Ev fiyatlarında EYT ve deprem etkisi! Aidat ve kiralar da uçtu, işte İstanbul’da ilçe ilçe fiyatlar

Milliyet’ten Duygu Erdoğan’ın haberine göre; konut kiralarındaki fahiş artışlar gündemde yer etmeye devam ederken, satılık konutlarda da her ay dikkat çeken artışların yıllık bazda yeni bir seviyeye taşındığı görüldü. Artan talebe bağlı olarak satılık konutlarda ilan sitelerinde anlık fiyat yükselişleri yaşanıyor. Depremlerin de etkisiyle şubat ayı kapsamında yapılan yıllık karşılaştırmada ise satılık konut fiyatlarındaki önlenemez artış kendini gösteriyor. Buna göre İstanbul’da Şubat 2022’de satılık konut ilanlarının ortalaması 1 milyon 302 bin iken, bu ortalama fiyat Şubat 2023’te 3 milyon 105 bin lirayı aştı. Buna göre İstanbul’da 1 yıllık fiyat artışı yüzde 156 olarak gerçekleşmiş oldu. Türkiye genelinde ise Şubat 2022’de ortalama satılık konut fiyatı 924 bin olarak görülürken, Şubat 2023’te bu ortalama fiyat 2 milyon 146 bini aştı. Türkiye genelindeki ortalama konut fiyatı yükselişi ise yüzde 162’yi geçti. Bu ilanları yapay zeka ile ele alan Endeksa verilerine göre, iki yıldır yaşanan satılık konut fiyatındaki artışların son aylarda ivmelenerek devam ettiği görülüyor. Yılın ilk 2 ayındaki ortalama fiyat artışı ise 350 bin lirayı geçiyor. Deprem bölgelerinde yaşayanların oluşturduğu yeni talep ve riskli şehirlerdeki insanların yeni taşınma hareketinin bu hızlı yükselişte etkili olduğu tahmin ediliyor. Yapılan değerlendirmelere göre, fiyat artışlarında en çok büyükşehirlerin etkisi olsa da yükselişlerin Türkiye geneline yayıldığı görülüyor. Genel olarak aylık ve yıllık karşılaştırmalarda son iki yıldır İstanbul, Mersin, Antalya Muğla illerinin yüksek fiyat artışları yaşadığı görülüyor. Ancak öncesinde EYT’lilerin talebi, devamında ise deprem etkisiyle son dönemde yıllık yüksek değer artışı yaşayan iller arasına Antalya ile birlikte Kocaeli, Tekirdağ ve Yalova girdi. İstanbul yakınında hem ulaşımı kolay, hem de daha düşük katlı yerleşim arayanların seçimiyle bu alanlarda fiyat artışlarının da oldukça hızlı olduğu verilere kaydedildi. Satılık konutlardaki değer artışı, bu konutlar için ödenen bedelin geri dönüş hesabını da kısaltıyor. Son iki aylık veriler bu geri dönüş hesabının da hızlı ilerlediğini gösteriyor. Aralık 2022’de Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 1 milyon 797 bin sınırındaydı. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 19 yıl olarak hesaplanıyordu. Şubat 2023 itibarıyla ile Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 2 milyon 146 bin lirayı geçti. Bu nedenle konut yatırımının geri dönüş süresi de iki ayda üç yıl kısalarak 16 yıl oldu. Hürriyet'te yer alan habere göre ise artan kiralar ve konut fiyatları milyonlarca kişinin ortak sorunuyken, aile bütçelerini zorlayan bir diğer gider de aidatlar oldu. Geçmiş yıllarda senede bir kez artan aidatlara, artık ara zam yapılıyor. Site yönetim şirketleri asgari ücrete bağlı artan personel giderlerini ve zamlanan faturaları gerekçe gösterirken, kimi sitelerde de doğru yönetilemediği için kiraya yaklaşan aidatlar talep ediliyor. Aidatlar son 1 yılda İstanbul’da yüzde 40 ile yüzde 154 arasında arttı. Ortalama artışın yüzde 77 olduğunu belirten EVA Gayrimenkul Değerleme’den Değerleme Koordinatörü Serkan Bal “2022 ile 2023 kıyaslamasına göre yaklaşık 9 ilçenin artış oranı yüzde 100’ün üzerinde” dedi. 100 metrekare bir daire için ödenen ortalama aylık aidatları incelediklerini belirten Serkan Bal, “En yüksek rakam 2 bin 600 lira ile Beşiktaş’ta görülürken, onu 2 bin lira ile Şişli, 1.800 lira ile Kadıköy, 1.750 lira ile Sarıyer ve Ataşehir takip ediyor. Söz konusu rakamın en düşük olduğu ilçeler ise Silivri ve Çatalca. Yapılan araştırmalara göre İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına ortalama aidat tutarı minimum 500 liraya ulaştı. İlçe bazlı baktığımızda bir yıllık zaman dilimi içerisinde en yüksek artış oranı sırası ile Üsküdar, Beykoz, Kadıköy ve Ataşehir ilçelerinde gözüküyor. Bunun nedeni ise Üsküdar, Beykoz ilçelerinde villa kullanımına uygun çok sayıda site bulunması, Kadıköy ve Ataşehir ilçelerinde de donanımlı sitelerin fazla olması. Bu sitelerdeki ortak alan maliyetlerinin hızlı artış göstermesi oranlara yansıyor” diye konuştu. Serkan Bal, bu yıl asgari ücrete ara zam uygulanması durumunda aidat rakamlarına da ara zam yapılacağını dile getirdi. Lüks konut projelerinde rakamların ortalamanın çok üzerinde olduğunu belirten Serkan Bal, şu bilgileri paylaştı: “Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde ortalama 100 metrekare dairelerin aidatları 12 bin lira. Kullanım alanlarının 200 metrekarelere ulaşması durumunda ortalama aidat rakamlarının 15 bin lira civarında olduğunu, 250 metrekare ve üzerinde konutların 17 bin lira ve üzeri aidat rakamlarına ulaştığını söyleyebiliriz. Şişli’de bilinirliği yüksek markalı projelerde 100 metrekare dairelerin aidatlarının 9-10 bin lira bandında. Sarıyer, Üsküdar, Beykoz gibi lüks villa sitelerinde ortalama aidat rakamları 8 bin ile 12 bin lira aralığında değişiyor. Kadıköy Bağdat Caddesi’ne yakın rezidans projelerinde aidat rakamlarının ortalama 5-6 bin lira aralığında olduğunu görüyoruz.” Yapılan araştırmaya göre Ankara ve İzmir’de ortalama aidatlar bin lirayı aşıyor. Bu şehirlerdeki rakamları paylaşan Serkan Bal şunları söyledi: “Ankara’da Çankaya ilçesinde 100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarı 1.250 lira, Gölbaşı’nda 750 lira, Yenimahalle’de 550 lira, Etimesgut’ta 480 lira. Tekil konut binası olup apartman görevlisi bulunmayan, ortak alan giderleri az olan eski apartman binalarında ise aidat ortalaması 200 TL bandında. Markalı konut projelerinde 3 bin lira ile 4 bin lira arasında değişiyor. Lüks sitelerde tutarlar daha da artıyor. İzmir’de Karşıyaka’da ise 100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarı 1.150 lira, Bayraklı ve Bornova’da 1.000 lira olduğunu tespit edebiliyoruz. Eski apartman binalarında ise İzmir genelinde aidat ortalamasının 220 TL bandında olduğunu görüyoruz. Çeşme’de yazlık lüks sitelerde aidatlar 2 bin 500 TL ila 5 bin TL aralığında değişiyor.” Ev alırken ya da kiralarken satış ve kira bedelinden sonra mutlaka aidatı da sorun. Beklentinizin çok üzerinde bir aidat, alım ya da kiralama kararınızı etkileyebilir. Yönetim planlarını okuyarak aidatların nasıl toplanacağını öğrenebilirsiniz. Henüz yeni başlayan bir projeden ev alıyorsanız bu defa ortak alanlara, peyzaja, kaç giriş kapısı olduğuna dikkat etmenizde fayda var. Çünkü bu alanların fazla olması aidatların yüksek olacağı anlamına gelir. Ev sahibiyseniz yapılan yönetim toplantılarına, genel kurullara mutlaka katılın. Böylece gider kalemlerini sorgulayabilirsiniz. Toplantıda alınan kararlara itiraz edebilirsiniz. Eğer bir usulsüzlük varsa, genel kurula katılmayanlar toplantı tarihinden sonra 6 ay, katılanlar 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Usulsüzlük yapıldığını düşünmüyor, ancak artış oranına itiraz etmek istiyorsanız, bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunmalısınız. 1/3 malik bir araya gelip, tasarruf tedbirlerini masaya yatırabilir. Kiracıysanız her giderden sorumlu olmadığınızı bilmeniz önemli. Apartman ya da sitelerde giderler işletme bütçesi ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılıyor. Sitede çalışanın maaşı, ortak alan faturalar gibi kullanımdan kaynaklı işletme kalemlerinden Kiracı sorumlu. Ancak demirbaş kalacak kalemler kiracıdan değil, ev Sahibinden istenmek zorunda. Mesela asansör tamamen değişecekse, binaya yalıtım yapılacaksa bunu mülk sahibi karşılar. Apartman görevlisinin maaşı kiracının sorumluluğunda olsa da tazminatını mülk sahibi öder. Markalı konut projeleri, standart özelliklere sahip site projeleri ve tekil apartman daireleri dikkate alınarak hazırlanmıştır.