Kira artışında yeni dönem 2 Temmuz'da başlıyor! Zam hesabı nasıl yapılacak? İşte detaylar
Ev sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiriyor. Özellikle ev sahipleri mülkünü kiraya vermek için Temmuz ayını bekliyordu. Konut kiracılarını korumak için 2 yıldır yüksek enflasyon döneminde uygulanan ‘yüzde 25 zam sınırı’ yarın itibarıyla sona eriyor. Kira artışı eskisi gibi 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılacak. Ev sahibi bu üst sınırı aşamayacak; zam dönemi temmuz öncesi olan kiracılardan yeni bir artış talep edilemeyecek.
Konut kiraları ve yıllık zam oranları, son iki yıldır vatandaşın en büyük sorunu. Daha önce TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belinrlenen konut kira zamları; yüksek enflasyon döneminde sabitlenmiş, kiracıları korumak için iki yıldır yüzde 25 zam sınırı uygulanmıştı. Uygulama temmuz ayı itibarıyla sona eriyor. Yarından itibaren konut kira zammında Temmuz 2024 itibarıyla yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması tavan sınır olacak.
Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında yüzde 25 üst sınır ifade eden uygulama, 2 Temmuz itibarıyla kaldırılacak. Mayısta konuyla ilgili bir TV programında açıklama yapan Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, uygulamanın belli bir süre için yapıldığını, devam etmesi yönünde bir çalışma olmadığını ifade etmişti.
3 Temmuz’da belli olacak
Haziran ayı enflasyonuyla ortaya çıkacak 12 aylık ortalama, konut kiraları için yeniden zam oranının üst sınırı olacak. Haziran enflasyonu 3 Temmuz’da açıklanacak. Normal koşullarda kira artışlarında baz alınan 12 aylık ortalama veri ile zam yapmaya devam eden iş yerleri için haziranda kira artış oranı yüzde 62.51 seviyesinde gerçekleşmişti.
Türkiye genelinde artış yüzde 265
Endeksa, temmuz ayı itibarıyla sona erecek kira zam sınırlamasının etkilerinin değerlendirildiği piyasa araştırmasına göre, 2 yıllık dönemde Türkiye genelindeki kiralık evlerin değeri nominal olarak yüzde 265 arttı. Enflasyon arındırılmış artış ise yüzde 50 sınırında. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, düzenlemenin kaldırılmasının sektörü pozitif yönde etkileyeceğini, piyasanın denge bulacağını belirtiyor. İstanbul’da ortalama kira seviyesi 20 bin lira oldu. Ankara’da 17 bin lirayı aşan ortalama, İzmir’de ise 19 bin lirayı aştı.
Tartışma da davalar da arttı
Geçen iki yılda konut kiralarındaki yüzde 25 zam sınırı, pek çok tartışma ve anlaşmazlığı da beraberinde getirdi. Emlakçıların ifadelerine göre, düzenleme yüzde 80-85 oranında uygulanamadı. Kiralarda 2023 boyunca zam seviyesi yüzde 300’ü bile aştı. En az ise iki katına çıkan artışlar yaşandı. İstanbul genelinde kira ortalaması 19 bin lirayı aştı.
Bölgelerinde artan kiralar karşısında ise ev sahipleri yüzde 25 zammı ‘haksız’ bir sınır olarak gördü. Yanı sıra tek ev kirasıyla geçimini sağladığını belirten ev sahipleri de, enflasyonist ortamda zor günler geçirdiklerini ifade etti.
Bu anlaşmazlıklarla ev sahibi ile kiracı arasındaki davalar kat be kat arttı. Hatta mahkemelerdeki bu anlaşmazlığın yükünü gidermek için ev sahibi ile kiracılar arasındaki davalarda 1 Eylül itibarıyla davalardan önce arabulucu zorunlu hale getirildi.
Kirada ve gayrimenkul satış fiyatında dengenin sağlanması için halen çeşitli çalışmalar gündemde. İkiden fazla evi olana daha yüksek vergi uygulanması; kira geliri üzerinden stopaj tipi vergiler alınması iddiaları sık sık kamuoyuna yansıyor.
En az yarı yarıya yükselecek
Mayıs itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 62 seviyesini aşıyor. Bu hesapla yapılacak bir kira zammı bile 20 bin lira kirası olan kişi içiı 12 bin lira zam anlamına geliyor. Haziran enflasyonuyla birlikte ortaya çıkacak tabloda kiracıları en az yarı yarıya bir kira artışı bekliyor.
Merak edilenler ve kritik noktalar
Konut kira artışı düzenlemesi hakkında merak edilen soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı...
1- Konut kirasında yüzde 25 zam sınırı uygulaması hangi dönemi kapsıyor?
8 Haziran 2022 ile başlayan kira tavan sınırı uygulaması 2 Temmuz itibarıyla sona eriyor.
2- Temmuzda kira zammı nasıl hesaplanacak?
Yeniden 15 Haziran 2022 günü öncesine geri döneceğiz; kira sözleşmelerinde yenileme dönemi gelenler bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında yükümlü oldukları zammı yapacak.
3- TÜFE ortalaması üzerinde bir artış talep edilebilir mi?
Bizim hukukumuzda kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde yazılan artış şartları geçersizdir. Bu noktada temel artış oranı kiracı için TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
4- Temmuz ayı öncesinde kirasına zam yapan tüketicilerin durumu ne olacak?
Örneğin nisandan nisana yenilenen sözleşme ve yapılan zam için halihazırda yüzde 25 sınırı uygulandı. Ev sahibi yeni bir zam dönemi için nisan 2025’i bekleyecek.
5- 2 Temmuz öncesinde artış yapan kiracılardan 2 Temmuz sonrasında aradaki fark kadar ya da farklı bir zam talep edilmesi mümkün mü?
2 Temmuz öncesinde hangi tarihte olursa olsun kira artışını yüzde 25 olarak yapan konut kiracısı 2 Temmuz sonrasında ayrıca ek bir zam veya fark zam artışı yapmayacaktır. Bu kiracılar için bir sonraki yıl beklenecek ve kendileri içni yenileme dönemi geldiğinde artık onlarda TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yenileme döneminde yapacaklardır.
6- Sözleşmelerde sabit bir kira oranı belirlenebilir mi?
Hukukumuzda konut kira zammı için 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. Bunu aşmayan bir oran belirlenmesi mümkün. Ancak bunu aşacak bir talep geçersizdir.
7- Dava süreci devam edenlerin zam uygulaması nasıl olacak?
Ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlık davaları ve arabulucu süreçleri devam ediyor. Bu durumdaki kiracılar da zam yapma dönemi geldiğinde mevcut oranı uygulayacak.
8- Ev sahibi hangi koşulda kirayı artırmayı talep edebilir?
Ev sahipleri kira sözleşmesi 5. yılını tamamlayana kadar bu oran üzerinde bir artış talep edemez. 5. yıl tamamlandıktan sonra ise kira tespit davası açma hakkı vardır.
9- Kira anlaşmazlıklarını nasıl bir süreç bekliyor?
Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulacak; anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.
10- İş yeri kiralarında uygulama nasıl olacak?
İş yerleri için kirada bir sınır uygulaması yapılmadı. Eskiden olduğu gibi TÜFE ortalamasında kira zammı devam ediyor.