Beyoğlu’ndaki gayrimenkul fiyatları Nişantaşı’nı geçti

Nişantaşı’nda yaptığı inşaatlarla dikkat çeken Keten İnşaat’ın sahibi Ferhat Keten, Cihangir’de 4, Taksim’de bir projeleri olduğunu, kentsel dönüşüm projelerine de baktıklarını söyledi. Beyoğlu’na ilginin arttığını kaydeden Keten, “Beyoğlu enteresan bir yer. Nişantaşı’ndan farklı. Beyoğlu’nda oturmuş, tek işi konut üretmek olan firmalar yok. Yatırımcılar ve mimarlar var, bu işin ekonomik tarafını iyi yapılandıran ve işin odağında konut üretmek olan şirketler yok. Bu açıdan bizim için Beyoğlu çok cazip. Beyoğlu fiyatları Nişantaşı’nı geçti” dedi

Keten İnşaat İstanbul’un en dikkat çekici inşaat şirketlerinden biri. İstanbul’un en gözde yerlerinde tamamen butik iş yapıyorlar. Yaptıkları binaların önünde durup bakıyorsunuz. Aynı zamanda restorasyon da yapıyorlar. Keten İnşaat’ın başında 37 yaşındaki mimar Ferhat Keten var. Keten İnşaat aslında eski bir şirket. Ve İstanbul’da iki Keten İnşaat var. Ferhat Keten ve babası yolları ailenin diğer bireyleriyle ayırdıktan sonra tamamen farklı bir yönetim anlayışıyla yeni bir ekiple çalışıyorlar. Ferhat Keten’e öncelikle “İki şirket karışmıyor mu?” diye soruyorum, “Yaptığımız işleri takip edenler asla karıştırmazlar” diyor. Ferhat Keten alışık olduğumuz inşaat şirketi temsilcilerinden çok farklı. İstanbul Erkek Lisesi’ni dereceyle bitirip, ilk tercihi olan İTÜ Mimarlık Fakültesi’ne girmiş. Yüksek lisansını İngiltere’de Nottingham Trent Üniversitesi, İrlanda Waterford Enstitüsü ve Almanya Karlsruhe FHTH’da yapmış. Tarihi Yerlerde Değişen Kentsel Yaşam çalışmasıyla Körber Fonu’ndan burs alıp Almanya’nın en büyük inşaat firmasında proje yönetiminde bulunmuş. 1999 yılından bu yana da Ferhat Keten, şirketin başında. Aynı zamanda Keten İTÜ’de doktorasına da devam ediyor.

- Keten İnşaat şehrin merkezinde en çok da Nişantaşı’nda yaptığı binalarla biliniyor. Butik işlere odaklısınız. Toplu konuta asla girmeyecek misiniz?

Farkılığımız bu noktada. Kendimizi inşaat şirketinden çok mimarlık şirketi olarak görüyoruz. Benim mesleğim mimarlık. Yaptığımız iş mimarlık bunun gereği olarak da inşaat yapıyoruz. Bu işi de en iyi şehir merkezinde yapıyoruz. Etraftaki doku bunu besliyor.

- Yer bulmak zor mu yoksa, tam tersine yıkılacak çok yer mi var dersiniz...

Bulmak zor değil. Şanslıyız, biz gelen yerler arasında seçim yapıyoruz. Bizim avantajlarımız var bu konuda. Mesela dün bir görüşme yaptık. Bizden önce bir firmayla anlaşmış. Biz yüzde 25 daha az inşaat yaparak, yüzde 65 daha yüksek ciro elde edilecek bir proje hazırladık. İyi çözdük. İşi aldık. Bizim işimiz mimarlık. Mimarlıkla farkı yaratıyoruz. Mevzuatın etrafından dolanarak değil, neyse yasal çerceve oradan bakarak işimizi yapıyoruz.

- Bu örneklerin tam tersine alışığız. Genelde yenilenen binalarda metrekare kaybı oluyor, daha fazla daire çıkarmak için inşaat şirketleri metrekareleri düşürüyor.

Evet haklısınız, çoğu şirket öyle yapıyor. Anadolu Yakası’nda Bağdat Caddesi’nde çok yenileme yapılıyor. Daireler küçülüyor. Biz küçülmenin aksine faydalı metrekareyi yüzde 20-25 artırıyoruz. Bunu da iyi plan çözümleriyle gerçekleştiriyoruz.

- İstanbul’da Nişantaşı dışında odaklandığınız yerler?

Nişantaşı, Boğaz Hattı, Beyoğlu, Anadolu’da da Suadiye’den Kızıltoprak’a kadar olan bölüm.

- Yürüyen kaç projeniz var?

35 projemiz var. Yani bunlar yürüyor. 10’u şantiye halinde. Bir kısmı da hazırlanıyor.

- Biraz önce sormuştum, toplu konut işinde olmayacak mısınız?

Toplu konut işine girmeyeceğiz.

- Beyoğlu’nda projeleriniz var. Beyoğlu’na ilgi artıyor mu?

Cihangir’de 4, Taksim’de de bir projemiz var. Taksim hizmetli apart projesi. Elmadağ’da bir proje bu. Elmadağ Akaretleri’nin tam karşısındayız biz de. Beyoğlu’na ilgi artıyor. Yapılacak çok iş var o bölgede.

- Kentsel Dönüşüm Projeleri’yle ilgileniyor musunuz?

Bu projeleri takip ediyoruz. Kentsel dönüşüm projelerine bakıyoruz, çok ortaklı yapılar var. Biz bunlarla enerjimizi dağıtmak yerine parsel bazında proje imzalıyoruz. Beyoğlu entresan bir yer. Nişantaşı’ndan farklı. Beyoğlu’nda oturmuş, tek işi konut üretmek olan firmalar yok. Yatırımcılar ve mimarlar var, bu işin ekeonomik tarafını iyi yapılandıran ve işin odağında konut üretmek olan şirketler yok. Bu açıdan bizim için Beyoğlu çok cazip. Beyoğlu değerler olarak Nişantaşı’nı geçti.

- Fiyatlar geçti mi?

Evet Beyoğlu fiyatları Nişantaşı’nı geçiyor. Şişhane yükseldi, şimdi yatayda. Yabancı talebi AB ülkelerindeki şartlardan dolayı zayıfladı. Beyoğlu’nun Boğaz’a bakan yamaçları ve Haliç ilgi çekiyor. Biz de o taraflarda bir Alman’a bir bina yaptık.

- Karaköy, Balat?

Karaköy Liman’dan dolayı entresan. Oteller için çok cazip. Biz oradaki tarihi yapılarla ilgileniyoruz. Balat beklenildiği gibi olmadı sooyal yapı değişmedi. Soylulaşma gerçekleşmedi. Ama fiyatlar oralarda da arttı. 4500 dolara bir bina almıştı sahibi, şu anda 30 katı fiyatta.

2 SENEDİR KLARNET ÇALIYORUM

Ferhat Keten, iki kızı olduğunu, saat 18.00’den sonra cep telefonunu kapattığını ve tamamen çocuklarıyla ilgilendiğini anlatıyor. Keten, hobileriyle ilgili ise şunları söylüyor: “Hentbol oynadım 9 sene. Ortağım Emrah Ünlü de hentbol arkadaşım. Eski takım arkadaşıyız. Eski bir izciyim. Doğa sporları yaptım, eşimle birlikte de devam ettik. Dalmayı da severdim ama büyük bir trafik kazası geçirdim, o zamandan beri fazla spor yapamıyorum. 2 senedir de klarnet çalıyorum. Merakım vardı, ders almaya başladım. Kendime vakit ayıramayacaksam işkolik olacağım dedim ve 3.5 yıl önce geçirdiğim trafik kazasından sonra spor çok fazla yapamayacaktım. Klarneti seviyorum. 50 parçalık bir repertuarım var.”

2013’e kadar fiyatlarda artış olmaz

- İstanbul’da gayrimenkul fiyatları uçtu, en yüksek noktada diyenler var. Bundan sonra gayrimenkul fiyatları yükselmez mi?

Bu konuda şuna bakmak lazım. Otel fiyatlarına bakın, Londra fiyatları kadar oldu İstanbul’un merkezindeki fiyatlamalar. İstanbul ilgi çeken bir şehir. Milli gelir de yükseliyor, iyi standartta ev istiyor insanlar. Mortgage çıktı, insanlar bunu bekliyordu. Talep tetiklendi. Evet yükseldi fiyatlar. 2013’ün ortasında kadar yükseliş beklemiyorum, yatay seyir olacak ama daha sonra makas açılacak, emlak fiyatları yükselecek.

- 2012’yle ilgili beklentiler olumsuz etkiliyor. Bir de AB ülkeleri vatandaşlarının İstanbul’a ilgisi vardı...

Bence AB krizi sektöre yansıyacak. 2012 durgun geçer.

- Şirket olarak ne gibi tedbirler alıyorsunuz?

Şu anda yansımadı ama biz temkinliyiz. Ancak şunu biliyoruz. Merkezdeki bir gayrimenkul güvenli limandır. Alıcısı hep vardır. Bu arada krizlerde de merkezdeki yerlerden gayrimenkul alınıyor. Merkezdeki gayrimenkul IMKB 30 gibi, fırlamıyor, sert iniş yapmıyor, istikrarlı bir hali var. Tipik örnek 2008’de Nişantaşı’ndaki en dipteki fiyat hareketi eksi yüzde 7 oldu. O da köpüğün alınmasıydı, yüzde 7 iskonto oldu.

- Oysa birçok yerde hızlı düşüşler olmuştu...

Londra’da yüzde 40 olmuştu. İstanbul genelinde de yüzde 30 yüzde 40 düşüş oldu. Nişantaşı yüzde 7 iskonto yaşadı. Bu bile aradaki farkı gösteriyor. Dediğim gibi bu da köpük aslında sabit kaldı. Biz de o dönemde gayrimenkuller vardı satmadık kiraya verdik, bir yıl sonra sattık. İki kural var: Bir fiyatın istikrarlı olması, malın da kolay elden çıkarılabilir olması. Gayrimenkuldeki en önemli şey budur. Müstakil evler, şehir dışındaki evler bu anlamda sıkıntılı. Çok boş müstakil ev var.

Site tarzı hayatı kapalı buluyorum

- Site yaşamı sizin mimari anlayışınıza ters mi?

O tarz hayatı biraz kapalı buluyorum. Kapalı siteler yaşam standardımızı yükseltiyor ama kapıdan çıktığınızda bir şehir var. Bizim bir işimizde Hollandalı mimarla ortaklığımız oldu, o çok şaşırdı. Site çözümleri orada da bir dönem çok moda olmuş.İstanbul’daki siteler de çok dikkatini çekti. Mesela Ulus’u inceledi, oradan Ortaköy’e indik. Ortaköy’deki hayat ı çok renkli buldu. Tam mahalle oraları. Siteden çıkınca hayat yok bir çok yerde. Maslak’taki siteler bunun en tipik örneği.

- İstanbul’da artık çok yer bu söz ettiğiniz tarzda sitelerle dolu. İnsanlar da daha çok güvenlik, otopark sorunu, sosoyal tesisiler için tercih ediyor bu siteleri.

Sarıyer’in belli kısımlarında birkaç milyon dolarlık vilalarla gecekondular arasında set duvarlar var. Sosoyal patlamanın kaçınılmaz noktalarıÖ

- Ekibinizda kaç mimar var?

12 mimarımız var. Önemli kısmı yüksek mimar. Bir kısmı akademik hayatına devam ediyor. Yarısı restorasyon yapan diğerleri Keten İnşaat projelerini yürütenler.

- Restorasyon işiniz oranı nedir tüm işleriniz arasında?

Yüzde 30 gibi restorasyon işimiz var. Emrah Ünlü, üniversiteden arkadaşım restorasyon ekibinin başında. Aynı zamanda Uludağ Üniversitesi’nde ders de veriyor. TAMEK’in eski genel müdürü bizim ekibimizde. Yönetim kurulumuz hayli renkli aslına bakarsanız.

Demir yerine kablo kullanılmış

- İstanbul’da deprem bekleniyor. Binaların ise ne kadarlık bir depreme dayanıklı olduğu tartışmalı. İstanbul’un 3’te birinin yıkılacağını söyleyen inşaatçılar var 7 derecelik bir depremde... Siz ne diyorsunuz? Siz de hem eski eserleri retore ediyorsunuz hem de eski binaları yıkıp yeniden yapıyorsunuz...

Eser ve yeni yapılardaki durum farklı. Eski eserlere müdahale sınırlı ve çok teknik oluyor. Eski eser niteliği olmayan eski bir binayı yıktık. Beşiktaş’ta bir bina yıktık içinden demir yerine kablo çıktı.

- Nasıl?

Gram demir çıkmadı. 1980’lerde yapılmış... Yıkılmaması şans. İnanın şans. Bence bu örnek tek değil. İstisna değil. İstanbul’daki yapıların yüzde 70’i hasar görmeye meyilli yapılar. Abdi İpekçi’de de çok sorunlu binalar var. Tertemiz yeni bina gibi duruyorlar, o binalar 2 kat yığma bina üzerine 2-3 kat daha çıkılmış.

- İstanbul’da binalar bir dönem hiç denetlenmeden yapılmış görünüyor...

Sonu ile 1980’lerin ortasına kadar süren çürük bir dönem var. Yapı stoğu çok kalitesiz. Sanırım bazı malzemelerin bulunmasında çok büyük sorunlar olmuş. Şehir göçle hızla büyümüş. Bu dönemdeki binalar biraz daha eski yapılara göre daha çürük.