Dönüşüm inadı kırıldı

Türkiye’de 2012’de başlayan ve 6.5 milyon binanın yenilenmesini hedefleyen kentsel dönüşüm seferberliği devam ediyor ancak birçok uygulamada süreç tıkanıyor. Süreci tıkayan nedenlerin başında çoğunluk sağlandıktan sonra sona kalan hak sahiplerinin anlaşmaması geliyor. Bu durum, binanın yıkılıp dönüşümün başlamasını da engelliyor. Bunun örneklerinden biri Fikirtepe’de yaşanmış, anlaşmaya imza atmayan hak sahibinin evi yıkılamadığı için diğer evler yıkılsa da dönüşüm başlayamamıştı. Bu olay ‘Fikirtepe İnatçısı’ olarak hafızalarda kalmıştı. 27 Ekim’de Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, bu görüntüleri ortadan kaldıracak adımlar atıldı. Artık riskli alan ve yapıda 3’te 2 çoğunluk bina yıkılmadan karar alabilecek, anlaşmayanların arsa payları da bina yıkılmadan satılabilecek.

Anlaşma bitmeden yıkım

Kentsel dönüşümde yaşanan en büyük sıkıntılardan bir tanesi 2/3 çoğunluğa rağmen binanın yıkılamaması ve mahkemeye taşınan sorunların yıllarca çözülememesiydi. Yeni yönetmelikle, riskli alan veya riskli yapılarda 2/3 çoğunluk ile yıkım şartı aranmadan karar alınabilecek. Karara katılmayan 1/3 arsa payının açık artırma ile satılması için binanın yıkılmış olması şartı da kaldırıldı. Böylece 2/3 ile karar alınması ve toplantı sonrasında karara katılmayanlara 15 günlük uyarı ihtarnamesinin gönderilmiş olması yeterli olacak.

Çoğunluğa rağmen binanın yıkılmaması nedeniyle bazı hak sahipleri, mülklerini terk etmeyip doğalgaz, elektrik, su kullanmaya devam ediyordu. Yeni yasayla birlikte tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirildi. 60 günden az olmayan tahliye süresi sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşması da beklenmeyecek. Kolluk kuvvetleri desteğiyle mülki amirler tarafından yıkım sağlanacak. Bu durumda, yıkım masrafını yine malikler ödeyecek. Yani artık anlaşma sağlanamasa bile binanın riskli olduğu tespit edilmişse yıkım yapılacak.

Fikirtepe’de süreci uzattı

Fikirtepe’de bir hak sahibi, müteahhit firmayla anlaşmamış, bu nedenle diğer binalar yıkılsa bile o bina yıkılmamış ve alanda dönüşüm başlayamamıştı. ‘Fikirtepe İnatçısı’ olarak hafızalara kazınan olay, dönüşümün sembolü oldu.

Mirasçı yerine kayyum

-Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu.

-Riskli alan ilanlarının en az 15 bin metrekare olması gerektiğine ilişkin hüküm değiştirildi ve bu zorunluluk kaldırıldı.

-Riskli yapı tespiti yapacak olan lisanslı kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburi hale getirildi. Eğer bir inşaat mühendisi çalışmıyorsa, lisanslı kuruluşlara yeni yapı kaydı oluşturmalarına izin verilmeyecek.

Aylar boyunca yıkım beklenmeyecek

Yönetmeliğin kentsel dönüşümün hızlanması için önemli bir adım olduğunu söyleyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, şöyle konuştu: “Fikirtepe’de kentsel dönüşümü kilit noktasına getiren, Bağdat Caddesi’nde de karara rağmen evlerini boşaltmayıp oturmaya devam eden ve hem kat maliklerini hem de müteahhitleri zor duruma sokan bu durumun önüne geçilecek. Aylar boyunca yıkılamayan binalar daha hızlı yıkılacak, karara rağmen bir türlü inşaata başlayamayan ancak kira yardımı yapan müteahhitlerin mağduriyeti önlenecek.”

Gecekonduya da kira yardımı

Yönetmelikte kira yardımı, riskli yapılarda 18 ay, rezerv alanlarda üst sınır 36 ay olarak belirleniyor. Yeni madde ile riskli tüm yapılardaki hak sahiplerine ve kiracılara kira yardımı yapılabilecek. Diyarbakır Sur ile Şırnak Silopi’deki riskli alanda da gecekondu sahiplerine yardım yapılabilecek. Kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlayacak.

Uzmanlar ne dedi?

-Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yönetmeliğin çok önemli değişiklikler içerdiğini belirterek, “Çok ciddi ve süreci hızlandıran değişikliklerin yapıldığını ve artık neredeyse jet hızında bir kentsel dönüşüm süreci yaşayacağımızı görebiliriz. Bu yönetmelik değişikliği ile birçok soruna çözüm bulunduğu görülmüştür” diye konuştu.

-Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu’ndan Avukat Hatice Özçelik, yeni yönetmelğin riskli yapı tespitinden kira yardımına kadar esaslı değişiklikler içerdiğini belirterek, “Oldukça geniş bir değişiklik yapılmış. Yönetmelik, bina yıkılmadan 2/3 çoğunlukla karar alabilirsiniz diyor.

2/3 çoğunluğun haklarını güçlendiren bir düzenleme yapılmış” dedi.

-Kentsel dönüşüm çalışmaları yapan DKY İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, yönetmelikle süreci tıkayan sorunları gidermek için değişiklikler yapıldığını söyledi. Dumankaya, şöyle konuştu: “Örneğin bir hak sahibi ölmüşse, mirasçılarını bulmak için çok uzun zaman harcıyorduk. Bu bir seneyi bile bulabiliyordu. Mirasçı bulunamazsa da süreç tıkanıyordu. Şimdi yeni yönetmelikle, süreç de ilerlemiş olacak.”