Kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiriyor! Sözleşmeler geçersiz sayılacak

Fahiş kiralardan bunalan vatandaşa nefes aldıracak düzenleme Meclis'te kabul edildi: 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışları % 25'i geçemeyecek. Bu oranı geçen sözleşme geçersiz olacak.

JET HIZIYLA GEÇTİ

Son birkaç ay içinde kiralarda yaşanan büyük artışlar nedeniyle AK Parti ve ilgili bakanlıklar çalışma başlatmıştı. Dün de Uzlaştırma Ödül Töreni ve Sempozyumu'nda Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, kiralara yüzde 25 sınırlama getiren teklifi TBMM Adalet Komisyonu'nda görüşülen 6'ncı Yargı Paketi'ne ekleyeceklerini söylemişti.

AK Parti grubu düzenlemenin bir an önce hayata geçirilmesi için harekete geçti. Muhalefet partileri ile tek tek konuşularak "Genel Kurul'da görüşülen avukatlık ile ilgili yasa teklifine önerge ile ekleme yapalım" önerisi götürdü. Muhalefetin kabul etmesi üzerine önerge akşam saatlerinde genel kurul gündemine getirilip tüm partilerin desteği ve jet hızı ile kabul edildi.

BİR YILDAN UZUNSA...

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen maddeye göre, yasanın yürürlüğe girdiği tarih ile 1 Temmuz 2023 tarihine kadar (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış yüzde 25'i geçemeyecek.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25'in altında kalması halinde değişim oranı geçerli olacak. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanacak.

SÖZLEŞMELER GEÇERSİZ

Yapılan düzenlemeyi dikkate almayıp daha yüksek kira artışları isteyenlere yönelik hükümler de değişiklikte yer aldı. Düzenlemede, "Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir" denildi.

İŞYERLERİ KAPSAM DIŞI

Kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlanması uygulaması sadece konutlar için geçerli olacak. İşyerleri kapsam dışında bırakıldı.

ADALET BAKANI: DÜZENLEME GEÇİCİ

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, Uzlaştırma Ödül Töreni ve Sempozyumu'nda, "1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair bir geçici hüküm Borçlar Kanunu'na eklenecek" demişti.

Bozdağ, düzenlemenin geçici olmasına, kiracı ve ev sahibinin hukukuna halel vermeden ikisinin de belli bir fedakarlıkta bulunmasına özen gösterdiklerini anlatmıştı.

İşte 5 soruda Kira düzenlemesi...

1-Mevcut düzende kiraya Zam nasıl yapılıyor?

Kiraya zam yılda 1 kez sözleşme yenileme tarihinde ve TÜFE 12 ay ortalamasına göre yapılır. Mesela son açıklanan mayıs ayı TÜFE 12 ortalaması yüzde 39.33 oldu. Bu oran haziranda sözleşmesi yenilenecek konut ve işyeri sakinleri için üst sınır. Ev ya da işyeri sahibi bu oranın altında zam yapabilir ancak fazlasını isteyemez. 5 yılı geçen kiracı için ise kira tespit davası açılarak, kiranın yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

2- Yeni düzenleme ile kiraya zam nasıl olacak?

Yeni yapılan düzenlemede iki önemli nokta var. Biri ‘tavan zam’ oranı belirlenmesi, ikincisi de bu düzenlemenin ‘geçici’ olması. 1 Temmuz 2023’e kadar sözleşmesi yenilenecek vatandaştan en çok yüzde 25 zam istenecek. Yani vatandaş artık TÜFE ortalamasını takip etmeyecek, 12 ay boyunca zam oranı sabit olacak. Böylece 2 bin lira olan kira 2 bin 500 liraya, 3 bin lira olan kira 3 bin 750 liraya yükselecek. Bu durum, halihazırda kiracılı bir ev için geçerli. Bakan Bekir Bozdağ geçtiğimiz günlerde yaptığı açıklamada, yeni kiraya verilecek evler için de kriterler geleceğini söylemişti. Ancak bu konuda bir düzenleme yapılmadı. Ayrıca mevcut yasada konut ve işyeri için şartlar eşitken, kira artışına sınır getiren yeni düzenlemede sadece ‘konut’ ifadesinin kullanılması da dikkat çekti.

3- Ev sahipleri bu sınırlamaya uymazsa ne olacak?

Bundan sonra ev sahiplerinin belirlenen sürelerde ‘yüzde 25 sınırını tanımıyorum’ deme hakkı yok. Nasıl ki bugüne kadar TÜFE 12 ay ortalamasının üzerinde zam talepleri hukuka aykırı ise, bu düzenleme sonrasında yüzde 25’i aşmak da hukuka aykırı olacak.

GERİYE DÖNÜK İŞLEMEZ

4- Yeni düzenleme temmuzda başlayacak. Peki haziranda sözleşmesi yenilenen vatandaş ne yapacak?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında geçerli olacağına dikkat çekerken, “Mesela bu ay sözleşmesi yenilenenler bu fırsattan faydalanamaz. Onlar açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapmak durumunda. Geriye dönük bir uygulama olmaz” dedi. 5 yılı aşan kiracılar için kira tespit davaları açıldığını hatırlatan Avukat Kiraz, “Ev sahibi, 5 yılı geçen kiracı için ‘kira bedeli bölge ortalamanın altında kaldı’ diyerek kira tespit davası açıyor. Şimdi bu düzenlemede bu durumdakiler için geçici bir madde var mı bilmiyoruz. Eğer onlar için de ‘tavan zam uygulanır’ denir ise yüzde 25 geçerli olur, ama kapsam dışında kalırsa, dava sonucunda bölge rayicine göre kira belirlenir” dedi.

YENİ KİRAYA VERİLECEK EVLERE ZAM GELEBİLİR

5- Yüzde 25 zam sınırı emlak piyasasını nasıl etkileyecek?

Düzenleme ile kiracılar 1 yıl rahat nefes alacak. Ancak sektör temsilcileri düzenlemenin piyasaya negatif etkileri olabileceğini belirtiyor. Yeni kiraya verilecek evde fiyatların artması, kimi mülk sahiplerinin kiralama için beklemeye geçmesi ve haksız tahliye taleplerinin artması bekleniyor. Düzenlemenin mevcut kiracıları korurken, kira geliri ile geçinen vatandaşı zor durumda bıraktığını söyleyen emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, “Yüzde 25 sınırı maalesef kira fiyatlarını arttıracak” dedi. Taş şöyle devam etti: “ Düzenleme 1 yıl için olsa da sınırlamayı gören vatandaş bugün evini kiraya verirken daha yolun başında fiyat arttıracak. Piyasada kiralık ev bulmak öyle zor ki, seçeneği olmayan vatandaş da o fiyata tutacak. Ya da diğer bir seçenek mülk sahibi sınırlama ile uğraşmak istemeyecek ve evini bir süre boş bırakacak. Boş ama kiraya verilmeyen evlerin sayısında artış olacak.” Taş, sınırlamaya uymak istemeyen ev sahiplerinin ‘ben oturacağım’, ‘oğlum gelecek’ gibi bahanelerle tahliye baskısı da yapabileceğini ekledi. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da TÜFE ortalamasının altında bir oran belirlenmesinin mevcut kiracılar için olumlu olduğunu, ancak ev sahiplerinin hoşnut olmadığını söyledi. Düzenlemenin 1 yıl geçerli olacağına dikkat çeken Akdoğan, “Eğer daha uzun süreli ya da kalıcı bir sınırlama olsaydı, dengeleri bozardı ve gayrimenkul yatırım aracı olmaktan uzaklaşırdı. Bu nedenle de süre sınırı geldi. Elbette bu dönemde mülk sahipleri itiraz edecek ama yasalaştığı noktada uymaktan başka seçeneği de kalmayacak” diye konuştu.