Zam geldi! Kiralar tavan yaptı, kiracılar kendi formülünü buldu

Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kiralık ev bulmak zorlaştı. Arz sınırlı, talep fazla olunca kiralar hızla yükseldi. Son aylarda evlenenler, evini değiştirmek zorunda olanlar, başka bir şehre giden üniversite öğrencileri kapı kapı dolaşsa da bütçesine uygun seçenek bulmakta zorlanıyor. Ancak barınma ihtiyacını ertelemek gibi bir seçenek de yok. Hal böyle olunca birçok kişi evini paylaşma yolunu seçiyor. Kimi kiracılar talebi fırsata çevirip ek gelir yaratırken, kimileri de kirayı tek ödeme şansı olmadığı için bu yolu tercih ediyor.

AVUKAT VE ÖĞRETMEN DE VAR

Son günlerde emlak ilan sitelerinde paylaşımlı ev taleplerinin artması dikkat çekiyor.

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, öğrenciler için alışılmış bir durum olan ev arkadaşlığı yüksek kiralar nedeniyle genele yayılmış durumda. İlanlarda evini paylaşmak isteyen avukat, öğretmen gibi farklı meslek grupları görülüyor. ‘Acil Ev Arkadaşı aranıyor’, ‘paylaşımlı ev’, ‘aile yanında kiralık oda’ başlığında verilen bazı ilanlar şöyle:

İstanbul Bostancı’da merkezi bir konumda, yeni binada, doğalgaz kombili, full eşyalı dairede avukatın yanına nezih ev arkadaşı aranıyor. Kira 1500 TL.

İstanbul Şişli’de, metro veya metrobüse yakın konumda ev arayıp tek başına zorlanan varsa benimle iletişime geçebilir. Birlikte ev tutup tüm masraflar bölünebilir.

Ataşehir Kayışdağı Mahallesi’ndeki sıfır binadaki 2+1 eşyalı evim için kiraya katkı sağlayacak bayan ev arkadaşı arıyorum. Komisyon, kontrat, depozito yok. Kamuda çalışıyorum, ibraz edeceğim. Kira 1400 TL.

Öğretmen bir bayanım, kısa bir sürede kalacak bir bayan ev arkadaşı arıyorum. İstanbul Halkalı’da kira 1500 TL.

İzmir Konak’ta çalışan ya da öğrenci güvenilir bir arkadaş arıyorum. Kira 1500 TL.

Kuzey Ankara’da 4+1 evime ev arkadaşı veya arkadaşları arıyorum. Benimle beraber 3 kişi olabilir. Temel eşyalar var, erkek kadın fark etmez. Kira kişi başı 500 TL.

Esenyurt’ta öğrenci evimize bayan ev arkadaşı arıyoruz. Kira 900 TL.

İstanbul Maltepe’de dairede 40 yaşlarında bir bayan kalmaktadır, ev full eşyalıdır. Genelde evde bulunmadığından neredeyse gelen kişi tek başına kalacaktır. Kirası 1200 TL.

Yalnız yaşıyorum. Çalışan biriyim. Masrafları azaltmak için çalışan ev arkadaşı arıyorum. Girişte 1000 TL depozito ve ilk kirayı peşin alırım. İstanbul Esenyurt, kira 800 TL.

2. KİRACI YASAL DEĞİL

Peki önceden kiralanan bir eve sonradan kiracı olarak dahil olmak yasal mı, bu durum ne gibi sorunlara yol açabilir? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz bu soruya şu yanıtı verdi: “Kira sözleşmenizde alt kiralama hakkı yoksa kiracı olduğunuz evin tamamını ya da bir kısmını üçüncü kişilere kiralayamazsınız. Bu açıkça sözleşme ihlali olur. Durumu öğrenen mal sahibi ihtar çeken ve ‘30 gün içinde bu duruma son ver’ der. Eğer düzelmezse evin tahliyesini talep edebilir. Evi sonradan kiralayan kişi de peşinen kira ödediyse, ihtar sonrası kendisini sokakta bulabilir.”

İŞTE 10 SORUDA KİRACI HAKLARI

ZAM ORANI NE OLMALI?

Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre olmak zorunda. Bu da son verilere göre; yüzde 18.27. Bu oran tavan. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranında üzerinde artış yapılamaz.

‘OĞLUM GELECEK ÇIK’ DURUMUNDA KİRACI NE YAPMALI?

Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Yalnızca ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarabilir. Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa (evin başkasına kiraya verilmesi ya da amacının dışında kullanılması gibi), evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir.

KİRACI ERKEN ÇIKMAK İSTERSE NE OLUR?

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. Bu da 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

KİRA ÖDENMEZSE EV SAHİBİNİN HAKKI NEDİR?

Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

EV SATILDI KİRACI NE OLACAK?

Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. ‘Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KİRALAMA YAPILIR MI?

Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.

EV DÖNÜŞÜME GİRERSE OTURMA HAKKI KİMİN?

Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.

RİSKLİ YAPILARDA DURUM NE?

Kentsel dönüşüm yasasına göreyse ev sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yok. Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır.

TADİLAT MASRAFI TALEP EDİLİR Mİ?

Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlarsa yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep edemezler. Ancak mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilirler.

İZİN ALMADAN MÜLKTE TADİLAT YAPILABİLİR Mİ?

Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu da kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.