Ev sahibi - kiracı milyonları ilgilendiriyor! Yeni dönem başlıyor
Yükselen kira fiyatları kiracı-ev sahipleri arasında yaşanan sorunların artmasına neden oldu. Kiraları artırmak isteyen mülk sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler nedenyle açılan dava sayısı da her geçen gün artıyor. Ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan gerginlikler davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uygulama 1 Eylül 2023 ‘den itibaren başlayacak. İşte arabuluculuk sistemi ile ilgili en çok merak edilen soruların yanıtları...
Konutlardaki kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da doluyor. Bu düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i geçemiyor. Geçici düzenleme 2.5 ay sonra devre dışı kalacak. Patlayan kira davalarına çözüm amacıyla hükümet zorunlu arabuluculuk uygulamasını devreye sokuyor.
Kamuoyunda 7’nci yargı paketi olarak bilinen İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, kira uyuşmazlıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kaynaklı uyuşmazlıklar da zorunlu dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. 7445 sayılı yeni yasa, 5 Nisan tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Peki bu sistem nasıl işleyecek?
1 EYLÜL’DE YÜRÜRLÜKTE
Ankara Barosu Avukatı ve Başkent Arabuluculuk Merkezi Ortağı Arabulucu Eda Günday, yeni uygulamayı okurlarımın soruları ışığında bakın nasıl anlattı:
Yeni yargı paketi ile hangi uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alındı?
7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidecek. Yeni yasa ile kiranın yanı sıra bazı ticari ve iş uyuşmazlıklarıyla ilgili itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları da bu kapsama alındı.
Bu düzenlemeler ne zaman yürürlüğe girecek?
Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek. 1 Eylül tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmadan dava açılamayacak. Şu anda görülmekte olan davalarda ve 1 Eylül tarihine kadar açılacak olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.
Dava şartı arabuluculuk ne demektir?
Dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanmış olması demek. Bu zorunluluğa uyulmadan dava açılırsa; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan “dava şartı yokluğu” nedeniyle mahkeme davayı usulden reddeder. Yeni uygulama kapsamında kira uyuşmazlıkları önce arabulucuya gidecek. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilecek.
Kiracı da ev sahibi de arabulucuya başvurabilir mi?
Evet, başvurabilir. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvuracak.
Arabulucu uyuşmazlığı çözmek için nasıl bir yöntem izleyecek?
Kişilerin üzerinde tasarruf edebileceği herhangi bir uyuşmazlık geldiğinde arabulucu ilk önce tarafları arayarak ayrı ayrı bir ön görüşme yapar. Bu ön görüşmede öncelikle tarafları bilgilendirir. Aynı zamanda uyuşmazlıkla ilgili bilgi alır. Daha sonra taraflarla bir toplantı tarihi belirler. Bu toplantıya her iki taraf da davet edilir. Toplantılarda arabulucunun yönetiminde belli bir usul ve yöntemde uyuşmazlık konusu müzakere edilir.
Yapılan müzakerelerde her iki tarafın da menfaatine ve ihtiyacına uygun bir çözüm yöntemi bulunursa uyuşmazlık anlaşma ile sonuçlanır. Arabulucu ve tarafların iştiraki ile bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve imzalanır. Bu anlaşma tutanağı mahkeme ilamı niteliğindedir. Yani üzerinde anlaşılan konuda artık dava açılamaz.
Taraflar arabulucuda anlaşamazsa ne olacak?
Eğer anlaşma sağlanamazsa bir anlaşamama tutanağı düzenlenerek imza altına alınır. Dava açmak isteyen taraf bu tutanağı da dava dilekçesine ekleyerek davasını açar.
Mevcut kira davaları da arabulucuya mı gidecek?
Dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümler, 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girecek ve uygulanmaya başlayacak. 1 Eylül tarihinden önce ilk derece mahkemelerinde açılacak olan davalar ile istinaf mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay’da görülmekte olan davalar için uygulanmayacak.
Ne kadar ücret ödenecek?
Arabulucuya başvuru ücretsizdir. Anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir. Bu ücret Adalet Bakanlığı’nca belirlenecek. Şu andaki tarifede herhangi bir ücret yok.