Kira zammında yeni dönem başladı! İşte 6 soru, 6 cevap

Kiralara yönelik getirilen yüzde 25 zam sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 2 yıldır uygulanan zam sınırının kaldırılmasıyla ev sahipleri ile kiracılar yeni dönem zamlarını daha önceden uygulanan artış oranına göre belirleyecek. Peki yeni dönem kira zamları nasıl belirlenecek? Ev sahipleri geçmiş dönemde yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle kiralarının düşük kaldığını gerekçe göstererek yasal sınırdan daha fazla zam isteyebilir mi? Milliyet'in haberine göre; konuyla ilgili merak edilen 6 soruya yanıt veren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “11 Haziran 2022 tarihinden başlayarak uzatma ile beraber 1 Temmuz 2024 günü dahil olmak üzere konutlarda yüzde 25’lik kira sınırlaması getirilmişti. Aslında yüzde 25 sınırlaması ile kira artışının enflasyonun altında kalması nedeniyle mal sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar olmuştu. Birçoğu davaya dönerken arabulucuya gidenler de olmuştu. Bir kısmı çeşitli oranlarda zam yaparak anlaşmaya çalışırken bir kısım dava yoluna gitti. Davalarda tahliye kararı çıktığı gibi yeni kira tespitine yönelik kararlar da çıktı. 5 yıl ve üzeri sözleşme süresi bulunan kiracı ve mal sahibi tarafında kira tespit davaları söz konusu oldu. Bu süreyi aşanlar için doğrudan tahliyeye ilişkin davalar oldu. Arabuluculuk sistemi ile nispeten bazı anlaşmalar sağlansa da anlaşma sağlanamayan durumlarda dava süreçleri devam etti. Sulh hukuk mahkemelerinde davalar önemli bir yer kaplamaya devam ediyor. 2 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sınırının kalktığı bir süreç söz konusu olacak. Peki bunun sonrasında ne yaşanacak? Eğer kira kontratlarında herhangi bir artış maddesi bulunmuyorsa 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira kontratlarında kira artışları konutlarda Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması üzerinden yapılmaya devam edecek. TÜFE zaten TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan rakamlardır. 12 aylık TÜFE ortalaması mayıs ayında yüzde 62.51 olarak çıkmıştı. Haziran ayı verisi 3 Temmuz tarihinde açıklanacak. Artışlar bir önceki ayın TÜFE ortalaması üzerinden yapılıyor. Yeni dönemde kira kontratlarında ayrıca daha düşük bir rakam yazmıyorsa üst sınır artık TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması şekli ile yapılacaktır. Eğer sözleşmedeki kira kontratı yenileme tarihi 1 Temmuz ise yüzde 25 üzerinden zam uygulanacak. Diyelim ki kontrat 5 Temmuz’da yapıldı. O zaman temmuz ayına kadar son 12 aylık TÜFE’nin ortalaması şekli ile uygulanacak. O da bu ayın 3’ünde açıklanacak olan TÜFE oranıdır. 20 bin TL kirası olan bir kişinin yüzde 25 zam sınırı kapsamında kirası 25 bin TL olacak iken, mayıs ayı Tüketici Fiyat Endeksi’nin 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplandığında kira bedeli yüzde 62,51 oranında artırıldığında 32 bin 502 TL olacaktır. Yani 12.502 TL kira artışı yaşanmış olur. Haziran ayı TÜFE verisinin açıklanmasıyla birlikte temmuz ayı kira artış oranı belli olacaktır. Ev sahipleri geçmiş dönemde yüzde 25 uygulamasını gerekçe göstererek TÜFE’nin üzerinde bir zam talep edemez. Hukuken böyle bir hakları yok. Diyelim ki 1 Nisan’da kira yenileme dönemi oldu. Kiracı yüzde 25 artış yaptı. Mal sahibi 1 Temmuz sonrası ek zam talep edemez. Kira artışı yılda 1 kez uygulanabilir. O nedenle 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde zam istenemez. Ancak şu durumla karşılaşabiliyoruz: Yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle kirası düşük kalan yerlerde bazı mal sahipleri kiracılarından daha yüksek oranda kira talep edebiliyorlar. Hukuki olarak olmasa da kiracı ile mal sahibi anlaşarak bu oranın üzerinde zam yapabilir. 5 yılı geçen bir kiracıyla kira tespit davası açılabiliyor ya da 5 yıllık sınıra bakmaksızın sabit oranın belirlendiği durumlarda taraflar arasında mağduriyetin giderilmesi amacıyla uyarlama davaları da açılabiliyor. Ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etme isteğinin birden fazla nedeni olabilir. Ancak mal sahiplerinin sadece TÜFE ortalamasını düşük bularak kiracıyı evden çıkarma hakkı yok. Kiracıların evden çıkarılmasıyla ilgili acil tahliye ihtiyacı, kiracının kiralama süreci çerçevesinde kira kontratına aykırı davranması gibi yasal bazı maddeler çerçevesinde tahliyeler istenebilir. Tahliye taahhütnamesi verilmesi, binanın kentsel dönüşüme girmesi gibi hukuki dayanağı olan durumlarda tahliye istenebilir. Kiracı ve mal sahipleri arasında sabit bir zam oranı belirlenebilir. Diyelim ki yüzde 50 oranında belirlenmiş olsun TÜFE yüzde 60 çıksa bile aralarında belirledikleri yüzde 50 oranı geçerlidir. Kira kontratında ne yazıldığı önemlidir. ‘Kira kontratı TÜFE ortalamasına göre yapılacaktır’ deniliyorsa bu zaten TÜFE oranında yapılır. Belli bir sınır belirtildiyse TÜFE’den fazla olmadığı müddetçe sözleşmedeki madde geçerlidir. Diyelim ki sözleşmede sabit yüzde 70 artırılacaktır denildi. Ancak TÜFE’nin 12 aylık ortalaması yüzde 62.50 çıktı. Bu durumda yüzde 62.50 oranında artış yapılır yani kiracı lehine bir artış yapılmış olur.”