Ev sahibi, kiracı ve emlakçıları doğrudan ilgilendiriyor! Flaş karar: Zorunlu
Kira fiyatlarındaki fahiş artış ev arayan kişi sayısının artmasına neden olurken, konut arzındaki düşüş ev bulmayı da güç hale getirdi. Bütçesine uygun ev bulanlar ise ev sahibinin taleplerini kabul etmek zorunda kalıyor. Kimi mülk sahipleri kefil şartı isterken kimileri bir yıllık kira bedelini peşin olarak ister hale geldi. Kiracılar ise evden çıkmarılma korkusuyla evi muhtemel alıcı ve emlakçılara göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? İşte detaylar...
Enflasyon yüzünden katlanan kiralar kiracıları da ev sahiplerini de zorluyor. Kiracılar yüksek kira ödemekte güçlük çekerken, ev sahipleri kiracılar konusunda çok daha seçici davranıyorlar. Bir yerine iki kefil istiyorlar. Kefillerin devlet memuru ya da kurumsal firmada çalışıyor olmalarını talep ediyorlar. Ev sahipleri hukuken kefil isteyebilir mi? Kira sözleşmesinde kefillik nasıl düzenlenmeli? Kefilin eşinin rızası gerekiyor mu? Kefillik süresi kaç yıl. Kira parasını ödemezse kefil mi öder? Kiracılar, “Ev sahibim kışın ortasında bu evi satar. Ben de kapıda kalırım” düşüncesi ile evi müşterilere göstermek istemiyor. Bu yasal mı? Kiracının böyle bir hakkı var mı? Kiracı emlakçıya ya da evi satın almak isteyenlere o evi göstermek zorunda mı? Kiracı- ev sahibi arasındaki sorunlarla ilgili Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık ile konuştu. Avukat Kısacık’a göre kiracılar evi emlakçı ve satın almak isteyen müşterilere yasal olarak göstermek zorunda. İşte en çok merak edilen sorular ve Kısacık’ın yanıtları...
YASAL ZORUNLULUK
Kiracı evi almak isteyenlere gezdirmek zorunda mı?
Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlıklı 319. Madde’sinde son derece açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu madde aynen şöyledir: “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”
Özetle; kiracının evi göstermemek gibi bir hakkı yoktur. Kiracı yönünden kendi belirlediği saatlerde ve koşullarda satış ve kiralama için evi üçüncü kişilere ve emlakçılara gezdirmek yasal yükümlülüktür.
Kiracı evin görülmesine izin vermezse ev sahibi ne yapabilir?
Bu durumda ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden evin muhtemel alıcılara gösterilmesine ilişkin gün ve saat belirlemesini talep edebilir. Hâkimin kararına kiracı uymakla yükümlüdür. Ancak bu yapılırken, kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.
EV SAHİBİ KEFİL İSTEYEBİLİR Mİ?
Ev sahiplerinin kefil isteme hakkı var mı?
Artan kiralar yüzünden birçok kiracı kirasını ödeyemiyor. Bu nedenle de ev sahipleri kefil istiyor. Son dönemde bir yerine iki kefil isteyenler bile var. Kendilerini garantiye almak için de ağırlıklı olarak devlet memurlarından kefil istiyorlar. Ödenemeyen yüksek kiralar mal sahiplerini kefil şartı koymaya zorunlu tutuyor. Kefil istemekte hukuken bir engel yok.
Ev kiralarken kefil şart mı?
Kefil zorunlu bir uygulama değildir. Kefil olmadan da sözleşme yapılabilir.
Kira sözleşmesi el yazısıyla mı olmalı?
Kefalet sözleşmesi el yazısı ve ıslak imza ile hazırlanmalıdır. Bu sözleşmeler noterde de yapılabilir.
Bu sözleşmenin geçerliliği için kefilin eşinin rızası gerekir mi?
Kiracınızın kefili evli ise mutlaka eşinin rızası alınmalıdır. Eğer eşiniz sizin kefil olmanıza rıza göstermiyorsa, o kefalet sözleşmesi geçersizdir. Ev sahipleri bu rızayı yazılı olarak istemelidir.
Kefillik sözleşmesi nasıl düzenlenmeli?
Kefilin ödemelerden sorumlu olduğu süre ve oran da mutlaka sözleşmede yazılmalıdır. Gelecek yıllarda en fazla on yıl kaydıyla kefil olduğunu belirtmesi gerekir. Kefil olacak kişi kefalet şartlarını el yazısı ile kaleme almalıdır.
Kira ödenmezse kefilden alınabilir mi?
Kira bedeli ödenmediği zaman geçerli ıslak imzalı bir sözleşme mevcut ve sözleşmede kefil var ise kefilden tahsil edilebilir.
YALNIZCA KİRA BORCU ÜSTLENİLMELİ
Nelere dikkat etmeli?
Kefil, yalnızca kira borcunu üstlenmelidir. Kanunda aksi öngörülmediğinden kira sözleşmelerine genellikle kira borcunun yanında sözleşmeden kaynaklanan hasar ve zarar ile aidat borçları da dahil edilmektedir. Kefil, ödenmeyen kira borcundan sorumlu iken, sözleşmede “Kefilin, kira bedeli dışında kalan ve kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer borçlardan da sorumlu olacağı” yer almaktadır. Kefil olacak kişiler ise buna dikkat etmeden veya gözden kaçırarak imzalamaktadır. Bu nedenle sözleşmeye dikkat edilmelidir.
Kefilin sorumlu olacağı azami miktar mutlaka gösterilmelidir.
Kefaletin türü önemli mi?
Kefilin sorumluluğunda kefaletin türü de çok önemlidir. Eğer kira sözleşmesindeki borcun üstlenimi “Adi kefaletse” kiraya verenin yani ev sahibinin önce kiracıya başvurması, alacağı tahsil edememesi durumunda kefile gitmesi gerekir.
“Müteselsil kefalet” ise farklıdır. Bu tür kefalet söz konusuysa, alacaklı, borçluya başvurmadan kefile başvurma hakkına da sahiptir. Kira sözleşmesindeki “Müteselsil kefalet”te, üstlenim zincirleme olduğundan, kefil de kiracı gibi borçludur. Kiraya veren kiracıya veya her ikisine birden başvurabilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde genelde “Müteselsil kefalete” yer verilir.
Kiracılara kefil olacak kişiler sözlemeyi incelemeli ve bu konuları kabul ediyorlarsa kefil olmalılar.
