kirasını bile aldırmıyorum. Karşılıklı iyi niyet üzerine anlaşma sağlanınca kimse mağdur olmuyor. Ama bu kötü niyetli ev sahiplerinin olmaması anlamına da gelmiyor. Kiracılar da ev sahipleri de yasal haklarını aramalı" dedi.

BİR EVİN SATIŞ-DEVİR MALİYETİ NE KADAR?

Yasa gereği bir evin beyan edilen satış fiyatının binde 4'ü vergi olarak alınıyor. Buna ek olarak 685 lira da tapu harcı tahsil ediliyor. Örneğin; bir milyon lira değerinde bir evin satış yani bir başkasına devir maliyeti 40 bin 685 lira.

Yani oturduğunuz evin değeri bir milyon lira ise hülle ile satış şeklinde de olsa ev sahibinin sizi çıkarmak için bir başkasının üzerine evini devretmeye çalışmasının bedeli en az 40 bin 685 lira. Bu rakam evin fiyatı arttıkça aynı oranda artıyor.

HÜLLE İLE SATIŞ İSPATLANIRSA?

Kiracıların; oturdukları evden hülle ile satış yöntemi yüzünden ayrıldıklarını ispat etmeleri halinde ise 'hülleci' ev sahipleri çok ciddi maddi tazminat cezaları ile karşı karşıya kalabilir. Hukukçulara göre mağdur olan kiracıların bu durumu ispatlamaları üzerine ilgili yasa maddeleriyle ev sahipleri 'taşınma masrafı' 'yeni ev masrafı farkı' gibi on binlerce lira ceza ile karşı karşıya kalabilirler.

UZMAN AVUKAT MADDE MADDE ANLATTI

Ev sahibi ile kiracı arasında benzer bir davanın avukatlığını yapan Avukat Sıdıka Şahinler de kiracılar için Altın değerinde uyarılarda bulundu.

Kiracıların yasal haklarını ve 'ne yapmaları gerektiğini' madde madde anlatan Şahinler şu uyarılarda bulundu: Taşınmazın edinilmesi; satım, trampa, bağışlama yahut mahkeme kararı, cebri icra, miras, mirasın paylaşılması, kooperatif ortaklığına kabul, şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından kazanımı gibi yollarla gerçekleşebilir. Son yıllarda kiracının yasa ile yüksek koruma altına alınmış olmasının yanında mevcut ekonomik durumun da gün geçtikçe kötüye gitmesi karşısında ev sahipleri kira bedelini artırmayı hukuken başaramamakta, kiracının tahliyesine sebep olacak hukuki bir neden de bulamadıklarında muvazaa ile tahliye neticesine ulaşmaya çalışmaktadırlar.

HÜLLELİ SATIŞ NASIL YAPILIYOR?

Muvazaa, bir hukuki ilişkinin taraflarının üçüncü kişileri aldatmak yahut zarara uğratmak için gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda yaptıkları gizli anlaşmadır. Taşınmaz malikleri çoğu zaman yakınları veya çok güvendikleri bir üçüncü şahıs ile anlaşarak taşınmaz satışı yapmış gibi göstererek tapuda taşınmazı devretmektedirler. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir.

Kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava yoluyla da kullanabilir.

YARGITAY'IN EMSAL KARARLARI

Yargıtay'ın emsal kararlarını hatırlatan Şahinler tüm kiracıları yasal haklarını aramaya davet etti. (İsmail Sarı-Hürriyet)

KİRACILAR ZAMLARDAN DOLAYI ZOR DURUMDA

Türkiye genelinde alt-orta gelir gruplarında ulaşılabilir kira fiyatları köklü bir soruna işaret eder hale geldi. Ayrıca 12 aylık TÜFE ortalamasının da son aylarda yüzde 30’un üzerinde artışlar getirmesi, mevcut kiracıların da durumunu zorlaştırıyor.

Kiralık fiyatlarının yükselişinin temel nedeni olarak arz yetersizliği gösteriliyor. Yeni konut üretimi, inşaat maliyetleri nedeniyle durağan bir dönem yaşıyor ama talep yüksek. Bu beş günlük yazı dizimizde mevcut piyasaya ve fiyatlara odaklanarak yaşanan gelişmeleri, kiracı ve ev sahipleri haklarını, çözüm önerilerini gündeme alıyoruz.

2020’DE KONUTLAR HIZLI TÜKENDİ

2020’de kamu bankaları pandemi döneminde durağanlaşan piyasayı harekete geçirmek için tarihin en düşük kredi faizi oranıyla (0.64) konut kredisi vermiş, azami 12 ay ödemesiz dönemli, 15 yıla kadar vade sunulmuştu.

Bu kapsamda Haziran 2020’de başlatılan kampanya ve devamında piyasa canlılığı ile yılın son yarısı oldukça hareketli geçmiş, eldeki konutların büyük kısmı satılmıştı.

Yine pandemi sürecinin özellikle girdi maliyetlerinde öngörülemez artışlara neden olduğu belirtilirken, bu nedenle üretimin oldukça yavaşladığı görülüyor.

4 İLDE EN DÜŞÜK KİRALIKLAR

İstanbul: İstanbul’da en keskin artışların yaşandığı ilçelerden biri Zeytinburnu. Zeytinburnu’nda 2020’de 1900 lira seviyesinde olan ortalama kira fiyatının 4 bin liraya çıktığı görülüyor. Gaziosmanpaşa’da ise 2020’de 1500 lira seviyesinde olan ortalama kiraların 3- 4 bin liradan başladığı ilanlara yansıyor. Dikkat çekici bir diğer artış ise Eyüpsultan ilçesinde yaşanıyor; 2 bin liranın üzerinde seyreden 2020 ortalama kiralık bedelleri 5 bin lirayı aştı. Yine Beylikdüzü’nde 2 bin lira seviyesinde bulunan kiralık konut fiyatlarının en düşük seviye olarak 4 bin lirayı geçtiği fark ediliyor. Çekmeköy’de yeni konut arzı artsa da kiralık fiyatlar da hızlı yükseliyor. 2020’de 1.400 lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının yeni ve lüks konut ortalaması da hesaba katılınca 3-4 bin liradan başladığı görülüyor. Şehrin eski ilçelerinden ve yeni yapı imkanı az olan Kadıköy’de fiyatlar hızla yükseldi. 2020’de 3 bin lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının hızla 6 bin lirayı geçtiği görülüyor. Merkez ilçelerden Şişli’de 2 bin 500 lira civarında bulunan küçük metrekareli bir konutun kiralık bedelinin 5 bin lirayı aştığı da ilanlara yansıyor.

Ankara: Ankara’da gelişimin ve yeni konutların önemli bir merkezi olan Gölbaşı’nda 2020 kiraları ortalama 1600 lira seviyesinde iken mevcutta kiralık fiyatlarının 3 bin liranın üzerinde seyrettiği görülüyor. 2020’de ortalama 1000 lira kiralık bedeli olan Etimesgut’ta kira fiyatları 2 bin 500 liradan başlayıp 5 bin lirayı aşıyor. 2021’de 1800 lira seviyesinde bulunan Yenimahalle‘deki kiralık piyasası başlangıçta 3 bin liranın üzerine çıkmış bulunuyor.

İzmir: İzmir’de özellikle sahil ilçelerinin müstakil konut ve yazlık satın almaları ile birlikte oldukça yüksek seyreden kiralık bedelleri var. Bu bölgelerdeki yeni konut arzı da fiyatların yükselmesini destekliyor. Şehir içinde Narlıdere‘de 2020’de 2 bin 500 lira seviyesinde olan kira fiyatları 2021’de 4 bin liranın üzerinde seyrediyordu. Bu fiyatlar mevcutta 6 bin liraya kadar çıkıyor, 9 bin lira seviyesine kadar değerlendirilen konutlar da var. Karşıyaka’da 2021 yılında 2 bin 800 lira seviyesinde olan konut kira fiyatlarının 5 bin lira olduğu ilanlara yansıyor.

Bursa: Bursa da kira fiyatlarının oldukça keskin artışlar yaşadığı şehirlerden. İnegöl‘de 2021’de 1800 lira seviyesinde olan ortalama kira fiyatları 3 bin liranın üzerini gördü. Mudanya’da 2 bin lira civarında seyreden ortalama kira fiyatlarının ise 4 bin lirayı geçtiği ilanlara yansıyor.

KİRALAR 4 AYDA İKİYE KATLANDI

Yükselişine devam eden konut kiraları gündemden düşmüyor. Yıllık kira artışları Türkiye’nin her şehrinde kendini gösterirken, 2022 itibarıyla ise kira fiyatlarındaki artışın bazı şehirlerde üçe hatta dörde katlandığı dikkatleri çekiyor. Türkiye’de, evlenmeler, boşanmalar, ailelerin küçülmesi, öğrencilik gibi pek çok nedenle yıllık 700-800 bin yeni konut ihtiyacı olduğu biliniyor. Bu ihtiyaca karşılık 2018’den bu yana düşen yeni konut arzı, mevcut durumda oldukça yetersiz gösteriliyor. Piyasaya daha az satılık konut gelmesiyle ise alımlar, dolayısıyla kiraya çıkan konutların sayısında da büyük düşüş var.

Düşük arzın arkasında ise artan inşaat maliyetleri var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 9.58 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 101.57 arttı. Piyasadaki bir diğer etken alım gücünün düşmesi olarak gösterilirken, yabancıların konut alımı ve kiralamalarının da fiyatları yukarı taşıdığı tartışmaları var.

‘KATLAYAN DA VAR’

Emlakçılar, mevcut kira fiyatlarının bölgesine göre olması gerekenin yüzde 50 ila yüzde 70 üzerinde olduğuna dikkat çekiyor, ikiye üçe katlayan kiraların da fazla olduğunu belirtiyor. Ev sahipleri ise kiralık konutlar için daha yüksek kiralar isterken, eski kiracılarından da çeşitli yöntemlerle fazla zam talepleriyle gündeme geliyor.

ŞİMDİ BAŞLASA…

Hükümet de konut piyasasını etkileyecek çalışmalarını yapmaya devam ediyor. Bu kapsamda hem ev sahibi olmak isteyenlere, hem de inşaat sektörünü hareketlendirmek adına yeni finansman modelleri duyuruldu. İlk evini alacak ve döviz ya da altın bozdurarak ev alacak vatandaşlar uygun kredi faizleriyle desteklenecek, sektörde küçük ölçekli müteahhitlerin projelerini hızlandırmak için finansman kaynağı sağlanacak.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, yeni konut üretimi yani arzın yetersiz olduğunu vurgularken, piyasaya yeni konut gelmeden kira fiyatlarının da düşmeyeceğine dikkat çekiyor. Durbakayım, “Bir inşaat minimum 2-3 yıl sürüyor. Yani inşaatlar şimdi hareketlenmeye başlasa bile tesiri bir yılı geçer. Kamunun destek adımları çok önemli. Bir kıvılcımı meşaleye dönüştürebilir” dedi.

RUHSAT ALIMI ARTTI AMA…

TÜİK Yapı İzin İstatistikleri, 2021 IV. Çeyrek verileri kapsamında, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyelerce yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 14, daire sayısı yüzde 16.8 arttı. Yani yeni konut yapımı için ruhsat alımında artış var. Ancak ruhsatların ‘maliyet öngörülemediği’ gerekçesiyle inşaata dönmesinin zaman alacağı ifade ediliyor.

‘3000 TL YERİNE 6000 TL’

İstanbul genelinde online kiralık ilan verilen internet sitelerinde şu anda bin lira ile 3 bin lira arasında bulunan evler şehrin daha çeperleri olan ilçeler olarak görülüyor. Bunlar; Arnavutköy, Pendik, Sancaktepe, Silivri, Sultanbeyli ve Esenyurt, Tuzla. Kağıthane bölgesi emlakçılarından Suat Durmuş, ilçedeki hemen her konutun fiyatının olması gerekenin iki katı olduğunu belirtiyor. Durmuş, “5-10 yıllık binada, 2+1 konut kira fiyatı 3 bin lira olmalıydı. Ancak şu anda 5-6 bin lira isteniyor. Çok daha kötü durumda ve eski binalarda bile 4 bin liranın üzerinde kira talep ediliyor” dedi. (Duygu Erdoğan-Milliyet)