Kira yüzde 25 sınırı sonrası yeni dönem başlıyor: Fiyatlar değişecek

Kiracıların korunması adına 11 Haziran 2022’de devreye alınan ‘yüzde 25 zam sınırı’ 2 Temmuz 2024 tarihinde sona erecek. Peki geçen iki yılda bu uygulama piyasayı nasıl etkiledi, sınır kalkınca neler yaşanacak ve fahiş artışların önüne nasıl geçilecek? Hürriyet'ten Gülistan Alagöz, gayrimenkul sektörünün 3 çatı kuruluşu GYODER, İNDER ve KONUTDER’le görüştü. İşte beklentiler ve öne çıkan çözüm önerileri... “Artan enflasyona karşı yüzde 25 sınırlaması ile bir koruma düşünüldü ama tam uygulanabildiğini söyleyemem” diyen Neşecan Çekici, “Likit olmayan, nev’i şahsına münhasır dinamikleri bulunan gayrimenkul piyasasının doğal salınımı önemli. Böylesi müdahaleler piyasanın tekrar düzelmesini zorlaştırıyor. Toplumsal barışı da olumsuz etkiliyor. Yüzde 25 kısıtlamasında birçok boş kalan ev oldu. Ayrıca yatırım motivasyonu ile satın alma davranışı da olumsuz etkilendi” diye konuştu. Temmuz ayında sınırın kalkmasının tayinler ve öğrencilerin üniversiteye yerleşmeleri dönemine denk geldiğine dikkat çeken Neşecan Çekici, “Ayrıca yaz ayları evlenme ve taşınmaların arttığı bir dönem olarak bilinir. Burada oluşacak talebin piyasada fiyatlanacağını düşünüyorum. Nitekim pazarda son iki yıldır piyasa kirasının çoğunlukla yüzde 25 sınırının üzerinde ve karşılıklı mutabakat ile oluştuğunu gördük. Kira değerleri bölgesindeki yeni kiraya verilen konut emsalleri üzerinden şekillendi. Kira değerlerinde enflasyon, faiz oranları, fiyat artışları ve piyasa gerçekleri çerçevesinde bir düzeltme yaşanabilir” değerlendirmesinde bulundu. Ev sahipliği oranı düşerken buna paralel kiracı sayısının arttığını ifade eden Neşecan Çekici, “Türkiye’de ev sahipliği oranının son yıllarda düşmesi ve kirada yaşayan nüfusun artması sosyal konutta ve kiralık konutta oluşan açığı da gösteriyor. Burada GYODER’in önerdiği Yeni Konut Modeli, devlet-özel sektör işbirliği ile hızlı şekilde hem kiralık konut hem de sosyal konut açığını düzenleyecek bir formül içeriyor. (Bu modelde; kamuya ait arsalarda özel sektörün kiralama amaçlı konut üretmesi, arsa mülkiyetinin devlette kalması fikri önerildi. Böylece arsa maliyetinin sıfırlanacağı ve kiraların yarı yarıya düşebileceği belirtildi.) Öte yandan orta ve üst gelirli için de konut yatırımı, banka kredi desteği ile mümkün olabilir. Halihazırda konut kredisi oranları bu anlamda orta gelirli için ev almayı imkansızlaştırıyor” ifadelerini kullandı. “Kiraya yüzde 25 zam sınırı, her ne kadar iyi niyetle atılmış bir geçiş dönemi çözümü olarak uygulamaya konulsa da, bu uygulamanın hem kiralar hem de enflasyonunun düşüşüne yönelik gözle görülür bir faydası olduğunu söylememiz güç” diyen Ramadan Kumova, “TÜİK rakamlarına baktığımızda uygulamanın hayata geçtiği ilk günden bu yana (Haziran 2022) kira fiyatlarında yüzde 274’lük bir artış var. Sadece Mayıs 2023- Mayıs 2024 arasındaki dönemdeki değişimin yüzde 125.1 olduğunu görüyoruz” şeklinde konuştu. Sınırlamanın, kiralık konut arzının bir bölümünü oluşturan bireysel konut yatırımcısını tedirgin ettiğini dile getiren Kumova, “Kiraya verenler ellerindeki konutları 3 yıl sonraki kira değerini öngörerek, o dönem kiraya vermediler ve yatırım yaptıkları konutu boşta bekletmeyi tercih ettiler. Bu nedenle kira fiyatlarında istenilen sonuçlar alınamadığı gibi piyasanın da dengelerini bozduğunu görüyoruz” dedi. Zam sınırının kaldırılmasının piyasanın dengelenmesine katkı sağlayacağını belirten Kumova “Ancak kira sorununun tamamen sona ermesi için yetersiz kalacak” uyarısında bulundu. Peki kalıcı çözüm için neler yapılmalı? Kumova bu soruya şu yanıtı verdi: “Rakamlarla baktığımızda son 8 yılda ev sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 55’lere kadar gerilerken kiralık konut ihtiyacı yüzde 20’den yüzde 27’ye yükseldi. Ülkemizde son 5 yılda 1. el konut satışları yüzde 42 gibi ciddi bir oranda azalarak 651 binden 379 bine düştü. Sadece bu verilere bakarak kiralık konut piyasasında önümüzdeki dönemde bir fiyat yoğunluğu olacağını düşünüyoruz. Kiralık konut sıkıntısı yaşamamak adına atılacak en önemli adım konut sahiplik oranını yüzde 60’ların üst sınırına taşıyacak çözümlerin hayata geçirilmesi. Erişilebilir sosyal konuta ulaşılması yönünde atılacak en önemli iki adım ise ‘ucuz arsa tedariği sağlanması’ ve ‘ucuz maliyetli kredilerin’ bu konutlar için kullandırılması. Bu modeli KONUTDER olarak çalıştık. (KONUTDER, kamunun arsaları uygun oranla kat karşılığı özel sektöre vermesini, inşa edilecek evlerin fiyatları için üst sınır konulmasını, TOKİ’nin de bu süreçte oyun kurucu olmasını öneriyor. Böylece özel sektörün orta gelirliye konut üretebileceği, kamuya kalacak evlerin de sosyal kiralık konut olarak kullanılacağı belirtiliyor.) Önemli bir diğer önerimiz ise şu: Bireysel yatırımcılara uygulanan tüm kısıtlar kaldırılmalı ve ek vergi söylemleri ile sarsılan güvenleri yeniden sağlam şekilde kazandırılmalı.” Zam sınırının piyasaya etkisini değerlendiren Engin Keçeli, “Yatırımcılar yeterli kira geliri sağlayamama korkusu ile yatırımlarını başka finansal araçlara kaydırmaya başladı. Bu durum gayrimenkul sektöründe arz daralmalarına yol açtı. Bu arzdaki daralma aşırı kira artışlarına sebebiyet verdi. Aynı zamanda zam sınırı nedeniyle kiracılar ile ev sahipleri karşı karşıya geldi ve davalarda rekor artışlar yaşandı. Bir diğer negatif etkisi ise gayrimenkul yatırımcılarının yatırımlarını yurtdışındaki projelere kaydırması oldu. Bu da ülkemizden döviz çıkışının artmasına sebebiyet verdi” şeklinde konuştu. Uygulamanın kaldırılması ile kiraların dengeleneceğini belirten Engin Keçeli, “Stabilite ve sürdürülebilirlik serbest piyasa ekonomisindeki en önemli güçtür. Ülkemizde enflasyonun yüksek olması ekonomik sorunların temelini oluşturuyor. Zam sınırı kararının kaldırılması ile gayrimenkul sektörü kira artışları anlamında kendini dengeleyecek. Kiraların dengeye gelmesi enflasyonun dengelenmesindeki önemli tetikleyici etken olacak” ifadelerini kullandı. Düşen ev sahipliği oranına da dikkat çeken Keçeli, “Türk halkının konut sahipliği oranını artırmamız gerekli. Bu anlamda daha düşük arsa maliyetli ve daha düşük yapım maliyetli konutlar üretmeliyiz. Devletimiz arsa geliştirme ve şehirlerin çeperlerine yayılma konusunda daha yoğun bir çalışma sürecinde olmalı” diye konuştu. 2 Temmuz ve sonrasında yapılacak kira artışlarında, geçmişte olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalaması dikkate alınacak. Ev sahipleri zam sınırı bitince değil, ‘sözleşme yenileme döneminde’ kira artışı yapacak. Söz konusu dönemde TÜİK’in açıkladığı rakam ‘tavan oran’ olarak kabul edilecek. TÜİK’in bu ay açıkladığı TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 62.51 olmuştu.