Kira sözleşmeleri ile ilgili flaş detay! Tarihi boş bırakmayın, 1 ay sonra...

Evini ya da işyerini kiraya verecek mülk sahipleri son dönemde ısrarla tahliye taahhüdü istiyor. Tahliye taahhüdü ile kiracı ‘Evinizi belirtilen tarihte boşaltacağım’ diyor. Emlakçıların verdiği bilgiye göre son aylarda yapılan işlemlerin büyük bölümünde ‘Taahhüt olmazsa kiraya vermem’ şartı koşuluyor. Mülk sahipleri tahliye sürelerinin 2-2.5 yılı bulması nedeniyle bu yolu seçerken, kiracılar da ev bulmakta zorlandığı için mecbur kalıyor ve imzayı atıyor. Peki tahliye taahhüdü hangi durumlarda geçerli olur, bu taahhüdün verilmesi sonrasında neler yaşanır? Hürriyet'te yer alan haberde maddeler halinde tek tek açıklandı.

TARİHİ BOŞ BIRAKMAYIN

1- Tahliye taahhüdü ile ilgili en çok merak edilen konu bu belgenin ne zaman imzalanacağı. Mevcutta kira sözleşmesi ile eşzamanlı olarak imzalanması talep edilse de bu hatalı. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmaz, imzalanırsa da geçersiz olur. Emsal davalarda bu durumda kiracının baskı altında olduğu, sözleşme yapmak için mecburen imzaladığı görüşü kabul görür. Hukukçulara göre sözleşmeden 1-2 ay sonra imzalanması uygun olur.

2- Aynı gün imzalanmasının doğru olmadığını bilenler kimi zaman kiracıya ‘boş belge’ imzalatıyor. Ancak bu kiracı için çok riskli. Hem Taahhüt sözleşmesi tarihi, hem de evin tahliye tarihi yazıldıktan sonra imza atılmalı. Aksi halde Ev Sahibi istediği tarihleri ekleyerek işlem başlatabilir. Bu şekilde düzenlenen tahliye taahhütleri altındaki imza kiracıya ait ise geçerli oluyor. Kiracı böyle bir taahhütname vermiş ise tarihinin sonra doldurulmuş olmasının hukuken belgeyi geçersiz kılma durumu yok. Yani mülk sahibi tahliye isteyebilir.

3- Tahliye taahhüdünün noterde hazırlanması şart değil. Adi yazılı olarak yapılanlar da geçerli.

4- Tahliye taahhüdü sözleşmeyi imzalayan kişi tarafından imzalanmalı. Söz gelimi Üniversite öğrencisi bir kira sözleşmesi yaptıysa taahhüdü ailesi imzalayamaz.

5- Eğer bir aile konutu söz konusu ise taahhüdü eşlerin ikisi de imzalamalı. Ya da 2-3 arkadaş ortak kiralama yaptı ve sözleşme ortak hazırlandıysa, taahhüt de ortak imzalanmalı.

KİRACI PİŞMAN OLURSA...

6- Tahliye taahhüdünde bir cezai şart olup olmadığı kontrol edilmeli. Eğer belgede ‘belirtilen tarihte tahliye edilmezse para cezası ödemeyi kabul ediyorum’ maddesi varsa ve sözleşme şartlara uygun yapıldıysa kiracı bu cezayı ödemek zorunda kalır.

7- Peki kiracı sözleşme günü tahliye taahhüdü imzalanmaya zorlandıysa ya da boş bir evraka imza attığını sonradan anladıysa ne yapacak? Bu durumda kiracı noterden yapacağı ihtarla durumu anlatıp, ev sahibinin elindeki tahliye taahhüdünü boşa çıkarabilir.

8- Elinde usulüne uygun tahliye taahhüdü olan bir ev sahibi icra yoluyla tahliye sağlayabilir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurulur ve kiracıya bir tebligat gider.

HANGİ DURUMDA KİRACI EVDEN ÇIKAR?

Fahiş kira artışları nedeniyle çok sayıda ev sahibi kiracısını tahliye etmek istiyor. Eski kiracıların ödedikleri rakam düşük kaldığı için, evin daha yüksek fiyatla başkasına kiralanması hedefleniyor. 1 yıl süreyle kira artışına yüzde 25 sınırı gelmesinin de tahliye davalarında artışa yol açacağı belirtiliyor. Peki ev sahibi her istediğinde kiracısına ‘evimi boşalt’ diyebilir mi? Keyfi nedenlerle evin tahliyesini istemek mümkün değil. Ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak ihtiyacım var dedikten sonra, evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz. Kiralarsa eski kiracına tazminat öder. 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Bunun yanında evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Bu durumda ya 6 ay, ya da bir sonraki sözleşme dönemine kadar zaman verilir. Tarafların anlaşamaması halinde tahliye davaları ortalama 2-2.5 yıl sürüyor. Tahliye taahhüdü olması durumunda ise kiracı itiraz etmezse 2-3 ay içerisinde tahliye gerçekleşiyor. İtiraz halinde toplam süre 1-1.5 yılı bulabiliyor.

Kira artışlarına getirilen yüzde 25’lik sınır 10 Haziran’da uygulamaya girdi. 1 Temmuz 2023 yılına kadar sürecek düzenlemenin haziranda başlaması nedeniyle ikinci kez kapsama girmek istemeyenlerin haziranda süresi gelen yeni kira kontratlarını 2 Temmuz’a erteliyor. Ayrıca bazı ev sahiplerin ticari ünitelerde olduğu gibi konutta da hava parası talep etmeye başlarken, gayrimenkullerini daha yüksek fiyatla kiraya vermek için mevcut kiracıyı tahliye etme yoluna gidiyor. Uygulamayla birlikte kayıtdışılığın artacağı, mahkemelerdeki kiracı ev sahibi davalarının yoğunlaşacağı uyarısı yapılıyor.

“Hava parası devreye girdi”

Dünya'dan Leyla İlhan'ın haberine göre, düzenlemenin 10 Haziran’da başlayıp 2 Temmuz 2023’de bitecek şekilde uygulandığını söyleyen İstanbul Emlak Brokerları Kooperatifi (İSTEB) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, “Dolayısıyla şimdi girenler gelecek yılda yüzde 25 oranıyla anlaşma yapacak. Bu nedenle yeni kontratların gelecek yıl da yüzde 25’ten etkilenmemesi için 2 Temmuz’a erteliyorlar” dedi. Ayrıca işyerlerinde olduğu gibi hava parası gibi uygulamaların da devreye girdiğini anlatan Özcan, “Tahliye taahhütnameleri gibi uygulamalar daha fazla uygulanıyor. Bu yapılması gereken bir şeydi. Ancak tek bir konuttan geliri olanların bu kapsamda kalmasının günahı ne. Bu nedenle düzenleme önü arkası düşünülmeden yapılmış” diye niteledi. Sınırlamadan dolayı artık kiranın iyi bir yatırım olmadığını düşünenlerin evini satışa çıkaracağını, bunun da satılık konut sayısını artacağını dile getiren Özcan, “Ancak bu konutlar da yüksek fiyattan satılacağı yine yüksek rakamdan kiraya verilecek. Dolayısıyla bu da kira sorununa çözüm olmayacak. Evlerini satanlar ise Portekiz gibi ülkelere gidip ev satın alacak. Şimdiden bunu duymaya başladık” dedi.

Öte yandan son zamanlarda kira artışı nedeniyle yaşanan ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları birçok sorunu da beraberinde getirdi. Anlaşmazlıkların ucu kiracıların ikâmet ettiği yerden kilometrelerce uzağa taşınmasına, dahası tartışma ve cinayete kadar uzandı. Uzlaşamayan taraflar ise soluğu mahkemede aldı. Dolayısıyla mahkemelere de oldukça yük bindi.

Sabah'ta yer alan habere göre, İstanbul ve Trakya Bölgesi'ndeki tüm dosyalara bakan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ndeki ilgili dairelerde dosyaların çoğunu kira davalarının iş yükü oluşturuyor. 35, 36 ve 49 Hukuk Dairesi'nin baktığı dosya sayısı ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarının artmasıyla eş değer artınca yargısal faaliyetlerin hız kazanması için İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde kira davalarına bakan bir dördüncü hukuk dairesi kurulması kararı alındı.

2 KATI ARTIŞ VAR

Haftada ortalama 80 dosya karar çıkaran bir üst mahkeme, yılda ortalama 4 bin dosyanın 2 bin 500'ünde karara imza atıyor. Dava sayılarının her geçen gün arttığı mahkemelerde 2020 yılının Eylül ayında kurulan bir mahkemeye 3 bin 664 dosya gelirken 2021 yılına devreden dosya sayısı 3 bin 477.

Bu yıl 6 aylık dilimde ise devreden dosya sayısı 6 bin 309'a ulaştı. Bu da yaklaşık 2 katı bir artışa işaret ediyor. Mahkemeler süratle ve titizlikle çalışırken 2022 yılı içinde gelen bin 991 dosyadan bin 447'si karara bağlandı.

KEYFİ UYGULAMA YAPAMIYOR

Ev sahibinin kira artışı için mahkemelerin kapısını çaldığı kira tespit davaları istatistikleri ise mahkemelerin kiracıların yanında olduğuna işaret ediyor. Ev sahibi zamanında kirayı ödememe, temerrüt, ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, 10 yılın dolması halinde, akde aykırılık ve tahliye taahhüdüne aykırılık gibi nedenlerle kiracıyı tahliye edebiliyor. Ancak her bir madde de kendi içinde önemli kriterler taşıyor. Ev sahibi "çıkın" deyince kiracı çıkarılamıyor.