Zam farkları ile ilgili flaş açıklama! Geriye dönük talep ediliyor, zaman aşımı yok
Ev sahibi-kiracı milyonları ilgilendiriyor. Zam farkları ile ilgili önemli bir detay ortaya çıktı. Mülk sahipleri geriye dönük olarak talepte bulunabiliyor. Zaman aşımı söz konusu değil. Kira fiyatlarının astronomik oranlarda artışının ardından ev sahipleri kiracılarını çıkarmanın yollarını arıyor. TÜFE oranına göre yapılan kira zamlarını ev sahipleri yeterli bulmuyor. Hukuki olarak bu oranın üzerinde artış talep edemeyenler kiracısını çıkarıp evini yüksek bedellerle yeniden kiraya veriyor. Kiracılar ise kendi haklarının neler olduğunu araştırıyor. Kanuni olarak kiracıların pek çok hakkı olduğu gibi ev sahiplerinin de önemli hakları bulunuyor. Kiralardaki fahiş artış sonrası ev sahipleri geçmiş yıllara ait zam talebinde bulunmaya başladı. Birkaç yıl öncesinde kadar kiralık ev bulmak kolayken, kira fiyatları da çalışanların ödeyebileceği rakamlardaydı. Bazı ev sahibi ve kiracılar zam yapılmaması konusunda anlaşmaya varabiliyordu. Ancak bu anlaşma eğer kağıt üzerinde yapılmadıysa ev sahibi geçmişe dönük ödenmemiş zam talebinde bulunabiliyor. Peki kiracılar bu durumda nasıl bir yol izlemeli?
Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi? Geçmiş kira farkları konusunda Yargıtay ne diyor? Ev sahibiniz bir yıl sonrası tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatırsa ne yapacaksınız? Siteye bayram tatilinde taşınılabilir mi? Mal sahibi içinde kiracı olan daireyi satabilir mi? Hürriyet'ten Oya Armutçu kira ve toplu yaşam alanları hukukuna ilişkin okur sorularını Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz'a yöneltti. Kiraz, kiracıları geçmişe dönük kira artışları ve farkları konusunda uyardı.
GEÇMİŞ KİRA ARTIŞ BEDELİ İÇİN NE YAPILABİLİR?
Geçmiş kira dönemi artış bedeli kiracı tarafından ödenmemişse ev sahibi farkı isteyebilir mi? Kira tespit davası ne zaman açılabilir? Bu konuda Yargıtay ne diyor?
Avukat Kiraz: Kira artış oranı konusunda sözleşmelerde genel olarak yazan hüküm TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemeyeceği yönündedir. Eğer bir sözleşmede böyle bir hüküm yok ise mal sahibi kiranın belirlenmesi için dava açabilir. Ancak bu kira bedelindeki artış oranı da TÜFE 12 aylık ortalamayı kanun gereği geçemeyecektir. Bu durum bir kira sözleşmesinin başlangıcından beşinci yıl sonuna kadar geçerli olan bir durumdur. Beşinci yıl sonunda ise mal sahibi TÜFE 12 aylık ortalamayı artık kabul etmek zorunda değildir. Kiracı ile anlaşamazsa kira tespit davasını 5. yıl bitmeden 1 ay önce veya yine 1 ay önce ihtar göndererek, o yıl içinde açabilir.
YAZILI ANLAŞIN, ÖDEMEK ZORUNDA KALMAYIN
Kira farkları ile ilgili ilk söylenmesi gereken husus kira artış oranı zaman aşımına uğramaz. Bu ne demek? Örneğin siz kira bedelini kafanıza göre artırıyorsanız, mal sahibi de buna yazılı bir şekilde onay vermiyorsa mal sahibi geriye dönük tüm kira sözleşmesi dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayarak, kira bedelinin güncel halini sizden isteyebilir. Mal sahibi bu belirlenen kira bedeli kapsamında geriye dönük olarak 5 yıllık kira bedeli farkını da kiracısından talep edebilir. İşte bu nedenle mal sahibi ile kiracı TÜFE’nin altında bir artış oranında anlaştıklarında, bunu mutlaka yazılı hale getirmeleri gerekmektedir. Aksi halde çok ciddi bir kira bedeli ve yine son 5 yıl kira farkı alacağı ile kiracılar karşı karşıya kalabilirler.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALATTIYSA
2021 Eylül ayında kiracı olarak taşınırken, ev sahibi bir yıl sonrası tarihli tahliye taahhütnamesi de imzalattı. “Merak etmeyin oturmaya devam edebilirsiniz. Bu sadece bir protokol” dendi. Şimdi endişe duymaya başladım. Aynı yerin kirası bugün 6 bin TL’den 15 bin TL’ye çıktı. Acaba bu kadar fazla kira artışı yaşandığı ve evini yeni kiracıya 15 bin veya Eylül 2022’de 18 bin liradan kiralayabileceği bir piyasada bizi tahliye etmek isteyebilir mi? Çünkü elinde tahliye taahhütnamesi var. Her ay başı düzenli kirasını ödüyorum. Biz ne yapabiliriz? Daireden çıkmama hakkımız nasıl olabilir?
Avukat Kiraz: Tahliye taahhüdü imzalanması kiracının tahliye edilebilmesinin en hızlı yoludur. Bu noktada tahliye taahhüdü ile ilgili Yargıtay iki önemli kısıtlama getirmiştir. Eğer tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yazıyor ise veya ayrı bir belge olarak düzenlenmiş ancak düzenlenme tarihi kira sözleşmesi düzenlenme tarihi ile aynı gün ise geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin ayrı bir belge olarak makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu noktada örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak 2022 tarihli, tahliye taahhüdü ise 1 Mart 2022 düzenlenme tarihli ise geçerli olacaktır. Bir diğer soru da tahliye taahhüdü tahliye tarihi boş olarak düzenlenebilir mi? Evet geçerli koşulları taşıması halinde düzenlenebilir ve geçerlidir.
Okurumuz olan kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü geçerli olup tahliye tarihi konulmuş ise o tarihten itibaren 1 ay içerisinde, konulmamış ise mal sahibi istediği tarihi koyarak kiracısını tahliye ettirebilir.
KİRACI OLAN DAİRE SATIŞI
Taşınalı iki ay oldu. Ev sahibim, “Ben daireyi satıyorum. Alan kişi oğlunu evlendirecek. Çık” dedi. Ben de “Sen sat. Daireyi alan kişi ile konuşalım. Bir yıllık kontratım var” dedim. Beni rahatsız ediyor. Daire hacizli. “Bu şekilde satamazsın” da dedim. Ama ev sahibi, “Alan kişi bu şekilde kabul ediyor” dedi. Ne yapabilirim?
Avukat Kiraz: Bir mal sahibi kiracısı olan mülkünü istediği gibi satabilir. Yeni mal sahibi de ihtiyacı olması zorunlu olmak kaydı ile kendisi veya aile fertlerinden birisinin içeride bulunan kiracısını aşağıdaki koşullara uymak kaydı ile tahliye ettirebilir.
a) Yeni mal sahibi taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracısına ihtar göndermelidir.
b) Yeni mal sahibi kiracısına ya “6 ay burada otur” demeli ya da “Eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde çık”
c) Mal sahibi hangi yolu tercih ettiyse 6 ay süre verme veya kira sözleşmesinin bitim tarihinde bu sürenin bitim tarihinden itibaren edinim sebebiyle tahliye davası açmalıdır. Mahkeme yeni maliki doğrudan haklı görmeyecek onun da taşınmaza gerçekten ihtiyacı olup olmadığını araştıracaktır.
Okurun sorusuna gelince, taşınalı 2 ay geçmiş olsa da mal sahibi taşınmazı içinde kiracı olsa da satabilir. Yeni malik ise kiracıyı hemen çıkaramaz. Altı ay süre vermeli ya da sözleşme süresinin bitmesini beklemelidir. Her halükârda bu süreler bittiğinde de tahliye etmezse kiracıya tahliye davası açan mal sahibinin davanın istinaf dahil 2 yıl civarında süreceğini de düşünmesi gerekir.
YARGITAY: KİRACI FARKI ÖDER
Avukat Kiraz: “Yargıtay, bu konuda bankadan yapılan ödemelerin de ihtirazi kayıt konulmadan tahsil edilmesi halinde dahi bir öneminin olmadığını kira artışının yapılması farklarının da ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir.”
BAYRAM TATİLİNDE TAŞINILIR MI?
Sitedeki evime taşınmak için nakliye kamyonu tuttum. Resmi bayram tatili olduğu ve komşuların bundan rahatsız olacağı sebebi ile içeriye alınmadım. Taşınamadım. Site bana tebliğ dahi edilmeyen bir kararla, benim evime eşyalarımı sokmamam konusunda bir karar alınabilir mi? Bu karar Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun mu?
Avukat Kiraz: KMK’ye göre bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan faydalanmanın kuralları Yönetim Planı (YP) ile düzenlenmiştir. YP’de hüküm olmayan durumlarda ise KMK Genel Hükümleri uygulanacaktır. YP ise kanuna, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olamaz ve yapılması imkânsız hükümler içeremez. Bu nedenlerle eğer site YP’de taşınmaya ilişkin kurallar bulunuyorsa ne şekilde, hangi günlerde taşınılacağı, asansörlerin kullanımı, yük asansörü gibi konular yazıyor ise bu uygulanır. Bu durumun kişilere tebliğ edilmesi ise şart değildir. Ancak, YP’de böyle bir hüküm yok, yönetim kurulu/yönetici böyle bir kısıtlama yapamaz. Resmi bayram tatilinde taşınılmayacağına ilişkin YP’de hüküm varsa o gün taşınamazsınız.
OTURMAYAN PARK EDEBİLİR Mİ?
Sitemizin yönetimini müteahhit firmadan 10 ay önce 49 dairenin 35’inin oyuyla devraldım. İvedi bir şekilde otopark sorununu çözmek istiyorum. İki katlı kapalı, bir de açık olmak üzere yerimiz var. “Abimin arabası yok, biz park ediyoruz. Babamın aracı yok, damadına aldı” diye sitede oturmayanlar araçlarını park ediyor. Bu hakları var mı? Nasıl bir yol izlemem gerek. Ben her daireden ruhsat fotokopilerini, plaka ve kime ait olduklarını belgelemelerini istedim. Bu kanuna uygun mudur?
Avukat Kiraz: Ortak alan kullanımları aksine hüküm olmadıkça YP’ye göre yapılır. YP’de eğer otopark kullanımına ilişkin bir paylaşım ve kullanım şekli belirlenmemiş ise bu durumda herkes arsa payı oranında otopark alanına sahip olacaktır. Yönetici veya yönetim kurulu kanuna veya yönetim planına aykırı otopark alanı kullanım şekli belirleyemez.
DAİREYE 6 BİN LİRA AİDAT GELİRSE
İstanbul’daki 1+1 dairemde yüksek aidat yüzünden kiracı gibi oturuyorum. Net 71 metrekare daire için bu ay yakıt, ortak giderler dahil 6 bin TL fatura geldi. 400 daire olduğunu düşünürseniz inanılmaz bir rakam tutuyor. Bu konuda yasal olarak ne yapabilirim?
Avukat Kiraz: Kiralar için belirlenen ve kanunda yazan TÜFE 12 aylık ortalama üst sınır maalesef ki aidatlar için bulunmamaktadır. Aidatlar için tek üst sınır eğer kiracı kira bedelinden fazla aidat ödüyorsa bu kısımdan mal sahibi sorumludur. Bu noktada fahiş aidatlarla ilgili mal sahiplerinin yapması gereken hem olağan hem de gerekirse 1/3 kat maliki toplanarak olağanüstü genel kurulda karar almaları, bazı aidat kalemlerinde tasarrufa gitmeleri, bazı kalemleri iptal etmeleridir. Kiracı ve mal sahibi de hangi aidat kalemlerini ödeyeceklerini bilmelidirler. Fahiş aidat konusunda yapılması gereken genel kurula katılmak ve aidat kalemlerini düşürmektir.
EVİN ALTINDA KAPORTACI VARSA
Dairemin altındaki dükkân, “E-ticaret yapıyorum” diyerek, arabaya pasta cila ve ufak tefek kaporta düzeltmesi yapıyor. Bu durumdan rahatsızım. Ne yapmam gerekiyor?
Avukat Kiraz: Her kat maliki veya kiracısı KMK 18. maddeye göre gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Mevcut dükkân tapuda işyeri olarak gösterilmiş olsa ve kanuna göre aslında faaliyette bulunmasında bir sakınca olmasa dahi diğer kat maliklerinin rahatsız edici ısı, koku, duman, gürültü vs yönünden rahatsız etmemek zorundadır. Bu konuda ilgili kat maliki öncelikle 30 günlük süre verecek şekilde ihtar göndererek bu faaliyetin durdurulmasını talep etmeli, alt kattaki dükkân tarafından eski hale getirme olmadıysa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak faaliyetin durdurulması için karar alınmasını talep etmelidir. Mahkeme burada ısı, koku, gürültü, duman vb. rahatsız edici durumun mevcut olup olmadığı ve mevcut ise bunların tahammül sınırlarını aşıp aşmadığını inceleyecek bunların giderilemeyeceğini tespit etmesi halinde ise faaliyeti durduracaktır.
