Sibirya’nın en büyük AVM’sini açan Rönesans gayrimenkulde bölgesel liderliğe oynuyor

Rönesans Gayrimenkul Yatırım, İstanbul Anadolu Yakası ve Rusya’da alışveriş merkezi (AVM) ile ofis binaları alanında hızla büyüyor.13 kira getiren projesi olan şirket, 3 yıl içinde bu sayıyı 30’a yükseltecek. Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Genel Müdürü Cenk Arson, “Güçlü bir sermaye yapısına sahibiz. Kriz döneminde yeni projeler alıp yapmaya devam ettik. Projelerimizi bitirdiğimizde yalnızca Türkiye’nin değil bu coğrafyanın da en büyük gayrimenkul oyuncularından biri olma şansımız var” dedi.

Rönesans Grubu 1993 yılında Erman Ilıcak tarafından kuruldu. Uzmanlaştığı alan inşaattı. Rönesans İnşaat kısa sürede Rusya’da adını en iyi şekilde duyuran şirketlerden biri oldu. İnşaat sektöründe başarıdan başarıya koşan şirket, 2001 yılından bu yana gayrimenkul geliştirme alanında da emin adımlarla ilerliyor. Geçtiğimiz hafta Şişli’de yeni bir yer alan Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş., hem İstanbul ve Anadolu’da hem de Rusya’da AVM ve ofis binaları alanında hızla büyüyor. 13 kira getiren projesi olan RGY 3 yıl içinde bu sayıyı 30’a yükseltecek.



Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Genel Müdürü Cenk Arson’la konuştuk.

Rönesans İnşaat Moskova’yı ve St. Petersburg’u yeniden inşa eden şirketlerden biri. Grup inşaat alanındaki başarılarıyla biliniyor, AVM ve ofis binaları, gayrimenkul geliştirme işinde de aynı iddiayı taşıyor mu?

Rönesans Grubu’nun en bilinen işi inşaat. Dünyanın en büyük inşaat şirketleri arasında gösteriliyor. Türkiye’nin en büyük uluslararası inşaat şirketi. Türkiye’de Enka, Gama ve Rönesans var ilk 3 sırada. 9 farklı ülkede faaliyetlerini sürdüren 1 milyar dolarlara ulaşan cirosu olan bir şirket. Biz de grubun ikinci işiyiz. Gayrimenkul geliştirme işi Rönesans çatısı altında 2001’de oluşmuş. Rusya ve Türkiye’de büyüyoruz.

İlk projeniz neydi?

İlk proje Ankara’daki Optimum. İkinci iş St. Petersburg’taki bizim kendi ofis binamız. Erman Bey (Ilıcak) ticari amaçla ilk gayrimenkulünü 2001 yılı içinde almış. 1993 yılında Rusya’ya giden Erman Bey şirketi büyütürken sadece özel uluslararası şirketlerle çalışmış.

Rusya ’daki 8 IKEA ’yı yaptı

IKEA ilk aklıma gelen...



Doğru, IKEA en bilineni. Bir kere değil birkaç kez çalışmış her iş yaptığı şirketle. Genelde Türkiye’de bir seferde ne kazanırsam kazanayım tarzı ilişkiler kuruluyor. IKEA’nın Rusya’da 13 AVM’si var, bunların 8’ini Rönesans yaptı. Erman Bey kazandığı tecrübe ve kaynakla ikinci işi, gayrimenkulü yaratmış.

2001’den sonra da Türkiye’de zemin hazırdı.

Galeria Türkiye’de ilkti. AVM sayısı çok azdı. AVM sektörü dünyada büyük bir sektör. Gelişmiş ülkelerde ticari menkullerin sahibi olan büyük kurumlar, fonlar, yatırım ortaklıkları var. Türkiye’de de yeni yeni oluyor. Hatırlarsınız bundan 8-9 yıl önce Türkiye’de kredi süresi 2-3 yıldı. Bu sektörü tetikleyen uzun süreli verilebilen krediler oldu.

Sizin toplam kaç gayrimenkul projeniz var?

10 yılda 13 kira geliri getiren projemiz oldu.

Anadolu projelerine ağırlık veriyor musunuz?

Geçen hafta Adana Optimum açıldı, resmi açılışını henüz yapmadığımız St. Petersburg’ta Aura Projesi Sibirya’nın en büyük AVM’si oldu. 10 yılda 13 proje başarıyla tamamlandı. Adana’daki Optimum da çok büyük, 60 bin metrekarelik bir merkez. Yüzde 95’i dolu şu anda.

Kaçı Rusya’da bu projelerin?

13 projenin 5’i Rusya’da çalışan ofis binaları. St. Petersburg’ta bunlar. St. Petersburg’taki en büyük ofis binası Rönesans Grubu’nun. Novarsivits’te var, Türkiye’de de 6 AVM’miz var.

Moskova’da yok mu? Hafızam yanılmıyorsa Moskova’da çok yerde Rönesans İnşaat tabelası görmüştüm...

Moskova’da çok inşaatımız var. Onları görmüş olmalısınız. Bizim kendi malımız değil o projeler. Rönesans İnşaat 28 ayrı şehirde Rusya’da inşaat yapıyor.

İstanbul’da da hâlâ AVM ihtiyacı var mı?

İstanbul 17 milyonluk şehir. Çok büyük AVM yatırımları yapıldı. Bazı bölgelerde yoğunlaşma oldu. Bu nedene başarısız olan projeler var. Ancak biz Ankara, İzmir ve İstanbul’da hâlâ çok başarılı olacak AVM’ler olduğunu düşünüyoruz. Önemli olan doğru yeri bulmak. Anadolu ise çok bakir.

Anadolu insanının AVM’lerde harcayacak geliri var diyorsunuz...

Çok var. Tüketim artıyor. Ayrıca bu şehirlerde meydan yok. AVM’ler ihtiyaç karşılıyor. Güvenlikli, kışın sıcak, yazın serin, ortak alan ihtiyacını karşılıyor AVM’ler. Anadolu şehirlerinin satın alma güçleri İstanbul gibi değil, bu da bilinen bir gerçek. Bence Anadolu şehirlerinde en fazla 2 AVM yaşar.

Anadolu’nun her şehrinde AVM olmalı gibi bir iddianız yok değil mi?

Anadolu’da her şehirde olması mümkün değil AVM’lerin. Biz öncelikle kişi başı gelire ve daha da önemlisi tüketilebilir gelire bakıyoruz. Kişi başı gelir karşılaştırması yapılırken genelde Amerika’daki kişi başına düşen dolar geliriyle karşılaştırılıyor. Bir de bunun kadar önemli olan rekabetin olup olmayacağı. 2’den fazla AVM fazla gelir. Anadolu’da kadınların ehliyet sahipliği oranı düşük, araç sayısı da düşük, bu yüzden mutlaka merkezde olmalısınız.



Yan iş olarak yapılamaz

Baktığımızda sektöre inşaat alanında ya da bu alanda deneyimi olmayan oyuncular var. Farklı sektörlerden gelenler AVM yatırımcısı oldu... Çok mu cazip AVM yatırımcılığı?

AVM yatırımcılığı çok cazip göründü dışarıdan ama çok kolay bir iş değil. Bu sektör genç bir sektör. Uzun vadeli kredi mümkün olduğunda ‘Ben bu işi yaparım’ deyip girdiler. Oysa dünyaya baktığınızda çok dominant oyuncular var.

Peki Türkiye’de?

Türkiye’de 268 AVM var, bunların 100’ünün sahibinin daha önceden böyle bir işi yok. Oysa AVM, yan iş olarak yapılacak bir iş değil. Profesyonellik gerektiriyor. Tüketicilerin neyi istediği bir yerde yazmıyor, sizin çok iyi takipçi olmanız gerekiyor. Kadın tekstilini elektroniğin yanına koymamalıyım, erkek tekstili artık çok ciro getiriyor gibi, mağaza karmasını sürekli değiştirmeniz de gerekiyor. Bazı mağazaları büyütüp bazılarını küçültüyorsunuz. Bu iş profesyonel bir iş. Bizim işlerimizi büyütecek de mevcut AVM’leri iyi yönetmek.

Eski bir AVM’yi alabilir misiniz?

Şu anda yaşayan ama iyi performans göstermeyen yerleri alıp da yenileyebilir, farklı bir anlayışla yönetebiliriz. Bu sektörde bir AVM’ye sahip olup ayakta kalmak da çok kolay değil. Bu sektörde lokal olmak da çok önemli. Dünyada baktığımızda en dominant oyuncuların bazıları da Türkiye’ye gelip başarılı olamadı. Şu anda en büyük oyuncu 6-7 AVM’ye sahip. Biz Rönesans olarak güçlü bir sermaye yapısına sahibiz. Biz kriz döneminde yeni projeler alıp yapmaya devam ettik. Biz projelerimizi bitirdiğimizde yalnızca Türkiye’nin değil bu coğrafyanın da en büyük gayrimenkul oyuncularından biri olma şansımız var. Erman Bey bir inşaat şirketi yaratıp dünyanın en önde gelen inşaat şirketlerinden birini ortaya çıkardı. Rönesans Gayrimenkul de bu başarıyı yakalayabilme şansına sahip.

Artık oyun ve eğlence alanları isteniyor

Beklentiler de değişmiyor mu bir AVM’den. Yeni yapılanlar AVM’lerde daha çok açık alan oluyor, gün ışığının girmesine özen gösteriliyor, ailece zaman geçirilecek yerler isteniyor...

Çok değişiyor. Çocuk, eğlence oyun alanları isteniyor. Toplumumuzun nüfusu genç, çocuk odaklı aileler. Aileler çocuklarına kaynak ayırıyor. Anadolu şehirlerinde eğlence imkanı yok. Mutlaka sinema, buz pateni ve bowling alanı koyuyoruz. Bunlara ek olarak Adana’da lazer oyun alanı ekledik. 70 bin metrekarelik Adana AVM’sinde 13-14 bin metrekare eğlence alanı. Bu cazibesini artırıyor merkezin.

Eskiden süpermarketler talep edilirdi...

Market hâlâ tercih ediliyor. Ayak alışkanlığı için de bu gerekli. Ama dediğim gibi eğlence alanı da çok talep ediliyor. Konsept değişmiyor ama gelişiyor. Hipermarketlerin çekim gücü var. Aynı şekilde Koçtaş tarzı büyük mağazalara da teknolojik marketlere de yer veriyoruz. Bunlar da çok isteniyor.

110 milyon euroya Aura’yı inşa etti

Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın gerçekleştirdiği, Sibirya’nın en büyük alışveriş merkezi olan Aura’nın resmi açılışı, Rönesans Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erman Ilıcak’ın da katıldığı bir törenle yapıldı. Toplam 150 bin metrekarelik alana inşa edilen ve 60 bin 700 metrekarelik kiralanabilir alanı bulunan Aura’da 211 mağaza faaliyet gösteriyor. Rusya’nın üçüncü büyük kenti Novosibirsk’teki Aura, günde 70 bine yakın ziyaretçiyi ağırlıyor. Rönesans Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erman Ilıcak, “Rusya pazarındaki kârlı yatırımlarımızı hızla sürdürerek, Surgut ve Tyumen’de 2 AVM’yi daha inşa etmeyi hedefliyoruz. Bu yatırımlar, RGY’yi güçlendirdiği gibi, Türk markalarının yabancı pazarlara açıldığı koridorlar haline geliyor” dedi.

Anadolu yakasının en yüksek binasını yapacağız

İstanbul’un Anadolu Yakası’nda da projeniz olacaktı...O ne durumda?

Kozyatağı’nda Rönesans Grubu’nun gurur projesi olacak 35 katlı bir bina yapacağız. Anadolu Yakası’nın en yüksek binası olacak. Kozyatağı’nda çok merkezi bir yerde. Artık Anadolu Yakası’nda da çok büyük bir ofis ihtiyacı var. Karşı taraf ikinci ofis merkezi olma yolunda da ilerliyor. Biz 40 bin metrekare kiralanabilir bir alan yaratacağız. Küçükyalı’da da 110 dönüm bir arazi üzerinde AVM ve otel yapacağız. Otel talebi de çok. İstanbul’da otellerin tümü dolu. Biz aslında otel yatırımcısı değiliz ama talep oldu, yapacağız. Küçükyalı’daki dizayn çok güzel. Üst katı Nişantaşı gibi, cadde olan üst kat açık hava konseptli bir AVM. İstanbul’a değer katacak bir AVM olacak. 30 gayrimenkulü var RGY’nin. 13’ü bitmiş, gelir getirir durumda. Yılsonunda açılacak AVM’ler var. İzmir Optimum’da 29 Ekim’de açılacak. Rusya’daki ikinci AVM’miz Surgut’ta açılacak.

O da büyük bir proje mi?

Rusya’nın 3’üncü zengin şehri Surgut. Bunlar petrol ve gaz şehirleri. Ciddi ekonomik gelirleri var. Proje de büyük ve güzel. St. Petersburg’ta yeni iki ofis binamız var. Pravda Gazetesi’nin eski binasını da yapıyoruz. Geliştirmekte olduğumuz proelerin hemen hemen hepsi ilerleme aşamasında. Bu projelerde esas önemli olan inşaat iznini almak.

İstanbul’da ofis ihtiyacında patlama var

Sizin hızla büyüdüğünüz diğer alanda ofis binaları. İstanbul’da ofis ihtiyacı patlaması mı var ve neden bazı plazalar boş?

Patlama evet var. 10-12 senelik bir geçmişi var ticari gayrimenkul piyasasının. İlk AVM’lerle başladı. İlk yapılan AVM’lerin başarılı olma ihtimali yüksekti. Ama artık iyi hesap yapılmalı. Kira gelirleri eskiden çok yüksekti. Yatırımcılar şuna bakıyorlardı, aynı araziye bakıp AVM yapsa metrekare başına 60 euro küçük kiracılardan gelir elde edecek, ofis yapsa 20 euro alacak... Herkes AVM yaptı. Fakat AVM’ler doyum noktasına gelince ilk başlarda elde edilen kiralar sürdürülebilir olmadı. Ofis talebi de arttı. Mesela Levent’te ofis kiraları metrekarede 40 dolara çıktı... Bu trend devam ediyor, çünkü ihtiyaç var.

Siz de yatırıma devam diyorsunuz...

Bu hafta Şişli’de Çevre Hastanesi karşısındaki yeri aldık. Ali Sami Yen’den sonraki tek boş yerdi şehrin merkezinde olan. Biz oraya 12 bin metrekare kiralanabilir alanı olan, 4-5 katlı bir yer planladık. İnşaat izni bu hafta alındı. İçinde avluları olan, yüksek olmayan güzel bir ofis binası olacak. Yabancı tasarımcılarla, genelde Amerikalılarla çalışıyoruz.