Kira kontratları ile ilgili kritik detay! İade hakkı doğuyor

ÖZLEM ATİLA /ozlem.atila@gazetevatan.com

Son iki yıldır kira fiyatlarındaki artış vatandaşın gündeminde yer alıyor. Mülk sahipleri eski kiracılarını evden çıkararak, evini daha yüksek bedeller ile kiraya vermenin yolunu ararken, kiracılar da uygun fiyatla ev bulmakta zorlanıyor.

Hükümet fahiş kira artışının önüne geçilebilmesi için; kira artışına yüzde 25’lik sınır getirdi. Bu oranın üzerinde kira artışı yasal olarak mümkün değil. Ancak ev sahipleri yasal sınırları aşmanın yollarını aramayı sürdürüyor.

EV SAHİPLERİ BİR YILLIK KİRA BEDELİ ÖDER

Yasalar kiracılara pek çok hak tanıyor. Çeşitli bahanelerle evden çıkması istenen kiracılar, hukuki yollara başvurarak kontrat süresini uzatabilecekleri gibi, kendisinin eve ihtiyacı olduğunu ileri süren ancak mülkünü yeniden kiraya veren ev sahipleri bir yıllık kira bedeline kadar tazminat ödemek zorunda kalıyor.

BİR YILLIK KİRAYI PEŞİN İSTİYORLAR

Kirala fiyatlarındaki artış ile birlikte kiralık ev arayan kişi sayısının da artması, ev sahiplerinin kiracı konusunda daha seçici hareket edebilmesine olanak sağlıyor. Ev sahiplerinin kiracılardan istekleri de değişti. Bir yıllık kira bedelini peşin isteyen de var, 5 kira bedeli depozito isteyen de.

Ev bulmakta zorlanan kiracılar ise, mülk sahiplerinin pek çok isteğini kabul etmeye mecbur kalıyor.
Özellikle taşınma masrafları ile birlikte istenen yüksek miktardaki depozito bedelleri kiracıları zorluyor. Yasal olarak en fazla 3 kira bedeli kadar olması gereken depozito, daha fazla talep edilebildiği gibi döviz olarak ödenmesi de istenebiliyor.

Depozito, kiracının eve zarar vermesi durumunda ev sahibinin mağduriyet yaşaması için, kendini garantiye almasını sağlıyor. Ancak evde eskimeden kaynaklı oluşan değişiklikler depozito kapsamına girmiyor. Buna rağmen bazı mülk sahipleri depozito bedelini ödemek istemiyor ya da eksik olarak ödüyor. Peki bu durumda kiracılar nasıl bir yol izlemeli? Depozito bedeli tam olarak ne için ödeniyor? Hangi durumlarda kiracı depozito bedelini geri alamıyor? Avukat Elif Önal konun detaylarını gazetevatan.com için değerlendirdi.

ÜÇ AYLIK KİRA BEDELİNİ GEÇEMEZ

Kiracıların yasalardan kaynaklanan pek çok hakka sahip olduğuna dikkat çeken Önal, "Kiracıların korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde konut ve çatılı işyerleri bakımından bir takım sınırlamalar öngörülmüştür. Bu maddede konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmıştır. Depozito miktarı üç aylık kira miktarını geçemez. " diye konuştu.

KİRACI İADE TALEBİNDE BULUNABİLİR

Depozitoya 3 aylık kira bedeli sınırı konulmuş olsa da bazı ev sahipleri daha yüksek depozito bedeli talep edebiliyor. Özellikle son yıllarda kiralık konut talebinin artması, mülk sahiplerinin daha fazla depozito istemesine neden oldu. 

Av. Elif Önal üç kiradan daha fazla depozito istenilen kiracıları uyararak, "Kira sözleşmesinde kararlaştırılan depozito miktarının üç aylık kira bedelini aşması durumunda; depozito ödemesinin üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz olacak. Kiracı üç aylık bedeli aşan kısmın iadesini isteyebilir. Fazladan yapılan bu ödemenin icra takibi ya da alacak davası ile geri alınması mümkündür." ifadelerini kullandı. 

SÖZLEŞME EN AZ ALTI AY OLMALI

Mülk sahiplerinin depozito bedelini yabancı para birimi şeklinde de talep edebileceğini açıklayan Önal, "Depozitonun dövizle ödenmesi durumda da üç aylık kira bedeli üst sınırdır. Fakat depozitonun sözleşmede kararlaştırılmış olmasına dikkat etmek gerekiyor. Konut ve çatılı işyeri kirasına özgü hükümlerin uygulanabilmesi için sözleşmenin en az 6 ay ya da daha uzun süreli yapılması gerekiyor." diye konuştu. 

HANGİ DURUMLARDA DEPOZİTO İADE EDİLMEZ?

Bazı ev sahipleri kontratın bitmesi ve evin tahliye edilmesi durumunda depozito bedelini iade etmek istemiyor. Ancak depozitoyu geri almak kiracıların hakları arasında bulunuyor.  Avukat Elif Önal konu ile ilgili şu ifadeleri kullandı:

Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi gereğince; kiracının sözleşmeye uygun kullanımında meydana gelen olağan eskime ve bozulmalarda kiracının herhangi bir sorumluluğu yoktur. Fakat kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucunda meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığının olması gerekiyor. Olağan kullanımlar sonucu oluşan yıpranmanın dışında kiracının gayrimenkule ciddi anlamda zarar vermesi gerekiyor. Örneklendirmek gerekirse; cam ya da çerçevenin kırılması, kiracının evin kendisine ya da demirbaşlarına zarar vermesi, kiracının kira borcunun olması, ödemekle yükümlü olduğu giderleri ödememiş olması gibi sebeplerle, kiraya veren depozito bedelinde kesinti yapabilir. Burada önemli olan temel koşul şudur; gayrimenkulün kıymetinin düşmesi ve gayrimenkulün kullanımından beklenen faydayı düşüren ciddi ve esaslı zararların olması.

MÜLK SAHİBİ İSPAT ETMEK ZORUNDA

Peki olağan dışı bir eskime olmadığı halde mülk sahibi depozitoyu iade etmezse ne olur? Bu durumda kiracı nasıl bir yol izlemelidir?

Av. Önal hukuki süreç ile ilgili, "Mülk sahibi ortada olağan üstü bir hasar olmamasına rağmen depozito bedelini geri vermediyse, kiracı öncelikle usulü sağlayan bir ihtarname çekebilir. Eğer bu durum işe yaramazsa, kiracı dava yoluyla ya da direk icra takibi yoluyla işlem yapabilir. Dava yolunda kiraya veren maddi bir zararın varlığını, depozitonun iadesinin gerekli olmadığını, kiracının haksız olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. " diye konuştu.