Yatırımcı yön değiştirdi! Tapuda satışlar patladı, İstanbul’da 5 lokasyon alım fırsatı veriyor

Konut satışlarında artan canlılık, konut dışı gayrimenkullerde de etkisini göstermeye başladı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre eylül ayında toplam 285 bin 373 adet satış işlemi gerçekleşti. Bu rakam 2024’ün en yüksek aylık satış rakamı olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde konut satışı 140 bin 919 olurken, konut dışı satış 144 bin 454 seviyesinde gerçekleşti. 3 ay sonra ilk kez konut dışı satışlar, konut satışlarının önüne geçti. Peki tapuda satışlar neden patladı? Arsa, arazi ve iş yerleri için bir fırsat var mı? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, İstanbul’da en çok tercih edilen 5 lokasyonu açıklarken, ‘Gayrimenkul ve arsada fırsat yerler çıkıyor’ ifadelerini kullandı. SATIŞLARDA PATLAMANIN NEDENİ BELLİ OLDUGayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamalar şu şekilde: “Son dönemde mevduat faizlerindeki düşüş beklentisi özellikle kur korumalı mevduat hesaplarına getirilen stopaj vergisi, döviz fiyatlarının son dönemde yerinde sayıyor olması gayrimenkulü tekrar değerlendirilebilir hale getirdi. Aslında yatırımcının gayrimenkulde bazı fırsatları değerlendirmek istediğini görüyoruz. Gayrimenkulde artan inşaat maliyeti nedeniyle zaten maliyetlerin yükseldiği bir piyasa vardı. Bir yandan inşaat maliyetleri artarken, diğer yandan da arz noktasında üretim oldukça düşmüştü. Bunun yanında gayrimenkullerin kiraya verilmesi sonrasında amortisman süreleri de Türkiye’de hiç olmadığı kadar geri dönüş süresi anlamında avantajlı hale geldi. İnsanlar bunu değerlendirmek istedi. Ben bir etki olarak da altın fiyatlarındaki yükselişin paranın gayrimenkul kısmına aktarılması açısından önemli bir fırsat oluşturduğunu düşünüyorum. Ekim ayı satışları da eylül ayını aratmayacak kadar iyi gidiyor. Gayrimenkuldeki toparlanmanın sinyalini alıyoruz diyebiliriz. 22 Ekim tarihine kadar satışlar 220 bin seviyelerine yaklaştı. Ekim ayı gayrimenkul satışları 280 bin seviyelerini bulacak gibi gözüküyor. Konut açısından baktığımızda 140 bin tapu satışı var ancak ticari gayrimenkul, arsa ve arazide de benzer fırsatlar oluyor. Konut fiyat endeksi reel anlamda oldukça geriledi, mevduat faizi nedeniyle oldukça yüksek gelir elde edenler de oldu. Bunlar da peyderpey gayrimenkule dönmeye başladılar, bunların da etkisi var diyebiliriz. Arsa ve arazilere baktığımızda İstanbu çevresinde Silivri’de satışlar yoğun. Eylül ayında Silivri’de 5 bin 500 civarında tapu işlemi yapıldı. Arnavutköy’de 4 bin 915 tapu işlemi yapıldı. Bunun yanında özellikle çeşitli ilçelerimizde de bazı yoğunluklar var. Arsa ve arazi dışında en yoğun ilçe zaten Esenyurt, 13 bine yakın tapu işlemi yapıldı. Anadolu yakasında da Pendik 5 bin 672 işlemin yapıldığı bir yer. Sancaktepe’de 3 bin 500’e yakın tapu işlemi yapıldı. İstanbul dışında da çevre illere gayrimenkul talebi var. Anadolu yakası tarafına baktığımızda Kocaeli, Sakarya, Düzce, Bolu hattına kadar yoğun olarak gayrimenkul talebi var. Avrupa yakasında ise Çatalca, Kırklareli, Edirne, Tekirdağ ve Çanakkale bölgesinde Lapseki hattından sonra Biga, Balıkesir’de Bandırma ve Gönen gibi hatlar yoğun olarak tercih edilen bölgeler. Gerek tarım arazileri gerek sulu tarım, kuru tarım arazileri, köy yerleşik yerlerine yakın arsalar ilgi çekici boyutta. Fiyatlar çok değişken, arazi dediğimizde kuru tarım arazilerinde belki metrekarede 100 TL’den başlayan yerler de var, bu yere göre değişiyor. İstanbul’a yaklaştıkça, imarlı alanlara yaklaştıkça tarlalarda metrekarede bin TL gibi rakamları görebiliyoruz.Arsaya geçtiğimizde bu rakam çok daha farklı boyutlarda bugün metrekaresi bin TL’ye arsa bulunabilir, 10 bin TL’ye de arsa bulunabilir. Net bir rakam vermek mümkün değil. Bölgelere göre değişkenlik gösteriyor diyebiliriz. Arsa ve arazi fiyatları bir süre daha yatay seyreder, sezon kışa yaklaşıyor, nisan, mayısa doğru fiyat artışı beklemek daha makul. Bu dönemde fırsat yerler çıkıyor ve yatırımcıya sağlıklı yatırım alternatifleri sunabiliyor. Eğer bir kişi yatırdığı gayrimenkul yatırımından gelir elde etmek istiyorsa arsa ve arazilerin icar gelirleri yeterli gelmeyecektir. Mevcut durumda üretilmiş, hemen kiraya verilebilir, kiracı problemi olamayan taşınmazlar avantajlı. İş yerlerinde kira sözleşmesi devam eden, kiracıların ödeme şartlarının piyasanın şartlarına uygun olan yerler, kira getirisi düşünen kişiler için tercih edilebilir. İmkan varsa ve bütçe yeterli ise iş yeri kiracılı yerler mal sahibi açısından daha avantajlı. Kira getirisi sağlama düşüncesi kısa vadede yoksa burada daha düşük bütçelerle arsa ve arazilere yatırım yapılabilir. Arsa ve araziler gidip gelinebilecek bir yer mi? Bu dönemde kirli arsa ve arazi bilgileri de dolaşıyor. Mutlaka bir projesi olmalı, yolu olmalı, ulaşılabilir olmalıdır. Bir borsa hissesi gibi ‘alayım dursun, bir gün prim yapar’ anlayışı doğru değil. Vatandaşların profesyonel gayrimenkul danışmanları ile çalışmaları önemlidir. Ticari gayrimenkulde genellikle perakende tarafında bir dükkan alınacaksa hareketli noktalarda, hemen kiraya verilebilir yerler değerlendirilebilir. Çok büyük metrekare dükkanlardansa farklı bölgelerde çeşitli dükkanlara alternatifler yapmakta fayda var. Sepeti tek bir ürünle doldurmak yerine riski azaltmak anlamında farklı alternatifleri değerlendirmek faydalı olacaktır.”