Hisse tapulu ev satışlarına dikkat! Uzmanlardan kritik uyarı: Fiyatlar cazip görünsede büyük risk var
Hisse tapulu ev ilanlarında son günlerde arttı. ‘2+1 ev 26 metrekare hisse’, ‘3+1 daire 18 metrekare hisse’, ya da ‘hissesi yüksek ev’ şeklinde pazarlanan yerlerde aslında vatandaşa arsadan pay satılıyor. Zamanında ruhsat dahi alınmadan yapılan 30-40 yıllık bu tip konutlar için uzmanlar uyarıyor: Fiyatlar normal bir daireye kıyasla cazip görünse de riskler var.
Gayrimenkul sektöründe daha çok arsa ve tarla ilanlarında gördüğümüz ‘hisseli’ tanımı artık konutlarda da karşımıza çıkıyor. Sektör temsilcilerine göre son aylarda deprem korkusu nedeniyle satışa çıkan eski ev sayısında artış yaşandı.
Bu evlerin bir kısmı da Hisse tapulu olunca piyasaya bu tip yeni arz eklendi. İlanları incelediğimizde; ortalama 30-40 yaşındaki binalarda, evlerin büyüklüğünden çok hisse payının öne çıktığını görüyoruz.
Söz gelimi ‘2+1 ev 26 metrekare hisse’ deniliyor, ya da ‘hissesi yüksek ev’ tanımı kullanılıyor... Yani tüketiciye daire değil, binanın yapıldığı arsadan bir pay pazarlanıyor. Çünkü inşa edildiği dönemde ruhsat alınmayan, dolasıyla da iskana sahip olmayan bu tip yapılarda ancak arsa tapusu verilebiliyor.
FİYAT AVANTAJI İLGİ ÇEKİYOR
Fiyatlar hisse oranına göre değişse de, kat mülkiyetli bir eve kıyasla daha ucuz olduğu için hisse tapulu evler tüketicilerin ilgisini çekiyor. Artan fiyatlar nedeniyle ev sahibi olamayanlar ya da ileride kentsel dönüşüme girerse değerlenir diye düşünen yatırımcılar hisse tapu evleri satın alıyor. Uzmanlar ise bu tip mülklerin alım-satımında hukuki bir engel olmadığını, ama alıcı açısından ciddi riskler taşıdığını belirtiyor.
İşte uzmanlardan kritik uyarılar...
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tip alım planlayanlar için riskleri şöyle açıkladı:
* “Böyle bir binada ev aldığınızda elbette kullanım hakkınız var. Hissenize düşen yer kadar da taban da hakkınız var. Ama önemli nokta mevcut imar durumu. Mesela orası yeşil alan olduysa sadece kamulaştırmadan pay alırsınız.
Ama yıllar içinde imar gelen bir yer haline geldiyse, arsa payınıza göre konut hakkınız olur. Yani en büyük risk yeni imar durumunun, yıkıldığında yeniden yapıma uygun olmamasıdır.
* İmar durumu yeniden inşaata izin verebilir ama yeterli olmayabilir. Mesela 10 katlı kaçak bir yapı düşünelim, yıkıldığında yeniden yapımında en çok 5 kat izni var. Bu durumda 10 malik 5 kata sığmak durumunda kalır.
* Önemli risklerden biri de; hissedarlardan biri çıkıp ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Böylece siz istemeseniz de tüm mülkün satışı yapılabilir.”
VERGİ VE FATURA ARTAR
Avukat Faruk Aktay, ise şunları söyledi:
* “Kat mülkiyetine sahip olmayan binalar, iskan belgesi olmayan kaçak yapı sıfatında olduklarından bankalarca ipotek olarak kabul edilmez ve krediye konu edilmezler.
* Konut statüsünde olmadıklarından büyükşehir sınırları içerisinde emlak vergisini her yıl binde 2 yerine binde 6 olarak öderler.
* Elektrik ve su abonelikleri indirimli konut tarifesinden değil, ticari kullanıma mahsus tarifelerden bağlanabileceğinden bu hizmetler için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalınabilir.
* Sigorta boyutunda ise her ne kadar beyan usulüyle Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi yaptırılması mümkün olsa da hak sahipleri tazminat ödemeleri alırken arsa paylarına düşen hisseleri oranında ödeme yapılması riskiyle karşı karşıya kalabilirler.
* Bununla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan konutlarda devredilen arsa payının karşılığı olan konut belirli olmadığından, hissedarlar arasında el atmanın önlenmesi ve maddi tazminat talepli hukuki uyuşmazlıklar çıkması mümkündür.”
EN BÜYÜK TEHLİKE DEPREM
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 6 Şubat Deprem felaketlerinden sonra hisse tapulu konut satışlarında artış olduğunu dile getirdi.
Deprem korkusu nedeniyle ev sahiplerinin eski evlerini satışa çıkardığını belirten Maya, bu tip yapıların görece daha uygun fiyatlı olması ve kentsel dönüşüm potansiyeli ile öne çıktığını ifade etti.
“Onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatı alınmadan yapılan konut binalarında hak sahiplerinin alabildiği yegane tapu, yapının yapıldığı arsanın hisseli tapusudur” diyen Maya, riskleri şöyle anlattı:
“Bu şekilde arsadan hisse tapulu konutların en temel riskleri kaçak yapılmış olmaları nedeniyle depreme karşı önemli derecede risk oluşturmaları ile Konut kredisi imkânlarından faydalanamıyor olmalarıdır.
Bankaların konut kredisi için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna sahip olma şartı aranmaktadır. Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus olarak arsadan hissenin neye göre ve doğru belirlenip belirlenmediği olacaktır.
Nitekim dönüşüme girecek bu şekilde bir taşınmazda arsadaki maliklerin hisse oranları son derece önemli hale gelecektir.
Arsa hisse payınız dönüşüm sonrası yeni sahip olacağınız konutun metrekaresinin belirlenmesinde önemli etkiye sahip olacaktır.”