İnşaat firmaları brüt ile net daire ölçüleri konusunda deyim yerindeyse ölçüyü kaçırdı. 3-5 yıl önce ‘Brüt ile net rakamınız arasında yüzde 25 fark var’ diye eleştirdiğimiz firmalar bugünlerde yüzde 35’lere çıkmış durumda. Yüzde 38’lere yaklaşan bile var
Türkiye ekonomisinin motoru inşaat ancak bir türlü gerçek anlamda bir standart oluşturamadık. Belki de bu standart oluşturulamadığı içindir ki elini kolunu sallayan herkes ‘Bu işte büyük para var’ diyerek inşaatçı oluyor.
Öyle bir sektör ki her noktada her aşamada kandırılma ihtimali çok yüksek. Malzemeyle oynayarak kandırabiliyorsunuz. Şimdi öyle malzemeler çıktı ki tüketicinin gözü boyanıyor ancak 2 yıl geçmeden bina sağından solundan patlamaya başlıyor. Hikayeleri abartarak kandırabiliyorsunuz. Şurasından metro, burasından metrobüs, içinden de deniz geçecek gibi...
Öyle hikayeler dinliyorsunuz ki ‘Kesin şehrin en çok prim yapacak yeri burası’ diyorsunuz. Herkesin her projenin bir hikayesi var. Doğru ama yanlış. Yerseniz. Zaten hikayeniz ne kadar güçlüyse metrekare fiyatını da o kadar yüksek belirleyebiliyorsunuz. Bu yüzden ki şehrin 3 kilometre arayla farklı yerlerinde metrekare fiyatları 2’ye 1 oranda değişiklik gösterebiliyor.
Ancak asıl kandırmaca daha önce de gündeme getirdiğim metrekare deklerasyonunda. Arşive girip baktım. En son 2012’de yazmışım. ‘Bu metrekarelerde brüt ile net arasında yüzde 25’leri geçen farklar var, lütfen buna Batı’da olduğu gibi bir standart getirilsin. Ev almak isteyenler elma ile elmayı kıyaslayabilecek bir standarta kavuşsun. Süpürülebilir alan tanımı tüm proje tanıtımlarında mecburi olsun’ demişiz.
Hatta hatırlıyorum o dönemde KONUTDER ve GYODER yöneticileri bu konuda öncülük yapacaklarına, sektöre mutlaka net daire rakamı ile ilgili bir standart getireceklerine söz vermişti.
Aradan geçen süre içinde bırakın standart gelmesini, brüt ile net metrekare rakamları arasındaki marj daha da açıldı. Son çıkan projelerde brüt metrekare ile gerçek metrekare arasında inanılmaz farklar var. Elimde örnekler var. Yüzde 40’lara yakın brüt net farkı olabilir mi? Finansal okuryazarlık konusunda zaten zayıf olan tüketici bu kadar kolay kandırılabilecekken otorite neden bu konuda sessiz kalır?
Bu işler Avrupa’da son derece titizlikle denetleniyor. 98 metrekare süpürülebilir alan vaat edildiyse bırakın 1 metrekarelik hataya,
25 santimetrekarelik hataya bile izin verilmiyor. Kusur olarak kabul ediliyor.
Ama siz de haklısınız. Yapamazsınız ki...
Kâr marjı bu kadar yüksek olmasa, bu kandırmaca devam etmese, Türkiye inşaat sektörü üzerinden yükselmeye devam etmese, ne olacak halimiz?
En insaflı proje kimin?
Brüt ile net arasındaki farklar artık öyle bir hal aldı ki projelerin satış ofislerindekiler “Net ile brüt arasındaki farkı en düşük proje bizimki” diyerek pazarlama yapıyor. Bir anlamda ‘En insaflı biziz, en az kazıklayanı bizim patronlar’ demek oluyor bu.
Bakın örnekler vereceğim. Lütfen kimse alınmasın kızmasın.
Polat Holding’in Piyalepaşa’daki projesi. 95 metrekare brüt olarak satılan 1+1 evin gerçek metrekaresi 64 metrekare. Neti brütün yüzde 67.3’üne geliyor. Yani siz 100 brimlik fiyat veriyorsunuz size o 100 brimin yüzde 32.7’sini vermiyorlar. Bir başka proje Bakırköy tarafında Ağaoğlu’nun Central Park’ı. 70 metrekare brüt olarak satılan 1+1 dairenin gerçek neti 44 metrekare. Burada da verdiğiniz her 100 liranın 62.8 lirası süpürülebilir alan olarak size geri dönüyor. 37.2 liralık kısmı ise sizin ne koltuk atabileceğiniz ne masa koyabileceğiniz ortak alanlarda eriyor gidiyor. Bir başka örnek daha. Kuzu Grubu’n Sea Pearl projesi. 88 metrekarelik brüt alana sahip evin gerçek neti 60 metrekare. Buradaki brüt net oranı yüzde 68.2. Burada da yüzde 31.8’lik bir bölüm havaya gitmiş. Sinpaş’ın Queen Bomonti projesinde 77 metrekare diye satılan bir dairenin gerçek kullanım alanı 51 metrekare. Bunun 9.2 metrekaresinin de balkona ait olduğunu hatırlatmak isterim. Hadi balkonu da sayalım. Yine oran yüzde 66.23 çıkıyor. Yüzde 33.7’lik bölüm uçmuş.
Örnekleri çoğaltmak mümkün. İnanın hepsinde üç aşağı beş yukarı böyle bir durum var. Birinde brüt net farkı yüzde 31.8 diğerinde yüzde 37.2... Yani orada bile standart yok. Bu standartsız brüt-net hesabında bu kadar fark olması da çok saçma. Standartsızlıkta bile standart yok.
Gel de kıyas yap
Diyelim ki yan yana iki proje var ve birini tercih edeceksiniz. A projesinde size 85 metrekarelik ev için 1 milyon liralık fiyat teklif ettiler.
B projesinde ise 92 metrekarelik evi size 950 bin liraya veririz diyorlar. B projesi daha hesaplı değil mi?
Hem metrekaresi yüksek, hem fiyatı düşük. Ancak gerçek netlerine bakmadan karar vermeyin.
A projesinin neti 70 metrekare ise ancak size B projesinde net 65 metrekare bir daire vaadediyorlarsa inanın A projesindeki evin metrekaresi daha ucuza geliyor.Hesabı yapın anlayacaksınız.
