Ev sahibi ve kiracılar ile ilgili flaş uyarı! Hakkaniyet indirimi, yüzde 20...
Ev sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren gelişme! Kiralarda hızlı yükseldi, İstanbul'da fiyatlar üç katına kadar ulaştı. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için flaş uyarılar art arda geldi. Tahliye hakkı ile ilgili kritik beşi yıl detayı ortaya çıktı. Kiralar, ortalama bir ev için 4 bin TL bandında seyrederken, yeni yapılarda ve markalı projelerde bu fiyat 10 bin TL'nin üzerine çıkıyor. Ev sahipleri kiralara fahiş zam yapmak amacıyla kiracılarını çıkarmak istiyor. Peki kiracılar bu durumlarda ne yapmalı? Ev sahibinin tahliye hakkı bulunuyor mu? Tahliye taahhüdünde kiracının belli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiğini hatırlatan uzmanlar, “Şayet bu sözleşmeye uygun şekilde davranılmadıysa, mülk sahibi kira sözleşmesini, bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir” uyarısında bulundu. ‘Kira tespit davası' açma hakkına vurgu yapılan açıklamada, mahkemenin bölge rayiçlerine göre kiracıya yüzde 10 hakkaniyet indirimi uygulayabileceği ve 10 yıllıktan fazla ise hakkaniyet indiriminin yüzde 20'ye çıkabileceği belirtildi.
Ev kiraları zamları gündemden düşmüyor, ev sahibi ve kiracılar için uyarılar art arda geliyor. Artan döviz kuru ve pandemi ile yaşanan zamlardan en fazla etkilenen grup kiracılar oldu. Özellikle İstanbul’da fiyatların semtlere göre farklılık gösterdiği kiralık dairelerde fiyatlar katlandı. Bu durumu fırsata çevirmek isteyen ev sahipleri ise kiracılarını çıkarmanın yollarını arıyor. Sektör temsilcileri ise tahliye taahhüdüne vurgu yapıyor.
Türkiye gazetesinden Ömer Faruk Bingöl’in haberine göre; son dönemde İstanbul ve büyük şehirler başta olmak üzere ülke genelinde ciddi anlamda kira artışları yaşanıyor. Güncel kiralardaki yükseliş oranı, İstanbul'da kimi semtlerde son 12 ayda üç katına kadar ulaşmış durumda. Böylece eski kiracılar, güncel rakamlara göre avantajlı fiyatla oturuyor gibi gözüküyor. Özellikle İstanbul'da kiralar, ortalama bir ev için 4 bin TL bandında seyrediyor. Merkez ilçelerde, yeni yapılarda ve markalı projelerde ise kiraların 10 bin TL'nin üzerine çıktığı görülüyor.
Yaşananlar hem mülk sahiplerini hem de kiracıları ciddi anlamda düşündürüyor. Ev sahipleri, güncel kiralara bakarak o rakamları talep etmek istiyor. Kiracılar ise kanuni hakları olan, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne göre kira artışlarının belirlenmesini istiyor.
Avukat Zeki Arıtürk “Burada güncel kira elde etmek isteyen mülk sahiplerinin önünde iki seçenek duruyor. Bunlardan ilki, 5 yıl bittikten sonra 'kira tespit davası' açma hakkı... Bu dava sonucuna göre kira miktarı, rayiç bedele yaklaşabilir. Ancak bu davalar uzun da sürebilir. Ve mahkeme, bölge rayiçlerine göre kiracıya yüzde 10 hakkaniyet indirimi uygulayabilir. 10 yıllıktan fazla ise hakkaniyet indirimi yüzde 20'ye çıkabilir. Mülk sahibinin bütün bunları dikkate alması gerekir.
Kira bedeli gerçekten çok düşük kaldıysa bu yola başvurmak mantıklı olabilir. İkinci seçenek olarak da mülk sahipleri, 10 yıl ve daha uzun süre ile oturan kiracılarını tahliye etme hakkına sahipler. Burada da üç ay önceden ihtar göndermek şartı ile mülk sahipleri, herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin kiracılarından anahtarı isteyebilir" diye konuştu.
TAHLİYE ŞARTLARI
Kiraların artış trendinde olduğu bu dönemde tahliye taahhüdünün sıkça başvurulan bir yöntem olduğunu belirten Avukat Zeki Arıtürk “Burada kiracı, belli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ediyor. Şayet bu sözleşmeye uygun şekilde davranılmadıysa, mülk sahibi kira sözleşmesini, bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Önemli olan husus, tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce veya kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı olmamasıdır.
Aksi durumda Yargıtay, kiracının, taahhüdü vermekte iradesinin sakatlandığını kabul ederek geçersiz saymaktadır. Boş tahliye taahhüdüne imza atılması ise, evrakın geçerliliğine etki etmemektedir. Taahhüdü verecek kişi evli ise, Medeni Kanun hükümleri uyarınca eş rızası da alınması gerekmektedir. Aksi durumda verilen taahhüt geçersiz olmaktadır" dedi. Avukat Zeki Arıtürk; kendi kullanımı için de mülk sahibinin evi tahliye edebileceğini ancak bunun için zorunluluk hâlini de ispatlamak zorunda olduğunu vurguladı.
Avukat Arıtürk “Evin yeniden inşası veya imarı sebebiyle kullanımının imkânsız hâle gelmesi ve konutun amacına aykırı kullanımı hâlinde de tahliye şartları oluşabilir” ifadelerini kullandı.
EV SAHİBİ VE KİRACILAR DİKKAT!
Öte yandan Hürriyet'ten Oya Armutçu’ya konuşan Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Seda Öktem Çevik, ev sahiplerini ve kiracıları yakından ilgilendiren sorulara cevap verdi. İşte o açıklamalar...
EV SAHİBİ KİRAYA EK ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
1)Okur H.A.: İstanbul’da kızım 1 artı 1, 55 metrekare bir dairede kiracı. Ev sahibi kontratımız eylül ayında yenilenecek olmasına rağmen 7 bin 500 liralık kiranın 12 bin liraya çıkartılması için mesaj göndermiş. Kira artış oranı şubat 2022 için ne kadar? Ev sahibi benden TÜFE üzerinde ek artış ve bu kadar fahiş kira isteyebilir mi? Bu yasal mı? Bu artışı yapmazsak evden tahliye isteyebilir mi?
Doç. Dr. Seda Öktem Çevik: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde ne yönde artış yapılması gerektiği hususu hem kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından hukuken bilinmesi gereken bir konudur. Kira hukukunun hem sosyal boyutu hem de hukuki boyutunun bulunması bu konuyu daha da önemli kılar. Türk Borçlar Kanunu’muzda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelindeki artış oranında esas alınan endeks Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’dir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak artışta, sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu oran TÜİK tarafından şubat ayı için yüzde 22.58 olarak belirlenmiştir.
Ev sahipleri yeni dönemde TÜFE üzerinde artış ve kira parasında ek zam isteyemezler. Kiracılar da böyle bir artış talep edilse bile yasal olarak ödemek zorunda değiller. TÜFE üzerinde zam talep edildiği ve ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyemez. Bu gerekçeyle dava da açamaz.
TÜFE’NİN ÜZERİNDE YA DA ALTINDA KİRA ZAMMI YAPILABİLİR Mİ?
2)Soru: Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde ya da altında kira parası artışı yapılması mümkün müdür?
Doç. Dr. Çevik: Türk Borçlar Kanunu uyarınca, tarafların yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Ancak, taraflar kira bedelinin artışı konusunda tamamen bir serbesti içinde değildir. Kanunumuzda tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarının ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ifade edilmiştir. Bunun sonucu olarak şayet taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran belirlenmesi halinde, artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanacaktır. Bu nedenle kiracının TÜFE oranından daha fazla bir artış yaparak kira bedelini ödemesi durumunda söz konusu düzenlemenin kiracı yararına emredici nitelik taşıması sebebi ile fazla ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmesi veya sonraki kira bedelleri ile takas edebilmesi mümkündür. Ancak tarafların TÜFE oranından daha düşük oranda bir artış kararlaştırmalarına hukuken bir engel bulunmamaktadır. Şayet tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı tüketici fiyat endeksinden düşük ise sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır.
EV SAHİBİ DÜŞÜK KİRAYI KABUL EDERSE NE OLUR?
3)Soru: Taraflarca sözleşmede TÜFE oranında artış öngörülmüş olmasına rağmen bunun altında bir ödeme yapılması ve ev sahibinin de bu ödemeyi banka kanalıyla kabul etmesi halinde, kiraya verenin geçmişe dönük olarak aradaki farkları talep edebilmesi mümkün müdür? Ev sahibinin eksik kirayı kabul etmesi aradaki farktan vazgeçtiği anlamına gelir mi?
Doç. Dr. Çevik: Bu halde kural olarak kiraya verenin geçmişe dönük olarak zamanaşımı sürelerine uymak kaydı ile eksik yatan kira bedellerini talep edebilmesi mümkündür. Ancak burada önemli bir hususu belirtelim. Kiracının banka kanalı yoluyla kira bedelini düşük yatırması ve kiraya verenin de bunu herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden uzun süre kabul etmesi halinde, taraflar arasında bu yönde zımni bir anlaşmanın yapıldığı sonucu çıkabilir. Zımni bir anlaşmanın varlığı ancak kiraya verenin ihtirazi kayıt ileri sürmeden ve dava açmadan aynı miktarda yapılan ödemeyi uzun süre bu şekilde kabul etmesine bağlıdır. Bu nedenle bir veya iki aylık bir ödemenin bu şekilde gerçekleşmesi zımni bir anlaşma olarak yorumlanmamalıdır. Ancak zımni bir anlaşmanın kabulü halinde, kiraya verenin artık geçmişe dönük aradaki farkı talep etme imkânı bulunmamaktadır.
ESKİ KİRACIDAN RAYİÇ KİRA BEDELİ NE ZAMAN VE NASIL İSTENEBİLİR
4)Soru: Eski kiracıdan rayice göre kira bedeli ne zaman ve nasıl istenebilir?
Doç. Dr. Çevik: Borçlar Kanunu’nda bu yönde önemli bir düzenleme bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin kuruluşundan itibaren beş yılın sonunda ve bundan sonraki her beş yılda bir yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi mümkündür. Söz konusu düzenleme uyarınca; beşinci kira yılının sonunda diğer bir deyişle altıncı kira yılı için kira bedeli tespitinde artık sadece tüketici fiyat endeksi değil, bunun yanı sıra kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de göz önünde tutularak rayiç kira bedeli belirlenecektir. Bu tespit yapılırken sözleşmede artışa yönelik bir hükmün olup olmaması da önemli değildir. Rayiç bedelin tespit edilmesinde ele alınacak kriterler kanun koyucu tarafından belirtilmiştir.
MAHKEME ESKİ KİRACI İNDİRİMİ YAPABİLİR
Bunlar, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet olarak düzenlenmiştir. Nitekim uygulamada emsal kira bedelinin belirlenmesinde “eski kiracı indirimi” olarak ifade edilen hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Buna göre rayiç kira bedelinin belirlenmesinde mahkemelerde, kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedeline eşit veya buna çok yakın bir miktarda tespit edilen kira bedeli üzerinden hakkaniyete göre yüzde 15-20 arasında bir indirim yapılmaktadır.
KİRADAKİ EVİME KENDİM TAŞINACAKSAM
5) Okur A.E.: Kiracımın geçen eylül ayında kira sözleşmesi bitti. Ben ağustos ayında sözlü şekilde 1 Ocak’ta eve taşınacağımı söyledim. O da ev bakacağını söyledi. Sonra ev bakmadığını ve sürekli beni oyaladığını öğrendim ve sözleşme otomatik yenilenmiş oldu. Ben evimde kendim oturacağım bu yüzden kiracımın çıkmasını istiyorum ama iyi niyetim kötüye kullanıldı. Acaba hukuksal dayanaklarım nedir? Kiracımı ne zaman ve nasıl çıkartabilirim?
Doç. Dr. Çevik: Belirli süreli olarak akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması üzerine kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunma gayesi ışığında kiraya verenin kiracısını tahliye edebilme imkânı ise Kanun’da sayılan sınırlı sebeplerin varlığına bağlıdır. Bunlardan birisi de sizin sorunuzda belirttiğiniz gibi ihtiyaç sebebi ile kiracının tahliye edilmesidir. Ancak kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile kiracısını tahliye edebilmesi için kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gereklidir. Halbuki bize sorulan olayımızda kiraya veren eylül ayında sona eren kira sözleşmesine binaen bir aylık sürede tahliye davası açmamıştır. Bu nedenle olayımızda kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılabilmesi için eylül ayının beklenmesi gerekir. Eylül ayında kira sözleşmesinin dolmasından itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.
BİRİKMİŞ BORÇ DİĞER EŞTEN İSTENEBİLİR Mİ?
6) Okur R.Y.: 82 yaşında ve emekli bir vatandaşım. Ankara Emek’te, iki katlı bir dükkânım var. 2018’de H.U. adlı kişiye kiraya verdim. Kira kontratında kefil olarak herhangi bir kişi yoktur. Bugün ödeyeceğim, yarın ödeyeceğim diyerek, kira ödemelerini zamanında yerine getirmemiştir. Geçen dört sene içerisinde ödemediği kira bedellerinden dolayı 57. 300 TL borcu bulunmaktadır. Kendisine ve hanımına borcunu ödemesi için noter kanalı ile ihtar çektim. Cevap dahi vermediler. Hanımının üzerinde 4 daire, 4 parsel ve arabası bulunmaktadır. Kendi üzerinde hiçbir mal varlığı yoktur. Kazandığı bütün servetini hanımının üzerine yapmış. Birikmiş borcu 57.300 TL’yi kira kontratında imzası bulunmayan hanımının üzerinden tahsil etme yoluna gidebilir miyim?
BORÇ ŞAHSİDİR DİĞER EŞTEN İSTEYEMEZSİNİZ
Doç. Dr. Çevik: Hukukumuzda eşlerin evlilik birliği içerisinde borçlarından dolayı şahsi sorumluluğu bulunmaktadır. Bu sebeple kiracınızın kira bedeli borcu sebebi ile kiracının eşinin mal varlığına başvurmanız kural olarak mümkün değildir. Burada hatırlatılması gereken bir diğer husus ise kiracının kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde kiracılara konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilmeli, bu sürede de kira bedeli ödenmezse kiracıların bu sebebe dayalı olarak tahliye edilmeleri ise mümkündür.
