Tapu uyarısı! Evi, işyeri, arsası olanlar dikkat! 'Gayrimenkulünüz elinizden gidebilir'

Ev, işyeri, arsa, tarla… Gayrimenkul alım satımında tapu harcını az ödemek için değerin gerçeğinden düşük gösterilmesi yaygın bir uygulama. Vergi uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar, Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun sorularını yanıtladı. Son dönemde gündeme gelen tüm tapu işlemlerinde ekspertiz (değerleme) raporu zorunluğu getirilmesiyle ilgili kanun teklifinden şu an için vazgeçilmiş durumda. Ama bu, tapuda istenilen değerin gösterilebileceği anlamına gelmiyor. Gerçek alım satım değerinin bildirilme zorunluluğu zaten mevcut. Üstelik genellikle düşük gösterilerek, gerçek değerin bildirilmemesi çok tehlikeli mali ve hukuki sonuçlara neden olabilir. Tapudaki devir işlemlerinde, genellikle belediye rayici diye de bilinen emlak vergisi değeri üzerinden hareket ediliyor. Örneğin gerçekte 6 milyon TL’ye satılan bir konut için, belediyeden alınan vergi değeri 1 milyon TL ise, bu değer bildirilerek tapu harcı ödeniyor. Oysa Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı rehberde de belirtildiğine göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden” binde 20 (yüzde 2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yani toplamda yüzde 4 harç alınması gerekiyor. Tapuda değeri düşük gösterilmesi durumu, IBAN incelemesi, kredi kullanımı, emsal tespiti gibi pek çok yöntemle tespit edilebiliyor. İlk olarak, son dönemde sıkça karşılaştığımız banka hesapları bir başka deyişle IBAN incelemelerinde, tapuda 1 milyon TL’ye satıldığı görünen gayrimenkul için alıcının ve hatta irtibatlı olduğu kişilerin IBAN’larına 6 milyon TL yatırıldığı tespit edilerek işlem yapılabilir. Kredi kullanımında bankanın yaptırdığı ekspertiz raporundaki tespite de dayanıldığı görülüyor. Ayrıca aynı binada ya da bölgede satılan benzer nitelikteki gayrimenkullerin değeri ile arada çok fark olması halinde de tespit yapılarak cezalı vergi ve harç istenebilir. Önemle belirtmek gerekir ki; yapılan işlemlerin ve uygulanan cezalı vergilerin somut tespit ve delillere dayanması gerekiyor. Aksi takdirde mahkemeler tarafından iptal edilmesine ilişkin çok sayıda karar bulunuyor. Tapuda gayrimenkulün gerçek değerinden daha düşük gösterildiğinin ve bu bedel üzerinden harç ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç faiziyle isteniyor. Faiz, 21 Mayıs öncesinde aylık yüzde 3.5 iken, bu tarihten itibaren aylık yüzde 4.5 yani yıllık yüzde 54 olarak uygulanıyor. Ayrıca eksik ödenen harç tutarının yüzde 25’i kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor. Örneğin tapuda 1 milyon TL değer gösterilerek bu değer üzerinden 40 bin TL tapu harcı uygulanan konut satışı, gerçekte 6 milyon TL’ye yapıldıysa aradaki 5 milyon TL farka isabet eden tapu harcı olan 200 bin TL faiziyle isteniyor. Bu tutarın yüzde 25’i olan 50 bin TL de ceza kesiliyor. Eksik ödenen tapu harcından yalnızca alıcı değil satıcı da sorumlu. Çünkü uygulamada tapu harcını alıcı ödese de kanun her ikisini de sorumlu tutuyor. Tapu harcına ilişkin ceza ve faiz, buzdağının görünen kısmı. Asıl sonuçlar çok daha tehlikeli ve yüksek bedelli. Değerin düşük gösterildiği tespiti yapıldıktan sonra gayrimenkulün alım satımı arasındaki fark üzerinden alınan gelir vergisi veya satışı yapan şirketse kurumlar vergisi de faiziyle birlikte isteniyor. Burada verginin 1 katı yani vergi kadar da vergi ziyaı cezası kesiliyor. Gayrimenkul üzerinde paydaşlık olduğu takdirde gayrimenkulün satılması aşamasında bu paydaşın kanundan kaynaklı önalım (şufa) hakkı bulunuyor. Bu hak, gayrimenkulün üçüncü bir kişiye satılması yerine gayrimenkulün bir diğer paydaş tarafından satın alınmasına öncelik sağlıyor. Tapuda evin değerinin düşük gösterilmesi halinde ise paydaşların, gösterilmiş olan düşük bedel üzerinden önalım hakkını kullanarak gayrimenkulü satın alması mümkün hale geliyor. Bu çok önemli bir tehlike. Yani gerçekte 6 milyon TL’ye satılan gayrimenkulü 1 milyon TL’ye kaybetmek mümkün. Üstelik gerçek alıcı bu işten zararlı çıkmış oluyor. Bir diğer sakınca da ‘tasarrufun iptali’ bakımından. Gayrimenkulün değeri düşük olarak gösterilerek satıldığında satış gerçekleştiren tarafın alacaklıları, borç için takip yaptıklarında değerin düşük gösterilmesi sebebiyle satış işleminin iptalini talep edebilir. Hatta gayrimenkulün üzerine tedbir de koydurabilir. Daha önce tapu işlemi yapılmış olanlar bakımından iş işten geçmiş değil. Pek bilinmiyor ama bu sakıncaları giderebilirler.1989/7 Sıra No’lu VUK İç Genelgesi ile tapuda değeri düşük gösterilen bir gayrimenkul için aradaki tapu harcı tamamlanması, ödemenin geciktiği her ay için (21 Mayıs 2024’ten itibaren aylık yüzde 4.5) pişmanlık zammı ile birlikte ödemeleri halinde gayrimenkulün tapudaki değerinin tekrar yükseltilmesi mümkün. Öncelikle belli bir bedelle geriye dönük tapu işlemlerinin düzeltilmesine fırsat veren bir kanuni düzenleme getirilebilir. Bunun sonrasında ekspertiz raporu zorunluluğu ve tamamlayıcı başka düzenlemelerle tapu kayıtlarının gerçeğe uygun hale gelmesi sağlanabilir. Tüm bunlar için var olması gereken önemli bir başka önerimiz, tapu harçlarının toplamda yüzde 1 hatta 0.5 gibi makul bir orana hatta belki sabit bazı tutarlara çekilmesidir. Böylece tapuda işlem yapanlar riske girmek yerine makul tutarı ödeyerek güvende kalmış olurlar. Üstelik böylece toplamdaki harç ve vergi tahsilatı artacaktır. Çünkü unutmayalım ki “Çok vergi, vergiyi öldürür.”