Kiralık ve satılık konut fiyatlarında dengeler değişti! İlanlardaki fark dikkat çekti

Konut fiyatlarında yaşanan değişiklik vatandaşlar tarafından yakından takip ediliyor. İlan sayılarında dikkat çeken bir artış yaşandı. Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı Milliyet'e yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı: “Adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre ülkemizde 2014 yılında yüzde 13.9 olan yalnız yaşayan ferlerden oluşan tek kişilik hanehalklarının oranı 2022 yılında yüzde 19.4’e yükseldi. Özellikle tek kişi hanehalkı sayısının artması gerekse yaşam alanlarında inşaat maliyetlerinin ciddi artışlar göstermesi, aslında daha küçük metrekarede ev ihtiyacını doğurdu diyebiliriz. Ev sahibi olma oranında da bir düşüş söz konusu. 2022 yılında bu oran yüzde 57’ye kadar da düştü. Bununla beraber 2023 yılı ikinci çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısında da yüzde 22, daire sayısında yüzde 28 ve yüz ölçüm sayısında yüzde 28’lik bir azalma var. Bu azalmaların yanı sıra inşaat maliyetlerinde de 2023 yılı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 62.25 bir artıştan bahsedebiliriz. Bu istatistikler bizlere aslında daha küçük yaşam alanlarında yaşama talebinin arttığını özellikle de yeni projelerde bu tür örnek uygulamaların inşaatlardaki projelere yansıdığını görüyoruz. Bizde 1+0 ile ilgili yakın zamanda bir düzenleme yapıldı. Bunların üretimi yasaklanmıştı. Bununla beraber şu anda özellikle 1+1 dairelerle alakalı planlı alanlar tip yönetmeliğinde yapılan değişiklik projelerde de kendini yansıtıyor. İstanbul gibi bazı büyükşehirlerimizde geçici yaşama ihtiyaç duyan önemli bir nüfus hareketliliği de var. Gerek öğrenci olarak gerekse dönemse olarak çalışanlar açısından daha düşük metrekarelerde bu tür dairelere de yoğun talep kiralıkta da oluyor. Hatta kira getirisi anlamında 1+1 dairelerin diğer dairelere göre amortisman süresi açısından daha kısa olduğu ve daha yüksek verimlilik sağladığını söylemek mümkün. Bu tabi yatırımcıların tercihlerinde de etkili oluyor. Öte taraftan inşaat maliyetlerinin artmasının yanı sıra inşaatın ayakta kalmasını sağlayacak olan tesis yönetim hizmetleri de önemli bir bütçe kalemi oluşturmaya başladı. Düşük metrekarelerde aidatların daha kabul edilebilir seviyelerde olduğunu söylemek mümkün. Bazı projeler bu değişimi daha öncesinde görerek bazı atıl kullanım alanlarını katlarda servisli bir modele de daha önce çevirdiler. Örnek vermek gerekirse misafiriniz varsa aslında bir yemek odasını kiralayabilmek ya da bir film izleyecekseniz sinema odasını kiralayabilmek ve bunları da ihtiyacınız olduğu zaman sadece kirasını ödeyerek o hizmeti almak mümkün hale getirilen projeler de oldu. Bu açıdan Japonya’da yer ve benzerinde kısıtlamalar var ama. Yurt dışında birçok örnekte olduğu gibi bizim ülkemizde yaşlı nüfusunun artış gösterdiğini söyleyebiliriz. Yaşlı hane halkının mevcutta oturduğu konutlar aslında ihtiyaçlarının üzerinde alanlara da sahip olabiliyor. Çocukları evlenen, eşi vefat eden ancak hala 3+1-4+1 geniş dairelerde oturan, aslında bunların yapı stoku eski ve güvenilir olmayan yapılarda oturan çok sayıda yaşlı nüfusumuzdan bahsedebiliriz. TÜİK verileri çerçevesinde son 5 yılda yaşlı nüfusumuz yüzde 22’6 artarak 2022 yılında 8 milyon 457 bin seviyesine yükseldi. Bu da aslında daha küçük hanelerin daha konforlu yaşam alanlarına ihtiyaç duyduğunu gösteriyor. BDDK’nın haftalık verilene baktığımızda konut kredi hacimlerinde bir yavaşlamanın olduğunu görüyoruz. Örnek vermek gerekirse 1 Eylül itibarıyla 447 milyar 669 milyon TL’ye ulaşan konut kredi hacmi ikinci eve gelen kredi sınırlaması sonrasında 15 Eylül tarihinde 446 milyar 639 milyona geriledi. Bu noktada kredi hacminde bir düşüşün olduğunu söyleyebiliriz. Ayrıca Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyat endeksi verilerine baktığımızda da temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre reel artış yüzde 31 seviyelerine kadar düştü. Sene başında yüzde 60 seviyelerinde olan rakamın yüzde 30’a kadar gerilediğini bu çerçevede görüyoruz. Bu bize konut fiyatlarındaki artışın son dönemdeki enflasyon artışından daha az olduğunu ve aslında bu nedenle konut fiyatlarının piyasada bir nebze gerilediğini gösteriyor. Ayrıca ilan sayılarında da önemli artışlar var. Son 2 ay içerisinde ilana çıkan kiralık ve satılık gayrimenkul sayılarında yüzde 10 seviyelerinde bir artış yaşandı. Bu durum özellikle bankaların faiz artışı sonrasında TL mevduatlarına verdiği yüksek oranlar nedeniyle de kaynaklanmaya başladığını ifade edebiliriz. Bu durumun 2024 başından itibaren gayrimenkule tekrar çeşitli noktalarda aktarılabileceğini değerlendiriyoruz. Ancak eylül ayı itibarıyla baktığımızda gayrimenkulde toplam satış adedinin 2 milyonu geçtiğini geçen yıla göre konut dışında arsa ve arazilere ilginin arttığını, bu çerçevede yatırım sepetinde hala gayrimenkulün önemli bir yer kapladığını söyleyebiliriz. Özel bankalarda şu anda kredi faiz oranları aylık yüzde 2.85 ile 3.50 arasında diyebiliriz. Bu noktada kamu bankalarındaki kredi kısıtlamaları devam ediyor. Sektörün nispeten beklentisi ilk defa evini alacak kişiler açısından ‘Bir kredi kampanyası gelebilir mi? Gelirse de bu ne zaman gerçekleşebilir?’ önemli bir soru olarak karşımızda. Bunun yanında Orta Vadeli Program’da (OVP) yer alan dar ve orta gelirlere yönelik yeni konut projelerinin açıklanması merakla bekleniyor.”