Tapuda yeni dönem! Resmen değişti, 500 liradan başlıyor ve...
Noterlerde yeni dönem! Resmen değişti ve düzenleme duyuruldu. Gayrimenkul alıp satacak herkesi çok yakından ilgilendiriyor. 6. Yargı Paketi Meclis'ten geçti. Kabul edilen kanunda noterlere gayrimenkul satışı yetkisi verilmesi de yer alıyor. Buna göre artık alım satım işlemleri tapu sicil müdürlükleri dışında noterliklerde de yapılabilecek. Konu ile ilgili detaylar belli oldu. Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından yapılabilecek. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tapu kayıt örneği ve diğer belgeler, tapu bilişim sistemi aracılığıyla noterlerle paylaşılacak. Satışa engel hukuki durumun varlığı halinde satış işlemi yapılamayacak. Satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak. Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az, 4 bin liradan fazla olamayacak ve ücret tarifesinde gösterilecek.
TBMM Genel Kurulu'nda, kamuoyunda 6'ıncı Yargı Paketi olarak bilinen, Hakimler ve Savcılar Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi kabul edildi. Kabul edilen kanunla birlikte noterlere gayrimenkul satışı yetkisi de verilecek.
Kanunla, boşalan veya açılan noterliklere yapılan atamalardan vazgeçmenin hangi süre içinde yapılacağı da düzenleniyor. Atanma veya nakil talebinde bulunan başvuru sahiplerinin vazgeçme talepleri, ilan tarihinden itibaren 1 ay içinde iletilmesi kaydıyla atama işleminde değerlendirilecek. Aksi halde vazgeçme talebi dikkate alınmayacak.
Noterin göreve başlamasına ilişkin zorunluluk ile haklı bir neden olmaksızın bu zorunluluğa uyulmaması durumunda noter istifa etmiş sayılacak. Noter, atama veya nakle ilişkin kararın Adalet Bakanlığının resmi internet sitesinde ilanından itibaren 1 ay içinde yeni görevine başlayacak. Atanan veya nakledilen noterin henüz çalıştığı yere ilişkin noterlik sıfatı, Cumhuriyet savcısının huzurunda yapılacak devir ve teslim işleminin bitmesiyle sona erecek, yeni yer noterlik sıfatı ise bu yere fiilen başlama tarihinde kazanılmış olacak.
Atama kararının tebliğinden önce noterin vazgeçme hakkını kullanabileceğine ilişkin hüküm yürürlükten kaldırılacak.
Noterlere ilişkin düzenlemeler, 1 Ocak 2023'te yürürlüğe girecek.
NOTERLER, TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPABİLECEK
TBMM Genel Kurulunda kabul edilen Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilecek, bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi halinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verebilecek, taşınmaz satış sözleşmesi yapabilecek.
Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilecek.
Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyecek, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alacak ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetecek.
TAPU KAYIT ÖRNEĞİ NOTERLERLE PAYLAŞILACAK
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler, tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılacak.
Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksikliği halinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar sistem üzerinden talep edilecek ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılacak.
Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılacak.
Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydedecek.
Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacak. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılacak ve fiziki olarak arşivlenecek.
NOTER ÜCRETİ 500 LİRADAN AZ, 4 BİN LİRADAN FAZLA OLAMAYACAK
Kanuna göre, noterler taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yapacak.
Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki durumun varlığı halinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmeyecek.
Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak, bu işlemler için ayrıca noter harcı istenmeyecek.
Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kağıtlar değerli kağıt bedellerinden istisna olacak. Bu kapsamda yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacak. Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az, 4 bin liradan fazla olamayacak ve ücret tarifesinde gösterilecek. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacak.
NOTERLERE HERHANGİ BİR PAY VEYA AİDAT ÖDENMEYECEK
Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınacak ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecek.
Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak. Bu zararın devlet tarafından ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edecek. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek.
Bu düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla yapılmış olan atama ve nakil ilanları ile bunlara ilişkin iş ve işlemler hakkında uygulama devam edecek.
TAPU İŞLEMLERİ İLE İLGİLİ UZMANLARDAN DEĞERLENDİRME: TEST EDİLMESİ GEREK
Düzenlemeyle ilgili konuşan Teknik Yapı ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, “Halihazırda tapu dairelerinde personel ve verim yüzde 30 oranında. Dolayısıyla işlemler çok yavaş ilerliyor. Yazın gelişiyle tatile çıkanlarla birlikte bu verim daha da düşecek. Yeni uygulama güzel. Dünyada tüm tapu işlemleri noterler aracılığıyla yürütülüyor. Çalışma daha fazla hız getirecek. Ancak yeni uygulamalar devreye girdiğinde ise bir adaptasyon süreci oluyor. Bu yüzden kararın pratikteki uygulamalarını takip etmesi gerekir” diye konuştu.
“AYDINLATILMASI GEREKEN KONULAR VAR”
Genele yayılacak şekilde, taşınmaz satışlarının noter sözleşmesiyle yapılmasının olumlu bir adım olarak değerlendiren Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan da, “Tapu dairelerinin yoğunluğunun / yükünün azaltılmasında, böyle bir yetkilendirme olumlu olur. Sektörümüz özellikle yeni konutların ‘satış vaadi ile satış’ sözleşmelerinin düzenlenmesinde noterlerle işbirliği içerisinde, yani sektörün belirli bir çalışma kültürü var. Ancak, bu defa bir vaat değil de doğrudan satış söz konusu olacağı için kanun maddesi taslağını görmeden ifade etmem gerekirse, en nihayetinde tescil kuruluşu yine ilgili Tapu Dairesi olacağından, noterden işlem yapıldığında mı, yoksa tapu gerekli kaydı kendi tarafında güncellediğinde mi tapu devir sürecinin kesinleşeceği, tapu harcı ödemesinin de benzer şekilde noterde işlem yapılınca mı, yoksa tapu kütük güncellemesi yapınca mı yapılacağı konularının aydınlatılmasında fayda var” diye konuştu. Tapu müessesesine hem tüzel hem de gerçek kişilerin çok itibar ettiği bir süreç olduğunu aktaran Özcan, bu nedenle getirilecek bu tür yeni esaslı değişikliklerin öncelikle belli bir yörede / şehirde pilot uygulamasının yapılması, ondan sonra yürürlüğe alınmasının uygun olacağını ifade etti.
“KİŞİSEL VERİLER VE DOLANDIRICILAR KONUSUNDA ÖNLEM ALINMALI”
“Düzenlemede ‘kişisel verilerin gizliliği’ konusu çok önemli” diyen İsmail Özcan, “Noterlere tapu bilgilerine erişim yetkisi verilmesi, bu tür verilerin korunmasının nasıl sağlanacağı hususunu akla getiriyor; gerekli yazılımsal ve teknik kontrol ve süreçlerinin iyi bir şekilde kurgulanmasından sonra işlerliğin başlatılması çok yerinde olacaktır. Diğer yandan özellikle gayrimenkule dayalı suç çetelerinin, noterlerin deneyim eksikliğinde, bu kanalı kullanarak bir takım manüpilasyon ve suç oluşturacak girişimlerde bulunabilmesini önleyecek sair güvenlik ve kontrol mekanizmaları da kurgulanmalı” dedi.
NOTER VE TAPU DAİRESİ ARASINDAKİ FARK
Yeni düzenlemeye göre, tapu devir işlemleri noterlerde gerçekleştirilebilecek. Avukat Oğuz Kara, planlanan değişikliğe ilişkin önemli bilgiler verdi.
Noter ile tapu daireleri arasında yasal olarak ne gibi farklar var? Avukat Oğuz Kara, "Noter ile tapu daireleri arsındaki farklara değinirken öncelikle noteri ve işlevlerini tanımlamakta fayda var. Noterler, anlaşmazlıkları önlemek amacıyla taraflar arasındaki işlemleri belgelendirir. Noterler, bir belgeyi düzenleyebilir ve bir belgedeki imzaları onaylayabilir. Her iki yol da belgeye resmi belge sıfatını kazandırır. Noterlerde düzenlenen belgelerdeki yazılar veya imzalar inkâr edildiğinde ve belgedeki yazı veya imzanın sahteliği mahkeme kararıyla sabit olmadıkça belge kullanılabilir" diye konuştu.
Tapu dairelerinin ise temel fonksiyonu tapu sicillerini tutmak olduğunu söyleyen avukat Kara, "Tapu sicilleri gayrimenkuller üzerindeki hakların aleniyetini sağlamaktadır. Aleniyetten kastedilen ilgisini ispatlayan herkesin tapu sicilini görebilmesidir. Bu nedenle kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyecektir" dedi. Bununla birlikte tapu dairesinin de resmi olarak düzenleyebildiği bazı belgelerin mevcut olduğuna değinen Kara, noterlerin ve tapu dairelerinin görevleri, fonksiyonları bu yönleriyle farklılık gösterdiğini ancak görev alanlarının, hukuki işlemlere resmiyet kazandırabilme yetkisi bakımından benzediğinin altını çizdi.
NOTER DAHA MI GÜVENLİ?
Peki düzenlemeye göre 'noterler gayrimenkul alım satımlarında daha güvenli bir seçenektir' diyebilir miyiz? Avukat Oğuz Kara, "Gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır" dedi. Mevcut düzenlemeler uyarınca bu tür sözleşmelere resmiyet kazandıracak olan makamın tapu dairesi olduğunu söyleyen Kara, "Tapu Kanunu düzenlemesine göre de alım satım sözleşmesi ve gayrimenkul üzerinde düzenlenmek istenen diğer haklara ilişkin resmi belgeler ve senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir" bilgisini verdi.
Gayrimenkul satış sözleşmelerinin tapu sicil memurları tarafından düzenlenmesi gerektiğini, her ne kadar Noterlikler sözleşmelere resmiyet kazandırma konusunda genel bir yetkiye sahip olsalar da Gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmelere yalnızca tapu daireleri resmiyet kazandırabileceğinin altını çizen Oğuz Kara, "Bu sebeple, Noterlerde yapılacak gayrimenkul alım-satım sözleşmesi şu anki düzenlemeler uyarınca geçersiz bir sözleşme olacaktır. Yalnız şu ihtimale de değinmek gerekir: Yargıtay kararları uyarınca noterde usule aykırı bir şekilde yapılan sözleşmenin usulsüzlüğünü kötü niyetle ileri süren taraf başkaca şartların da bir araya gelmesi halinde sözleşmeye uymak zorunda kalabilecektir" ifadelerini kullandı.
SÜREÇ HIZLANACAK
Noterlerin gayrimenkul satış sözleşmelerini düzenlemek konusunda yetkilendirilmesi halinde bürokratik işlemlerin yoğunluğunun azalacağı düşünülüyor. Gayrimenkul alım satımlarında noterlerin devreye girmesi devir işlemlerinde bürokrasiye takılma sorunu azaltacak mı? Avukat Oğuz Kara, "Esasen bu süreç motorlu araç alım satımındaki süreci andırıyor, güncel durumdan önce bir otomobilin satımı için noterde işlem yapıldıktan sonra trafik tescil bürosuna gitmek ve ruhsat başvurusunda bulunmak gerekiyordu, şu anda sırf noterlerde yapılacak işlemlerle satış gerçekleştirilebilmektedir" dedi.
Gayrimenkul satışında tapu işlemlerinin de işleyişine değinen Kara, "Tapu daireleri Gayrimenkul satışlarında nüfus cüzdanı, ödeme dekontları vb. bazı belgeleri talep edecektir. Aynı belgeler noterlerin yetkilendirilmesi halinde noterler tarafından da istenecektir İlgili belgeler hazırlandıktan sonra taraflar tapu dairesine giderek işlemlerini gerçekleştirirler" dedi. Randevu alınmasından işlemlerin tamamlanmasına kadar olan kısmın teoride ortalama bir gün sürdüğünü ileten Kara, bu sürenin aslında kısa olduğunun söylenebileceğini ancak tapu dairelerinin sayıca az olması, iş yüklerinin yoğun olması gibi sebeplerle sürenin uzadığını ve işlemlerin yavaşlayabildiğini söyledi.
ERİŞİM İMKANI SAĞLANMALI
Avukat Oğuz Kara, "Noterlikler de iş yükü yoğun kurumlar olmakla birlikte tapu dairelerine göre daha fazla sayıdalar. Bunun sisteme hız katması söz konusu olabilir" dedi. Sonuç olarak noterlerin yetkilendirilmesiyle sürecin daha hızlı olduğu bir sistemin kurulabileceğini ancak bunu yaparken güvenliğin sağlanması bakımından tedbirler alınması gerektiğinin altını çizen Kara, "Tapu sicilinin aleni ve herkes tarafından erişilebilir olması bu bağlamda önem taşır. Yani işlemi gerçekleştiren noterin de işlemin güvenliğini sağlamak için bir tapu memuru kadar bilgiye erişim imkânı olmalıdır" dedi. Bu hususlara dikkat edildiği sürece işlemin tapu dairesinde veya noterde yapılması arasında büyük bir fark olmayacağını söyleyen Kara, bu iki kurumun da gayrimenkul satış sözleşmesine resmiyet kazandırmaya yetkili kuruluşlar olduğunun altını çizdi.
