Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiriyor! Zararı karşılamak zorunda

Site ve apartmanlarda güvenlik endişesi ve artan hırsızlık olaylarına paralel güvenlik ve kamera sistemlerinin kurulması tartışma konusu oluyor. Sitenizde güvenlik sistemi yoksa hangi oy çoğunluğu ile kurulabilir? Bir kat maliki çıkıp “Ben güvenlik sistemi istemiyorum, kurmayın” diyebilir mi? Uzun süredir bozuk interkom sistemi yaptırılmaz ve bu nedenle kat maliki zarar görürse yönetim sorumlu olur mu İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun sorularını yanıtladı.

İNTERKOM ÇALIŞMIYOR YAPTIRIMI YOK MU?

Okur Ç.E.: Şubat 2022’de bir siteye taşındım. Neredeyse o tarihten beri interkom sistemi çalışmıyor. Yönetimle görüştüm, “Acil durumda en azından güvenlik mobil hattı olmalı” diye uyardım. Bana verilen cevap “Evinize saldırı mı oldu? Acil durum varsa asansöre binip aşağıya inin” oldu. Ben de “Sağlık sorunu olabilir, düşüp bacağımı kırabilirim, tek yaşıyorum” dedim. Kıyametler koptu. Geçen hafta gelip tableti söktüler. 23 iş günü servis süresi varmış. Ben bu hizmetleri almak için aidat ödüyorum. Havuzu, fitnessı zaten kullanmıyorum ama güvenlik benim için önemli. 432 daireli sitede sadece 4 Türk oturuyor. Bana vermedikleri hizmetin bedelini ödüyorum. Yönetimin sorumluluğu ve bu konuda bir yaptırım yok mu?

Avukat Kısacık: Okurun sorusunu yanıtlamadan önce sözünü ettiği interkom sisteminden kısaca bahsetmeliyiz. İnterkom sistemi, diafon sistemi ile aynı işleve sahip olan ancak o sisteme göre daha fonksiyonel bir yapıya sahip olan bir sistemdir. Bu sistemle, daireler arası sesli/görüntülü görüşme yapılabilir. Site yönetimiyle/site güvenlik görevlileri ile haberleşme yapılabilir. Apartmana, siteye şüpheli kişilerin girişi engellenebilir. Hırsız alarm sistemleriyle, akıllı ev otomasyon sistemleri ile uyumlu çalışabilir ve uzaktan yönetilebilir.

Bu açıklamalardan sonra okur Ç.E’nin sorusunu yanıtlarsak; site yönetimleri tüm site sakinlerine eşit hizmet vermek zorundadırlar. Eğer sitenin genelinde sistemsel bir arıza varsa olabilecek en kısa zamanda giderilmesi gerekir. Sadece bir kişinin evinde bir arıza varsa ve bu arıza site sakininin kendi kullanım hatasından kaynaklanmışsa onarım giderlerini ilgili site sakinleri öder.

SİTE YÖNETİMİ DOĞACAK ZARARDAN SORUMLU OLUR

Herhangi bir kullanım hatası yoksa sorunu site yönetiminin gidermesi gerekir. Okurun durumu bildirmesiyle birlikte site yönetiminin sorunla derhal ilgilenmesi, ilgili firmayı arayarak, mümkün olan en kısa sürede bakım-onarımı yaptırması gerekir. Aksi halde, doğabilecek zararlardan site yönetimi sorumlu olur. Ancak, site yönetimi ilgilendiği halde, sorun hemen giderilemiyorsa, onarımın yapılabilmesi için zamana ihtiyaç varsa örneğin yurtdışından parça bekleniyorsa yapacak da başka bir şey yoksa, artık yönetim sorumlu tutulamaz.

GÜVENLİK SİSTEMİ İÇİN NE YAPMALIYIZ?

Okur R.Z.: İstanbul’da oturuyoruz. Bölgemizde hırsızlık olayları çok arttı. Apartmanımız eski ve güvenlik sitemi yok. Güvenlik sistemi kurmak istiyoruz. Bu konuda karar hangi yöntemle ve hangi oyçoğunluğu ile alınır?

Avukat Kısacık: Elbette sonradan güvenlik sistemi kurulabilir. Bunun için apartman veya sitenin genel kurulunda (GK) güvenlik sistemi kurulması için karar alınması ve bütçe oluşturulması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesinde düzenlenen “Faydalı yenilik ve ilave” kapsamında bir iş olduğu için apartmandaki/sitedeki kat maliklerinin sayı ve arsa payı ile karar alınarak, kamera sistemi kurulabilir. Sitenin tümünün ihtiyacı için kamera sistemi kuruluyorsa KMK’nin 42. maddesi, tek bir malik kendi dairesinin dış cephesine takmak için izin istiyorsa KMK’nin 19. maddesinin uygulanması gerekir ise de Yargıtay bu konuda bir ayrım yapmadan KMK’nin 19. maddesinin öngördüğü kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının olması yönünde kararlar veriyor. O nedenle, sitenin tamamı için kamera sistemi kuruluyorsa bile bir sorunla karşılaşmamak için maliklerin tamamının 4/5 yazılı rızasının alınması gerekir. Bu yazılı rıza dolaştırılacak bir belgeye imza attırarak olabileceği gibi, GK’de 4/5 malikin oyuyla karar almak suretiyle de olur. Bu şekilde rıza alındığında artık herhangi bir kat maliki “Ben güvenlik sistemi istemiyorum, kurmayın” diyemez. Böyle dese bile sonuç değişmez. Çünkü, apartman ve sitelerde yaşayan malikler/site sakinleri GK kararlarına uymak ve bu iş için oluşturulan bütçeden paylarına düşen miktarı ödemek zorundadırlar.

Biz olayı Kat Mülkiyeti Hukuku açısından değerlendirdik. Site yönetimleri; kamera sistemi kurulurken ve sistem işletilirken; kameraların kuruluş yerleri ve görüş açıları, kişisel veriler, özel yaşamın gizliliği vb hususlarda ilgili diğer yasal düzenlemeleri de dikkate almalıdırlar.

YÖNETİCİ GÖRÜNTÜLERİ VERMEK ZORUNDA MI?

Okur G.I.: Kiracıma sıfır daire teslim ettim. Bir yıl sonra boşalttı. Dairenin iç kapılarını mahvetmiş ve tamiri mümkün olmadı. Yenilemesini rica ettim, yenilemedi. Boyası sanki on yıl kullanılmış gibiydi. Boya yaptırdım. Bana ödediği depozitodan bu yüzden geriye çok az miktar para kaldı. Ben de iade etmedim. Israrla depozitoyu istiyor. Ben de “Kapılarımı yenileyin o zaman” dedim. Kabul etmediler. Dairemin dış kapısını da feci şekilde çizmişler. Apartman yöneticisine güvenlik kameralarından kimin çizdiğine bakmalarını rica ettim. Yönetici tatilde bahanesini buldular, görüntüleri vermediler. Yönetim güvenlik kamerası görüntülerini bana vermek zorunda değil mi? Yönetimden çizilen dış kapımın parasını isteyebilir miyim?

HOR KULLANIM SORUMLUSU

Avukat Kısacık: Dairenin iç kapılarının bir yılda eksimesi söz konusu olamayacağına göre, kiracının hor kullanımından dolayı zarar gördükleri ve kullanılamayacak hale getirildikleri anlaşılıyor. Eğer böyleyse, iç kapıların zararını kiracı karşılayacaktır. Sorudan anlaşıldığına göre ev sahibi depozitoyu kullanarak; kapıları boyatmış ve bu durumda depozitoyu artık iade etmek zorunda değil.

GÖRÜNTÜLERİ VERMELİ

Dış kapıya gelince, kiracının zarar verdiği tespit edilirse; dış kapıdaki zararı da kiracının ödemesi gerekir. Kimin zarar verdiğinin tespiti için kamera görüntüsü varsa yönetici bunu zarar gören malike vermelidir. Yöneticiler maliklerin üstünde amir konumunda olan kişiler değillerdir. Maliklerin GK’de seçtikleri ve beğenmediklerinde de değiştireceği kişilerdir. Yönetici maliklere karşı bir vekil gibi sorumlu olup maliklerin makul/yasal taleplerini yerine getirmek zorundadırlar.

YÖNETİCİYE ÜCRET ÖDENİR Mİ?

Okur T.K.: Dokuz daireli bir apartmanda oturuyoruz. Yönetici seçimi yaptık. Yeni yöneticimiz de kat maliki. Kendisine para ödememiz gerektiğini söyledi. Kat maliki olmasına rağmen yöneticiye para ödemek zorunda mıyız?

Avukat Kısacık: Yöneticiye ödenecek ücret Yönetim Planı’nda (YP) belirlenmiş olabilir. GK’de belirlenmiş olabilir. Bu ikisinde de ücret konusunda hiçbir düzenleme/belirleme yoksa ve maliklerden birisi yönetici olarak seçilmişse; KMK’nin 40. maddesindeki yasal düzenlemeye göre yönetici, kendisine düşen olağan yönetim giderinin (aidat) yarısına katılmaz. Örnekle açıklarsak; ortak yerlerin aydınlatması, asansörün periyodik kontrolü, müdürün, kapıcıların, güvenlik görevlilerinin ücreti vb giderler için aylık bin TL aidat ödeniyorsa yönetici seçilen kat maliki bunun yarısına katılmaz, sadece 500 TL öder. Buna karşılık; çatı onarımı, mantolama, havuz yapımı, kamera sistemi kurulması gibi “yatırım ve demirbaş” niteliğindeki giderlerinden payına düşenin tamamını öder.

YÖNETİM SEÇİMİ YAPILAMIYOR

Okur R.K.: 20 daireli bir apartmanda oturuyoruz. Daire sahiplerinin çoğu yurtdışında. Çok kısa süreyle Türkiye’ye geliyorlar. Apartmanda toplantı yapılarak yönetici seçilemedi. Mahkeme yönetici atayabilir mi?

Avukat Kısacık: 20 daireli apartmanda her malikin bir dairesi yani 20 malik olduğunu ve bu 20 dairenin arsa payının da eşit olduğunu düşünelim. KMK’nın 34. maddesine göre yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu apartman da 20 kat malikli olduğuna göre 11 malikin oyu ile yönetici seçilebilir. Ancak kat malikleri toplanamıyor ve yönetici seçilemiyorsa; ilçenizdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açarak, mahkeme tarafından yönetici atanmasını isteyebilirsiniz. Tek bir malikin dahi mahkemeye başvurması yeterlidir. Apartmanınıza mahkemece yönetici atanır. (KMK 34/-6)