Ev sahiplerinden küsurat oyunu! Önce silip sonra faizi ile istiyorlar
Geçmiş yıllarda uzun soluklu kiracı arayışında olan mülk sahipleri, günümüzde en fazla 1 yıllık kontrat yaparak, bu sürenin sonunda da kiracının evi tahliye etmesini bekliyor. Hem kira fiyatlarındaki artış hem de depozito gibi yan gelir sağlama isteği ev sahiplerini kısa süreli kiracıya yönlendiriyor. Mülk sahipleri kiracının yasalardan kaynaklanan haklarını kullanmaması için de çeşitli yollara başvuruyor. Son günlerde pek çok kiracı, ev sahiplerinin 'küsurat oyunu' ile karşı karışıya kaldı.
ÖZLEM ATİLA / gazetevatan.com
Kira fiyatlarındaki fahiş artış özellikle son yıllarda birçok vatandaşın gündeminde yer alıyor. Kiralık konut sayısının az, talebin ise yoğun olması fiyatlarda astronomik artış görülmesine yol açtı. Fırsatçı ev sahiplerini engellemek için ise; kira artışına yüzde 25’lik sınır getirildi. Ancak mülk sahipleri bu sınıra uymamak için her yolu deniyor. Ev sahipleri mevcut kiracına ‘rayiç bedeli’ baskısı yaparak, kirayı 3-4 kat arttırmak istiyor. Bu talebi reddeden kiracıları ise evden çıkarmaya çalışıyorlar. Evini yeniden yüksek bedel karışığı kiraya vermek isteyen ev sahipleri depremi de ‘fırsata’ çevirdi.
Kahramanmaraş merkezli meydana gelen ve 11 ilde yıkıma yol açan depremin ardından barınma sorunun artması, kiralarda da artışa yol açtı. Bazı mülk sahipleri evini demremzede vatandaşlara kiralamak istemiyor, bazıları ise; bedelinin çok üzerinde kira talebinde bulunuyor. İstanbul Barosu Avukatlarından Eser Eserçelik kira artışları ve kiracı hakları ile ilgili gazetevatan.com’a önemli değerlendirmelerde bulundu.
KİRACI ARA DÖNEM ZAMMINI KABUL ETMEK ZORUNDA DEĞİL
Evini değerinden düşük bedel ile kiraya verdiğini düşünen bazı ev sahipleri, kontrat süresi dolmayan kiracına evden çıkarma baskısı yapıyor. Peki mülk sahibinin gerçekten böyle bir hakkı bulunuyor mu?
Avukat Eser Eserçelik, “Öncelikle ev sahibi ve kiracı arasında hukuken geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bu usul ve esasa uygun bir kira sözleşmesinin varlığına dayalıdır. Ev sahibi ile kiracısı arasında yapılan kira sözleşmesinde kiranın miktarı, hangi dönemlerde yenileneceği, kira artış oranının ne olacağı belirtilir. Çoğunlukla kira sözleşmesi kırtasiyelerden alınan maktu kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerde kiranın her yıl sözleşme tarihinde o yılki Tüketici Fiyat Endeksine göre artacağı yazar. Kiracının sözleşmesinde bu şekilde bir ibare varsa; ev sahibinin senede yalnızca bir kez ve TÜFE’ye göre kira artışı talep etme hakkı vardır ve kiracı da bu yükümlülüğü kabul etmiştir. Bunun haricinde ev sahibinin yıl içerisinde çeşitli zamanlarda zam talep etme hakkı vardır. Ancak kiracı, kira sözleşmesinde belirtilmeyen bu ara dönem kira artışlarını kabul etmek zorunda değildir. Kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı ve kira artış zamanları dışında kiracı ev sahiplerinin taleplerini kabul etmekle yükümlü değildir. Kanuni artış haricindeki keyfi kira artış taleplerini kabul etmeyen kiracıyı da ev sahibi bu sebeple çıkartamaz.” diye konuştu.
TAZMİNAT DAVASI AÇILABİLİR
Ev sahibi tarafından 'çık' baskısı yapılan kiracının tehdit, hakaret ve sürekli aramalara maruz kalması halinde savcılığa giderek delilleriyle şikayetçi olabileceğine dikkat çeken Eserçelik, “Savcılık kiracının şikayetini değerlendirerek, gerekli soruşturmayı yürütecektir. Delillerin varlığı halinde de savcılık makamı ev sahibinin eylemlerinin suç oluşturduğu kanaatine varmışsa kovuşturma aşamasına geçilmesi için dosyayı ceza mahkemesine gönderir ve ev sahibi hakkında dava açılmış olur. Hakim ev sahibinin kiracına yönelik eylemlerinin suç teşkil ettiği kanaatine varırsa, ev sahibi için mahkumiyet kararı çıkar. Ayrıca kiracı, ev sahibinin haksız davranışları sebebiyle şartları oluşmuşsa tazminat davası da açabilir. Bu tarz durumlar yaşayan kiracılar ev sahiplerinin psikolojik baskısından ötürü evlerini terk etmek yerine delilleriyle savcılığa başvursunlar.” İfadelerini kullandı.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YIL DETAYI
Kirada oturan hemen herkes kontrat süresinin bitme tarihi yaklaştığında, 'Acaba ev sahibim beni evde çıkaracak mı?' endişesi yaşıyor. Avukat Eser Eserçelik durumun tam olarak böyle olmadığını şu şekilde açıklıyor;
Ev sahipleri kira sözleşmesi bittiği taktirde doğrudan kiracılarını çıkartamazlar. Türk Borçlar Kanunu Madde 347 gereğince; kiracı kira sözleşmesinin bitim tarihinden 15 gün önce ev sahibine evi boşaltacağını ihtarname ile bildirerek evi boşaltabiliyorken, ev sahibine sadece sözleşme bittiği için kiracısını çıkarma hakkı verilmemiştir. Ev sahipleri ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda, sözleşme tarihinden 3 ay önce ihtarname düzenleyerek kiracısını çıkartabilir.
HAPİS VE PARA CEZASI VAR
Ev sahiplerinin kiracıları yıllık olarak yapılan kontrat süreleri dolsa bile evden çıkarması kolay olmuyor. Ancak uzun süre aynı konutta kiracı olarak oturulması ya da mülk sahibinin o eve gerçekten ihtiyacı olması durumunda kiracının evi tahliye etmesi istenebiliyor. Bu durumun farkında olan ev sahipleri kiracısını çıkarmak için farklı yollar deniyor. Ev sahiplerinin en sık başvurduğu yöntem ise; ‘yıldırma politikası.' Ev sahibi kiracıyı sürekli telefonla arayarak ya da kapısına giderek evini boşaltmasını talep ediyor. Avukat Eserçelik ev sahiplerini uyararak, hapis cezası olduğuna dikkat çekti.
EV SAHİPLERİ HAKARET VE TEHDİT SUÇU İŞLİYOR
Eser Eserçelik, "Haklı sebebi olmadığı için kiracısını tahliye edemeyen ev sahipleri psikolojik olarak kiracısı üzerinde baskı kurmak suretiyle evi ‘kendi rızasıyla’ terk etmeye zorluyor. Kiracılara tavsiyem ev sahipleriyle iletişimlerini yalnızca hukuki kanallar aracılığıyla yapmalarıdır. Ev sahibiniz sizi telefonla taciz ediyor veya kapınıza dayanıyorsa ev sahibi hakkında şikayetçi olabilirsiniz. Ev sahibinin bu haksız eylemleri Türk Ceza Kanunu 123 uyarınca Kişilerin Huzur ve Sükutunun Bozma Suçunu oluşturur. Bu suç 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası ve adli para cezasıdır. Ayrıca ev sahibinin yapmış olduğu eylemler kiracının kişilik haklarına saldırı niteliğindeyse hakaret suçu, kişinin veya yakınlarının can ve mal güvenliğini tehlikeye atacak, kişide korku ve endişe uyandıracak söylemlerde bulunuyorsa tehdit suçu oluşturur. Bu suçlarında hapis ve adli para cezası olmak üzere yaptırımları vardır. Kiracılar; ev sahiplerinin haksız eylemlerine karşı şikayet ve tazminat haklarının saklı olduğunu unutmamalıdır. Bu noktada kiracılar oturdukları evin kirasını ödediklerini, yükümlülüklerini yerine getirdikleri taktirde herhangi bir çekince duymasınlar." ifadelerini kullandı.
AYNI GÜN İMZALANDIYSA GEÇERLİ DEĞİL
Geçmiş yıllara göre kiralık ev talebi arttı. Her geçen gün fiyatların yükselmesi ev sahiplerinin daha çok kısa süreli kiracı tercih etmesine yol açıyor. Bu nedenle kiracıdan ‘Tahliye Taahhütnamesi’ imzalamasını talep ediyor. Avukat Eser Eserçelik konu ile ilgili şunları söyledi;
"Tahliye davasının uzun ve yorucu olması üstelik aleyhe karar çıkma ihtimalinin de bulunması sebebiyle ev sahibi; kiracısını istediği zaman kolaylıkla tahliye edebilmek için tahliye taahhütnamesi hazırlıyor. Özellikle gözde semtlerdeki ev sahipleri tahliye taahhütnamesi yapmadan evini kiraya vermek istemiyor. Tahliye taahhütnamesi de bir sözleşme niteliğindedir. Sözleşmeler irade serbestliğine dayanarak yapıldığı taktirde geçerli olur. Bu sebeple zorlamayla, baskıyla yapılan, taraflardan birinin iradesinin sakatlandığı sözleşmeler geçersizdir. Ancak sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür.
Bu noktada Yargıtay; kiracıları korumak adına, tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesi aynı gün yapılmışsa tahliye taahhütnamesinin geçerli olmadığını kabul ediyor. Özetle; Ev sahibi usul ve esasa uygun hazırlanmış tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye edebilir, böyle bir hakkı vardır. Ancak kiracı evi süresi sonunda boşaltmak istemiyorsa; en başında tahliye taahhütnamesi imzalamamalıdır."
KİRACILAR DİKKAT! EV SAHİBİ İCRA TAKİBİ BAŞLAYABİLİR
Kiralık ev bulmanın her geçen gün daha zor hale gelmesi nedeniyle pek çok kiracı, ev sahipleri ile sorun yaşamamak ve aynı konutta uzun süre oturabilmek için kiralarını günü gününde ödemeye özen gösteriyor. Ancak bazı durumlarda kirasını zamanında ödeyen ve tüm yükümlülüklerini yerine getiren kiracıların bile evi tahliye etmesi istenebiliyor. Peki kirasını tam ve zamanında ödeyen bir kiracıya karşı hangi nedenle icra takibi başlatılabiliyor?
'KÜŞURATI SİLELİM' DEYİP BORÇ ÇIKARTIYORLAR
Avukat Eserçelik, "Kira sözleşmesinde kira miktarı artış oranı ve artış zamanı yazılıdır. Sonraki yıllarda sözleşmeye uygun olarak kira artışı yapılır. Günlük hayatta kiracı ile ev sahibi arasında kiranın artış dönemi geldiğinde sıklıkla kira miktarında yuvarlama yapılır ve örneğin 3250 TL olan kira bedeli için ev sahibi siz 3200 TL gönderin der. Ancak telefonda anlaşılan kira bedeli, kira sözleşmesine not edilmez. Aslında her iki tarafın da rızası olduğundan sözlü şekilde yeni bir sözleşme kurulur. Ancak yazılı olmadığı için ispat edilemez. Kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahibi de ilerleyen zamanda; yuvarlanan bu küçük miktarları faizleriyle icraya koyabilir. Yani kiracısına karşı icra takibi başlatabilir. İşte bu durumun hukuken karşılığı Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Takibidir. Takibin dayanağı da yazılı olarak ispatlanması mümkün olmayan ev sahibi ve kiracı arasındaki küsuratı 'silelim' denilen bu miktarlardır. Kiracılar böyle bir icra takibi ile karşılaştıklarında kiralarını ödediklerini ve borçları olmadığını düşünerek ev sahiplerine ödeme yapmıyor. Borcun 30 gün içerisinde ödenmemesi de ev sahibine haklı tahliye imkanı veriyor. Kiracıların en çok dikkat etmesi gereken konu budur. Kiranın yenilenme tarihlerinde sözleşmede yazan kira bedelinden daha düşük bir artış yapılmışsa kira sözleşmesine ek bir protokolle bu duruma yer verilmelidir." diye konuştu.
IBAN NUMARASI VERMEYEN EV SAHİLERİ VAR
Avukat Eser Eserçelik sözlerini şöyle sürdürdü;
"Kiracısı kirayı yatıramasın diye IBAN Numarasını değiştiren ve yeni IBAN No’sunu özellikle kiracısına göndermeyen ev sahipleriyle bile karşılaşıyoruz. 'Kiracısı kirayı ödemedi' olarak görünsün ve kiracısını buna dayanarak tahliye edebilmek için yapıyor.
Ancak ev sahipleri bilmelidir ki; kiracıya geçerli bir IBAN Numarası vermek ev sahibinin sorumluluğudur. Böyle bir durumla karşılaşan kişiler kiracı olarak ev sahibinin ödeme yollarını kapatmasından ve bu sebeple kiralarını ödeyememekten ötürü sorumlu olmadıklarını bilsinler. Yine de hiçbir şekilde başının ağrımasını istemeyen kiracılar ev sahiplerinin TC kimlik numarasını kullanarak PTT den kira bedelini yatırabilirler."
