Varlık fiyatları ve kredi piyasası

Başta ABD, dünya mali piyasalarında aniden beliren likidite sorunları Türkiye ekonomisinin sorunlarını gölgede bıraktı. Bu koşullarda ben de işsizlik, dış açık, kamu borcu vs. reel ekonomi göstergelerine bakmayı daha sonraya bırakıyorum.

Kısa bir parantez açmak istiyorum. Küresel mali çalkantı ortamında bile içeride yüksek faiz tartışması sürüyor. Tavrım biliniyor. Bugünkü kırılganlığın sorumlusu 2003 sonrasında uygulanan yanlış para politikalarıdır. Tersini söylemek abesle iştigaldir.

Küresel mali çalkantı gelişmiş ülkeler düzeyinde da merkez bankalarını öne çıkardı. Modern piyasa ekonomisinde mali piyasalarla para otoritesi arasındaki ilişki çok karmaşıktır.

Üstelik her zaman iyi anlaşıldığı da söylenemez.

Ekonomik istikrar için merkez bankasının hükümetten bağımsızlığı sık vurgulanır. Ancak, piyasanın kısa vadeli çıkarlarına tabi olmaması en az o kadar, hatta daha önemlidir. Greenspan döneminde bu ilkenin ihmal edilmesi mevcut sıkıntıların temel nedendir.

Yatırımcı türleri

“Varlık” kavramının günlük dilde karşılığı yatırım aracıdır. Gayrimenkul, hisse senedi, döviz, devlet tahvili, mevduat ve yatırım fonlarını sayabiliriz. Birey ya da şirket bilançosunun aktifinde yer alırlar. Bilançonun pasifi ise yükümlülük yani borçlandan oluşur.

Gündemdeki önemini düşünerek açıklamayı gayrimenkul üzerinden yürütelim. Kolaylık olsun diye konutu alıyorum. Dükkân, büro, fabrika, arsa, tarla vs. diğer gayrimenkuller için de geçerlidir.

Değer artışı beklentisi ile konuta yatırım yapmanın üç farklı biçimine bakalım. En tutucusu diğer varlıklarını konuta dönüştürendir. Kredi kullanmadığı için mali piyasanın dışındadır. Dolayısı ile bizi ilgilendirmez.

Diğerleri konutu kredi ile alırlar yani mali piyasa devreye girer. İki grup olabilir. Birinin gelir ya da diğer serveti faiz ve anapara ödemelerini karşılayabilmektedir. Sağlamcı (müdebbir) yatırımcı diyebiliriz. Diğerinin ise borç servisine yetecek geliri ya da diğer serveti yoktur. Konutun fiyatında artışa güvenmektedir. Spekülatör yatırımcıdır.

Faizde yükselme genellikle konut talebinde ve fiyatlarında düşüşe yol açar. Mali kesim açısından sonuçları çok farklıdır. Sağlamcı kârdan zarar eder. Ama olay mali kesime yansımaz. Spekülatör ise konutu bankaya devreder. Böylece sorun mali kesimde kalır.

Balon patlayınca...

Olaydaki çevrimsellik çok ilginçtir. Düşük faiz dönemlerinde üç grubun da konut talebi artar. Konut fiyatları yükselir. Bu da talebi ve konut fiyatlarını tekrar arttırır. Spekülasyon dalgası kendini besleyen bir sürece dönüşür. Mali kesim bundan çok kazanır.

Oluşan saadet zinciri eninde sonunda kırılır. Bu kez çevrimsellik tersine çalışır. Fiyat ve talepteki düşüş birbirini besleyerek gider. Mali sistem aniden kendisi çok sayıda gayrimenkulün sahibi bulur. Likit varlıkları da tanım gereği aynı miktarda geriler. Sanırım mekanizmayı anladınız. Varlık balonlarının hem şişme hem de patlama aşamaları mali sistemin merkezinde yer alan para otoritesi için zor dönemlerdir. Birilerini mutlaka rahatsız edecek seçimler yapmaları gerekir. Yerim bitti. Bu önemli konuya geri döneceğim.