Kira fiyatları düşecek mi? Suriye’ye göç hareketi emlak sektörünü nasıl etkileyecek?

Suriye’de yıllardır süren rejim yıkıldı. Esad’ın ülkesini arkasına bile bakmadan terk etmesiyle birlikte Suriye özgürleşti. Ülkelerine dönme arefesinde olan Suriye vatandaşları hazırlıklarını sürdürürken bir kısmı da ülkelerine gitti.Türkiye’de bulunan milyonlarca Suriye vatandaşının ülkelerine dönmesi ya da hazırlıklara başlamasıyla birlikte emlak sektöründe de hareketlilik başladığı öne sürüldü. Hürriyet'ten Burak Taşçı'nın haberine göre; Suriye vatandaşlarının gitmesiyle birlikte kiralık konut fiyatlarının hızla düşeceği, kiraya olan talebin azalacağı ve bunun da konut fiyatlarını düşüreceğine dair gerçekle bağdaşmayan açıklamalarda bulunan kişiler ortaya çıktı. Uzmanlar, eldeki verilere dayanarak yaptıkları açıklamalarda Suriye vatandaşlarının tamamının ülkelerine dönmesini de göz önüne alarak ortaya koydukları değerlendirmede konut sektöründe herhangi bir sarsıntının olmayacağını, kira fiyatlarının ihtimal dahilinde kısa süre sabit kalabileceğine değindi.İşte uzmanların önemli açıklamaları: Selman Özgün - Helmann Holding Yönetim Kurulu Başkanı, GYODER, GİGDER ve İNDER ÜyesiŞu an Türkiye'de 3 milyona yakın Suriyeli bulunuyor. Bunlar genelde kalabalık aileler. Bir evde 5 kişi kaldığını düşünürsek 600 bin konut yapar. Türkiye'nin bir yıllık konut ihtiyacının ise minimum 800 bin civarı olduğu biliniyor. Çünkü geçen yıl 565 bin çift evlenirken, 172 bin çift boşanmış. Aynı zamanda ailesinden ayrı eve çıkan, üniversiteyi bitirip iş hayatına başlayanlar var. Yani Suriyelilerin tamamı dahi gitse bir yıllık konut ihtiyacımızı karşılamıyor. Kaldı ki bu gidişlerin birden olmayacağını ve ülkemizdeki tüm Suriyelilerin gitmeyeceğini düşünüyorum. Suriyelilerin dönüşünün özellikle Suriyelilerin yoğun yaşadığı bölgelerde kiralık konut fiyatlarındaki artışı bir süre frenleyeceğini, kira fiyatlarının bir süre stabil kalmasını sağlayacağını düşünüyorum. Belki düşük ihtimal de olsa bölgesel ve kısmi düşüş yaşanabilir, ancak bu çok düşük ihtimal. Bu etki tüm Türkiye'nin her yerinde olmayacaktır. Suriyelilerin çok az bulunduğu veya bulunmadığı mahalleleri zaten etkilemeyecektir. Altını çizerek tekrar söylemek istiyorum: Suriyelilerin gidişi nedeniyle kiralarda düşüş yaşanacağını söylemek çok iyimser bir yaklaşım olacaktır. Dediğim gibi kiralarda bir süre artış hızı duracaktır. O da Suriyelilerin yoğun olduğu bölgelerde. Ancak ev arayışında olanların kiralık konut bulma imkanı artacaktır. Öte yandan satılık konut fiyatlarını düşürmesi çok mümkün değil. Çünkü Suriye uyruklu kişilerin, 1062 sayılı kanun, bu kanuna dayanılarak çıkarılan kararnameler ve yönetmelikler gereği Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün değildir. Suriyelilerin Türkiye'de taşınmaz satın alamamaları neredeyse 100 yıllık bir süreçtir. Bu nedenle zaten konut satın alamayan Suriyelilerin satılık konut fiyatlarını artırması çok mümkün değildir. Bana göre kısa sürede herkesin fark edeceği kadar çok sayıda bir dönüş kolay gözükmüyor. Peyderpey gidişler olacaktır. Suriye'nin yeniden imarı, bölgede huzurun tesis edilmesi, demokratik ve tüm herkesin temsil edildiği bir yönetimin oluşması, ekonominin canlanması, iş imkanlarının oluşturulması, altyapı ve üstyapı projelerinin hayata geçirilmesi, yıkılan konutların yeniden yapılması gibi bir sürü etken dönüşleri hızlandıracaktır. Tüm bunların gerçekleşmesi çok zor ancak bunların hepsi olduğunda dahi ülkemizdeki Suriyelilerin yüzde 50'sinin gideceğini düşünüyorum. TÜİK verilerine göre inşaat sektöründe ücretli çalışan sayısı son dönemde rekor kırarak 1,8 milyonu aştı. Sadece bu kişilerin aileleriyle birlikte sayısı 6 milyona yaklaşıyor. 250 alt sektörü besleyen devasa ekonomik büyüklüğe sahip bir sektörden bahsediyoruz. Demircisinden betoncusuna, marangozundan mermercisine kadar inşaat döneminde; perdecisinden beyaz eşyacısına, mobilyacısından halıcısına kadar konut satıldıktan sonra herkesi ilgilendiren bir sektör. Müşavirlikten mimarlığa kadar hizmet sektörlerini de direkt kapsıyor. İnşaatın; desteklediği 250 yan sektörle birlikte direkt istihdamı ise 7 milyonu buluyor. Öte yandan tüm bu sektörlerin GSYH içinde yüzde 35'lere varan bir paya sahip olduğu görülüyor. Böyle bir sektörün durmasının genel ekonomiye de çok kötü yansıyacağı, tüm ekonomik çıktıları olumsuz etkileyeceği net bir şekilde ortada. İnşaat sektörünün durması öncelikle işsizliği artıracaktır. Üretim birçok sektörde duracak, genel anlamda da negatif etkilenecektir. İmalat sanayisinden emlakçısına kadar bu olumsuzluktan etkilenmeyen çok az sektör olacaktır. Öte yandan, inşaat sektöründen çok ciddi vergiler alınmakta. Sadece tapu harcından bu yıl elde edilen gelir 85 milyar lirayı aşmış durumda. Bu rakam bile her şeyi net bir şekilde ortaya koyuyor. Konut fiyatlarında enflasyon düzeyinde dahi yükseliş yaşanmadı. TCMB konut fiyat endeksine göre konut fiyatları ekimde geçen yılın aynı dönemine göre reel olarak yüzde 14,7 azalmış durumda. Bu nedenle özellikle satılık konut fiyatlarında bir geri çekilme yaşanacağını düşünmüyorum. Kiralardaki artış özellikle Suriyelilerin yaşadığı bölgelerde bir süre duracaktır. Düşüş olarak yansımasını zor görüyorum.Öte yandan zaten Türkiye'de önemli sorun arzın yeterli olmaması. İhtiyaç zaten çok fazla. Mesela TÜİK'in açıkladığı 2023 verisine göre Türkiye'de ev sahipliği oranı yüzde 56,2'ye gerilemiş durumda. Bu oran 2014'te yüzde 61,1'di. Maliyetlerin artması, arazi yetersizliği vb nedenlerle üretim zaten yeterli değil. Böyle bir durumda Suriyelilerin bir bölümünün gitmesinin de sektörün yıkılmasına asla neden olmaz. Emlak sektörünü Suriyeliler canlı tutmuyordu. Evlilik, boşanma, öğrenciler, göç, üniversiteden mezun olanlar gibi ihtiyaçlar nedeniyle yıllık 800 bin konut ihtiyacı var zaten. Türkiye'deki Suriyelilerin oturduğu konut sayısının ise toplamda 600 bin olduğunu düşünüyoruz. Emlak sektörünü Suriyeliler canlı tutmuyordu. Evlilik, boşanma, öğrenciler, göç, üniversiteden mezun olanlar gibi ihtiyaçlar nedeniyle yıllık 800 bin konut ihtiyacı var zaten. Türkiye'deki Suriyelilerin oturduğu konut sayısının ise toplamda 600 bin olduğunu düşünüyoruz. Satılık konut fiyatlarında düşüş olması (eğer varsa çok abartılı fiyatı artırılmış birkaç örnek haricinde) çok mümkün gözükmüyor. Bahsettiğim gibi konut fiyatları reel olarak azalıyor. Buna rağmen maliyetler daha hızlı artıyor. Ayrıca konut arzı çok düşük ancak talep fazla. Buna rağmen 2024'ü 1,4 milyon adede yakın konut satışıyla kapatacağız. Bakın Suriyelilere konut satışının olmadığı, yabancılara satışların düştüğü, kredi faizlerinin yüksek olduğu bir dönemde bu çok ama çok önemli bir rakam. Kredi faizlerinde düşüş başladığı anda fiyatlar hızlı bir şekilde artacaktır. Öte yandan şu anda konut amortisman süresi alıcıya ciddi avantaj sürüyor. Konut amortisman süresi ortalama 16 yıllara kadar gerilemiş durumda. Bu, uzun yıllar ortalamasının altında. Buradan da konutta avantajın sürdüğünü görebiliyoruz. Vatandaşlara tavsiyem doğru lokasyonda ve doğru fiyatlı konut buldukları anda kaçırmamaları. Bu fiyatları bir daha görmek zor olacaktır. Haluk Sert - As Yapı Yönetim Kurulu BaşkanıSuriyelilerin ülkelerine dönmesi konut piyasasını doğrudan etkileyecek tek faktör değil. Evet, kiralar ve ev fiyatları üzerinde bir etki olabilir ancak bu durum sadece Suriyelilerle sınırlı kalmaz. Türkiye’de konut piyasası, sadece göçmenler üzerinden değil, aynı zamanda yerli talep, ekonomik koşullar, inşaat maliyetleri ve diğer toplumsal dinamikler üzerinden de şekilleniyor. Yani Suriyelilerin gitmesi, tek başına, konut fiyatlarında büyük bir düşüşe neden olacak belirleyici bir faktör değildir. Suriyelilerin tamamının geri dönmesi şu anki koşullar göz önünde bulundurulduğunda pek olası görünmüyor. Suriye’deki altyapı eksiklikleri ve ekonomik durumun düzelmesi uzun yıllar alabilir. Ancak bazı Suriyeliler geri dönmeyi tercih edebilir; büyük bir kısmının Türkiye’de kalmaya devam edeceği düşünülüyor. Yani geri dönüş oranı çok yüksek olmasa da, bu oranın yıllar içinde yavaşça artması mümkündür. İnşaat sektörü Türkiye ekonomisi için kritik bir sektördür. İnşaat sektörü sadece konut üretimiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda inşaat malzemeleri, emlakçılık, mühendislik hizmetleri gibi birçok sektörü de harekete geçirir. Bu sektörün durması, istihdam kaybı, ticaretin daralması ve genel ekonomik canlılığın zayıflaması anlamına gelir. İnşaat sektörü durduğunda, bunun etkisi birçok sektöre yayılacak ve ekonomik büyüme ciddi şekilde yavaşlayacaktır. Suriyelilerin gitmesiyle konut fiyatlarının dramatik şekilde düşmesi beklenmiyor. Konut fiyatları, arz-talep dengesine, inşaat maliyetlerine, ekonomik faktörlere ve yerel talebe bağlıdır. Evet, bazı projelerde fiyatlarda düşüşler olabilir ancak bu her zaman global faktörlerden, ekonomik koşullardan ve arz eksikliklerinden kaynaklanır. İnşaat sektörünün yıkılmasına izin verilmesi de çok olasılık dışıdır; sektörün canlı tutulması, hem konut ihtiyacı hem de ekonomik istikrar için önemli. Türkiye’de konut piyasasını sadece Suriyeliler canlı tutmuyor. Diğer tüm toplumsal faktörler de etkili. Gençlerin evlenmesi, çocukların ayrı eve çıkması, göç, kentsel dönüşüm gibi unsurlar da sektörü şekillendiriyor. Bu nedenle konut sektörü sadece Suriyelilere bağlanmamalıdır. Sektörün dinamikleri çok daha geniş bir çerçevede incelenmelidir. Doların yükselmesi, kredi faizlerinin düşmesi gibi ekonomik faktörler konut fiyatlarında dalgalanmalara yol açabilir ancak uzun vadede konut fiyatlarının önemli ölçüde düşmesi beklenmiyor. Konut almak isteyenlere tavsiyem, piyasa koşullarını dikkatlice analiz etmeleri, uygun fiyatlı konutları belirlemeleri ve uzun vadeli bir yatırım düşünmeleri yönünde olacaktır. Ayrıca, doğru lokasyon ve doğru zamanlamanın büyük önem taşıdığını unutmamalıdırlar.