Kiracı, ev sahibi, emlakçı... Hepsi için geçerli! Gayrimenkul sektöründe fiyatlar yükseliyor ancak....
Gayrimenkul sektöründe fahiş fiyat artışları devam ediyor. Hem satılık hem de kiralık daire fiyatları astronomik rakamlara ulaştı. Bu durum özellikle kiracıları olumsuz etkiliyor. Aynı evde uzun süre kiracı olarak oturanların ödedikleri kira, aynı bölgedeki kira fiyatlarından daha düşük. Bu durum fırsatçı ev sahiplerini olduğu kadar emlakçıları da harekete geçirdi. Pek çok mülk sahibi evini daha yüksek bedeller ile kiraya vermek için eski kirasını çıkarmanın yollarını arıyor. Ancak kiracısını çıkarmak istemeyen ev sahiplerinin peşini de emlakçılar bırakmıyor. 'İki kat fazla kira alırsın.' diyerek mülk sahibinin kiracısını çıkarması için ısrar eden emlakçılar için kötü haber! Cezai yaptırımı bulunuyor. Bu emlakçılar işini kaybetme tehlikesi ile yüz yüze kalıyor. Kira fiyatlarının büyük şehirlerde bir hayli artması, arzın talebi karşılaması kiracıların mağdur olmasına neden oluyor. Peki kiracıların hakları neler? Ev sahibi istediğinde kiracıyı evden çıkarabilir mi? İşte kiracı hakları ile ilgili tüm merak edilenler....
Ev sahibi, kiracı milyonları ilgilendiriyor. Kiraların artması nedeniyle pek çok mülk sahibi kirasını çıkarmanın yasal yollarını aramaya başladı. Ancak azınlıkta olsa da bazı ev sahipleri kiralardaki fahiş yükselişi dikkate almayarak kiraya, yasal kira artış oranını baz alarak zam yapmayı sürdürüyor. Emlakçılar ise bu ev sahiplerinin peşine düşerek, yeni kiracı ile kira gelirini ikiye katlayabileceklerini, bu nedenle kendilerine yetki vermelerini istiyor.
İstanbul’da yaşayan 52 yaşındaki N.B. de Covid-19 pandemisi henüz patlak vermeden, yaklaşık iki buçuk yıl önce tüm birikimiyle bir ev aldı. Satın aldığı kişiler evde bekar bir kızın oturduğunu ve kirasını aksatmadan ödediğini söyledi. Ancak sitede bulunan diğer evlerin kiralarına göre rakam biraz düşüktü.
Eve kendileri yerleşeceği için kiracıya acele etmeden kendine uygun bir ev bulması için altı ay kadar bir süre tanıdılar, sonra taşınmaktan vazgeçip kiracıya evde kalabileceğini bildirdiler. O sırada emlakçılar çoktan peşlerine düşmüştü. Evin satışında yardımcı olan emlakçı ‘Eğer siz taşınmazsanız ben size hemen Kiracı bulurum’ diye telefon açtı. N.B. ise mevcut kiracının da düzenini bozmak istemedi ve kiracı aynı fiyat üzerinden oturmaya devam etti.
Ama o günden itibaren telefonları susmak bilmez oldu. Hatta emlakçı ile yolda karşılaştığında ‘Abla sen oturmayacaksan, bu kızı çıkaralım yeni bir kiracı bulalım 2 kat kira kazan’ diyordu. Başta kibar biçimde bu teklifi reddedip, şimdilik böyle bir düşüncesi olmadığını söylüyordu. Kiracının ödediği bedel civardaki diğer evlere bakılınca oldukça düşüktü ama kimseyi de mağdur etmek istemiyordu. Hem İstanbul gibi büyük bir şehirde kirasını günü gününe ödeyen, evine temiz bakan birini bulmak çok zordu. Ancak emlakçıların peşini bırakmaya da niyeti yoktu. Artık dükkânın önünden geçmemek için yolunu uzatıyor, emlakçıyı uzaktan görünce nasıl başından atacağını düşünür olmuştu.
‘BU KIZI ÇIKARALIM’
N.B. kendi çocukları da yıllarca kiralık evlerde oturduğundan, kiracıyı da kendi kızı gibi düşünüp zora sokmak istemiyordu. Zaten yaz aylarında memleketine gidip aylarca geri dönmüyordu. Evi aldığı iki buçuk yıl içinde fiyatlar da durmadan artış olmuştu, olmaya da devam ediyordu. Bu sebeple emlakçıların da peşini bırakmaya niyeti yoktu. Geçtiğimiz günlerde yine arayıp, “Abla senin evin değeri çok arttı, 2 katı kira alırsın niye çıkarmıyorsun şu kızı” diye tacizlerine devam etti. Sadece N.B.’yi aramakla kalmıyor, ev satın alımı sırasında yardımcı olan kızını da sürekli arayıp konu ile ilgili rahatsız ediyorlardı.
Tekrar İstanbul’a döndüğü ilk gün apartman girişinde yine emlakçıyla denk geldi. Neredeyse bir hâl hatır sormadan hemen konuya girdi. N.B.’ye kızını aradığını ama çocuklarının çok sert konuştuğunu söyledi. Çocuklar emlakçıya her şeyin para olmadığını söylüyorlardı. Emlakçının, N.B'nin kızlarını arayıp, ’2 kat kazanmak varken neden istemiyorsunuz, bundan doğal bir şey mi var’ dediği ortaya çıktı. Çocukların sert çıkışı sonucu bir süre peşlerini bırakmıştı. Ta ki Aralık ayına kadar…
‘SENDEN KOMİSYON ALMAYACAĞIM’
Aralık ayında kiraların zam dönemi yaklaştığında emlakçı tekrar karşılarına çıktı ve kirayı ne kadar artıracaklarını sordu. 1000 TL kira aldıklarını söylediklerinde ‘Bana bırak 3 günde yeni kiracı bulacağım sana 3500 TL’den’ dedi. Yetmezmiş gibi bir de komisyon almayacağını söyledi. Artık emlakçı bunu iş olarak görmeyip bırakıp, hırs haline getirmişti. N.B.’yi ikna edebilmek için bir sürü rahatlatıcı şey söylüyordu.
Emlakçının tüm söylemleri N.B.’nin bir kulağından giriyor diğerinden çıkıyor, hiç umursamıyordu. Tüm ısrarlara rağmen evinde hala aynı kiracı oturuyor. Piyasanın çok altında evini kiraladığını bilse de kira artışlarını fırsata çevirmek istemiyordu. Sonunda emlakçıların numaralarını derhal engelledi.
BU NE İLK NE DE SON…
Emlakçı ısrarının bir başka mağduru ise Esra Öz. Pandeminin başında İstanbul’da ev arayışına girdiler. Yeni yapılan dairelerin çok küçük olmasından şikâyet ettiklerinden eski bir siteden 900 bin TL’ye bir apartman dairesi satın aldı. Evin içi epey bakım istiyordu ama tam istedikleri büyüklükteydi. Biraz masraf yaparak evin içini de yaptırdıklarında hayal ettikleri eve kavuşmuşlardı. Arayışta olduğu sürece pek çok emlakçıyla iletişim kurmuştu. Taşındığı sitedeki tüm emlakçılarda da numarası vardı. Bir süre evinde huzurla oturduktan sonra emlakçılar kapısını aşındırmaya başladı. Evinin tam yanına yeni bir üniversite açılmıştı ve haliyle sitede bir hareketlilik başlamıştı. Emlakçılar içi hemen oturulacak kadar yeni olan pek ev bulamadıklarından sürekli kendisini rahatsız etmeye başladı.
Emlakçı, ‘Okuldan bir öğretim görevlisi evinize 2 milyon 500 bin TL veriyor. Ben size yeni bir ev bulurum, bu fiyatı vereni buldunuz kaçırmayın’ diye aradığında evinin bu denli değerlenmesine çok şaşırmıştı. Her arayan emlakçı ikna edebilmek için biraz daha yüksek rakamdan bahsediyordu. Hatta ‘Satmayacaksanız bari kiraya verin’ diyen bile olmuştu. Ancak ne evini kiraya vermeyi ne de satmayı düşünmüyordu. Emlakçıların ise peşini bırakmaya niyeti yoktu. Siteyi de aşıp semtte bulunan emlakçılar bile telefonuna ulaşıp, evi istiyorlardı.
Evini satılığa bile çıkarmadığı halde insanlara sunulmasından rahatsız olmuştu. Öncelikle yönetimle bu durumu konuştu ve evini satmadığını ve böyle bir söylentinin yayılmasına engel olunmasını söyledi. Ancak ne yapsa fayda etmiyor, telefonu emlakçıların aramaları ve mesajlarıyla dolup taşıyordu. Durumla baş edemeyeceğini anladığında ise arayan tüm emlakçılara, rahatsız edildiği sürece gerekli yerlere şikâyet edeceğini söyledi. Ancak böyle durmalarını sağlayabilmişti.
Esra Öz, geçtiğimiz yıl İstanbul’dan bir ev daha aldı ve bu evi alırken aynı şeylerle karşılaşmamak için çok daha tedbirliydi. Numarasının semtteki diğer emlakçılara yayılmaması için sadece tek bir emlakçıyla iletişime geçti ve başına gelenleri de anlattı. Evini de asla satmayı düşünmediğini üstüne basa basa söyledikten sonra bir daha böyle bir zorbalıkla karşılaşmadı.
Ev sahiplerinin şikayetlerini ve emlakçı ısrarını uzmanlar değerlendirdi.
İSTİSNALAR DIŞINDA KİRACI HER İSTENİLDİĞİNDE EVDEN ÇIKARILAMAZ
Hürriyet'ten Gaye Kobal'ın haberine göre; Avukat Elvan Kılıç, zaten ev sahibinin her istediğinde kiracıyı evden çıkartamayacağını söyleyerek, “Kural olarak kira sözleşmesini sadece kiracı feshedebilir. Buna göre sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması zaten söz konusu olamaz. Yani Ev Sahibi istediği zaman kiracıya evi boşalt diyemez. Sadece kanunla belirlenmiş olan birtakım istisnalar bulunmakta. Kiracı, kira borcunu 2 aydan fazla geciktirmiş, kira sözleşmesi ile yüklendiği borçları yerine getirmez ise istisna sayılabilir” ifadelerini kullandı.
ZORBALIK YAPAN EMLAKÇI MESLEKTEN UZAKLAŞTIRILIR
İstanbul Emlakçılar Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa ise emlakçılar bu gibi zorbalıklar yaptığında yazılı olarak şikâyet edilmesi gerektiğini vurgulayarak, “Bize böyle bir şikâyet gelirse, konuyla ilgili mutlaka işlem yapıyoruz. Bizim tespitimiz ise bu tip olayların daha çok kayıt dışı çalışan ve oda üyesi emlakçılar tarafından gerçekleştirildiğini görüyoruz. Bizim herhangi bir üyemiz ev sahiplerine bu tip zorbalıklar yaptığında mutlaka gereken işlemi ve disiplin cezasını uyguluyoruz” dedi ve devam etti:
“Öncelikle bunu yapan emlakçıyı uyarırız. Eğer uyarılar yetersiz kalırsa bağlı bulunduğumuz üst birliklere bildiriyoruz. Onlar da ilk etapta para cezası uyguluyor. Daha sonra ise geçici olarak meslekten uzaklaştırılıyorlar. Şu an Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almadan emlakçılık yapılamıyor. Bunu yetki belgesi olmayan biri yaptığında ise ilgili bakanlıklara şikâyet ediyoruz ve haklarında kapatmaya kadar giden cezalar söz konusu."
PROBLEM UYDURULUP ÇIKARILAN KİRACI İSPAT ETMELİ
Kiracı evin içerisindeyken satış yapılması durumunda, eski ev sahibi ile yaptığı kira sözleşmesini yeni ev sahibine karşı ileri süremeyeceğini belirten Kılıç, “Kiracının satış sonrası evden tahliye edilebilmesi için yeni ev sahibi kiracıya ihtar çekmek zorunda. Bununla birlikte ihtar tarihini takip eden makul bir süre boyunca yeni bir ev bulması için kiracıya müddet tanınır. Kiracı bu süre içinde ev bulamazsa, yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etme hakkına da sahip” İfadelerini kullandı ve emlakçıların ‘problem uydurup kiracıyı çıkarma’ olayına değindi:
“Kiracı, ev sahibi veya emlakçı tarafından ‘problem uydurulup’ evden çıkarıldığını ispat ederse, bu durumun hem hukuki hem de cezai sorumlulukları olur. Şikâyete tabi bir suç olabileceği gibi tazminata da konu edilebilir. Ancak bu durumun ispat yükü kiracıya ait. Yani ispat edilebilir olması oldukça önemli. Bu sebeple tüm sürecin yazılı ilerlemesine dikkat edilmesi gerekir. Atılan her adımın yazılı ve ispat vasıtası olduğuna dikkat edilmeli. Örneğin, kiracıya iletilen taleplerin e-mail olarak istenmesi yazılı delil olarak kullanılabilen ispat vasıtası olabilir.”
KİRACININ HAKLARI NELER
Peki kiracıların yasal hakları neler? Ev sahibi- kiracı arasında yaşanan sorunların birçoğunda kanunlar kiracıdan yana. Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre olmak zorunda. Bu da son verilere göre; yüzde 18.27. Bu oran tavan. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranında üzerinde artış yapılamaz.
‘OĞLUM GELECEK ÇIK’ DURUMUNDA KİRACI NE YAPMALI?
Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Yalnızca ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarabilir. Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa (evin başkasına kiraya verilmesi ya da amacının dışında kullanılması gibi), evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir.
KİRACI ERKEN ÇIKMAK İSTERSE NE OLUR?
Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. Bu da 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.
KİRA ÖDENMEZSE EV SAHİBİNİN HAKKI NEDİR?
Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
EV SATILDI KİRACI NE OLACAK?
Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. ‘Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KİRALAMA YAPILIR MI?
Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.
EV DÖNÜŞÜME GİRERSE OTURMA HAKKI KİMİN?
Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.
RİSKLİ YAPILARDA DURUM NE?
Kentsel dönüşüm yasasına göreyse ev sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yok. Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır.
TADİLAT MASRAFI TALEP EDİLİR Mİ?
Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlarsa yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep edemezler. Ancak mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilirler.
İZİN ALMADAN MÜLKTE TADİLAT YAPILABİLİR Mİ?
Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu da kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.
