Kiracılara kötü haber: Kira artış oranı yüze 120'ye dayandı! Yasal sınırın üzerinde artış yapılabilir mi?

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, yüzde 25 kira zammının kaldırılmasının ardından fiyatlarda yaşanan değişimi geçtiğimiz gün canlı yayında açıkladı. Bakan Şimşek, “Hizmet enflasyonu bütün dünyada atalet içeriyor, daha gecikmeli para politikasına tepki veriyor. Bir de bize münhasır bazı hususlar var. Kirada zamanında yüzde 25’lik üst limit getirilmiş. Biz temmuz ayı itibarıyla bunu kaldırdık, kaldırınca yenilenen bütün kira sözleşmeleri son yıllardaki enflasyon farkını yansıtmaya çalışıyor. Yüzde 120’ye yakın kiralarda artış var” dedi. Peki eski ve yeni kiralar arasında fark ne kadar oldu? Piyasadaki yeni kiralık dairelerde fiyat artışları yenilenen kiralara göre daha mı sınırlı kaldı? İstanbul, Ankara ve İzmir’de fiyatlar ne kadar arttı? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye açıkladı. Özelmacıklı, yapılan araştırmalarda kiracının yüzde 80’inin bütçesine uygun ev bulamayacağını düşündüğünü söyledi. Gayrimenkul Uzmanı Özelmacıklı’nın açıklamaları şu şekilde: “Son 1 yılda kira fiyatları satılık daire fiyatlarına göre yaklaşık 2 kat seviyelerinde arttı diyebiliriz. Krediye erişimde yaşanan problemler başta olmak üzere mal sahiplerinin yüzde 25 kira sınırlamasının kalkması sonrasında dairelerini kiraya verme isteklerinin artması piyasadaki kira fiyatlarının geri dönüş sürelerini kısaltması gibi birçok faktör bunda etkili oldu. Kiralık daire bir ihtiyaç olduğu için, kentsel dönüşüm, evlenme, üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyaçları, deprem sonrasında daha sağlıklı yapılara geçişler, yabancılarla alakalı ihtiyaçlar vb. dediğimizde kiralık konut tarafında talep fazlalığı oldu. Yeni verilen kiralık dairelerde nispeten piyasa fiyatları yakalanmış oluyor ancak yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde 25’in neredeyse bazı kontratlarda 3 yıl kadar devam ettiği bir süre var. Yenilenen kira sözleşmeleri bu süre içerisinde piyasa gerçeklerinden çok daha düşük kaldı. Yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde 25 sınırı nedeniyle 4-5 kat farklar oluştu. Bu dönem içerisinde farkların kapatılması noktasında mal sahipleri ve kiracılar arasında müzakereler devam ediyor. Genel anlamda baktığımızda yenilenen kira sözleşmelerinde enflasyonun üstüne artışlar yapıldığını biz de piyasa çerçevesinde görüyoruz. Yenilenen kira kontratlarıyla ilgili yapılan araştırmalar şunu gösteriyor ki aslında mevcut kiracılar başka bir yere taşınmak istediğinde yüzde 80’i bütçelerine uygun bir ev bulamayacaklarını düşünüyorlar. Tabi bu da daha yüksek artışları yapmalarına neden oluyor. Hatta yenilenmiş kira kontratlarındaki oranlara baktığımızda araştırmalar yüzde 35 oranında kiracının enflasyonun çok daha üstünde bir kira sözleşmesini kabul ettiğini gösteriyor. Ülkemizde enflasyon seviyesinde bir kira artış ortalamasından bahsedebiliriz ama bunlar illere göre değişiyor. İlanlarda yer alan kira fiyatları genelde son 1 yılı baz aldığı için bize çok net bir istatistik vermiyor. Biz daha çok ilana çıkan gayrimenkulleri görüyoruz ancak yenilenen kira sözleşmelerini en rahat Hazine ve Maliye Bakanlığı kira beyanları üzerinden analiz edebiliyor. Hazine’nin paylaştığı oranların piyasa gerçekleri ile örtüştüğünü söylemek mümkün. Son dönemde kiralık ilan sayısı ülkemizde yükseliyor. Bununla beraber kiralık konut ilanlarının yayında kaldığı süreler bazı illerde uzarken, bazı illerde kısalıyor. Şu an için ortalama fiyatlara baktığımızda ağustos ayında ülke genelinde kiralık konut metrekare fiyatı 185 TL seviyelerinde. Yani 100 metrekare bir dairede kiralık fiyat 18 bin 500 TL seviyelerinde. Türkiye genelinde kiralık konut ilanlarında son 1 yılda artış yüzde 47 seviyelerinde. İlan fiyatları açısından yüzde 47’lik bir artış var ancak yenilenen kira kontratlarında Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in belirttiği gibi artış yüzde 120’lere çıkmış. Yıllık kira artış oranları İstanbul’da yüzde 46, Ankara’da yüzde 56, İzmir’de ise yüzde 65 seviyelerinde. İstanbul’da şu anda kiralık konut metrekare fiyatı 240 TL, Ankara’da 180 TL, İzmir’de ise 210 TL seviyelerinde diyebiliriz. Yüzde 25 sınırının kaldırılması kira fiyatlarını hızlı yükseltmedi. Şu anda artık biz mevsimsel etkiler nedeniyle kiralamada durağan bir döneme geçtik. Bu artışlar daha çok yenilenen kira kontratlarındadır. Yeni kiralanacak konutlarda kira artışları daha sınırlı kaldı. Kira artışlarında mal sahipleri enflasyon ortalamasının üzerinde bir bedel talep ediyor olsa da kiracılar için üst sınır üzerinden ilerlemek mümkün. Bu noktada şunu unutmamak lazım. Önce kira kontratında yazan kira artış maddesine bakmak lazım. Kiracı lehine yazılmış her şey hukuken öncelikli olarak geçerli diyebiliriz. Kira yüzde 30 artacaktır diyorsa bu yüzde 30 seviyesinde artar. Üst sınır TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Mal sahibi bu bedelin üzerinde artış talep edemez. Daha düşük artış oranında taraflar mutabık kalabilir, üst sınır TÜFE’deki orandır. Hatta bu noktada kira tespit davaları ilgili yasal süreler dolduktan sonra açılabilir. Tahliye taahhütnamesi, evin tadilat ihtiyacı, birinci derece akrabaların konut ihtiyacı gibi nedenler dava süreçleri sonrasında geçerlilik kazanır.”