Ev sahibi kiracı milyonları ilgilendiriyor! 3 yıl yasak...

Kiralık konut sorunu dinmedi, halen devam ediyor. Bazı okuyucularım, ev sahiplerinin kendilerini arayarak evin boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık cevap, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ veya ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ gerekçeleriyle evin tahliyesinin istendiği...Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Milliyet gazetesi yazarı Prof. Dr. Erol Ulusoy ev sahibi kiracı arasındaki anlaşmazlıkları ve çözüm yollarını yazdı... O halde ev sahibi, kendisinin veya eşinin, örneğin çocuklarının veya torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta ihtiyacı varsa, mahkeme kararıyla evin tahliyesini sağlayabilir.Ev sahibi, bakmakla yasa veya mahkeme kararıyla bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için de tahliye talep edebilir. Buraya, ev sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Ev sahibinin iddia ettiği konut ihtiyacının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu ev sahibi ispatlayacaktır.

‘Çocuğum evleniyor’ gerekçesi

Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak iddiasıyla tahliye davası açmışsa, gerçekten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ait başka konut varsa, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.Ya da gurbetçi bir vatandaşın, Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım iddiasıyla açtığı tahliye davasında, gerçekten kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Sadece yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan ihtiyacın sürekli olmadığı açıktır.Kiracının boşalttığı ev, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri nedeniyle çok yüksek bedelle yeniden kiraya verilmişse, evi boşaltan kiracı da aynı yüksek bir bedelle yeni bir ev kiralamışsa çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar verebilmeli.

Kiracının yeni kiraladığı evin de durumuna uygun olması şart. İki odalı evden tahliye olup, villa kiralamışsa, eski ev sahibi 2 odalı evi iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki odalı evin kirası arasındaki fark zarar olarak tazmin edilmez. Yapılması gereken, aynı bölgede 2 odalı bir ev kirası ne kadar olmalıysa, aradaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler varsa, ortadan kalkar, ev yeniden başkasına kiraya verilebilir ve ev sahibinin hiçbir tazminat sorumluluğu olmaz.

Haklı sebeplere örnek

Evli çocuğun boşanması, kimin ihtiyacı için konut tahliye edilmişse, örneğin annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının ev sahibi olması veya başka bir şehre taşınması, 3 yıllık kiralama yasağının beklenmemesini haklı gösterir.Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye sebebidir. Ancak bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Eğer içinde kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve onarım işi söz konusu ise, tahliye istenemez.Ev sahibinin mahkemede konutun ihtiyaç duyduğu esaslı onarımı, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye ihtiyaç olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte evin boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananı belli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna rağmen boşaltmazsa kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Her tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için öncelikle, yazılı tahliye taahhüdünü bizzat kiracının verip vermediğine bakılır.

Ayrıca kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü birlikte imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce veya aynı anda imzalanması halinde Yargıtay bu tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna göre, önemli olan kira sözleşmesini imzaladığınız tarih değil, kira sözleşmesinin başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. Bazen sözleşmenin imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.Ama uygulamada da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak şekilde imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.Böyle bir durumda, imzalı ve tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün resmini çekmeniz, ispatta size çok yararlı olacaktır. Çünkü kira tahliye taahhüdünü, kira sözleşmesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini ve sonradan iradesine aykırı olarak doldurulduğunu kiracının kanıtlaması gerekir.

Evi üç yıl başkasına kiralayamaz

TBK Md 355, gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır. Bu yasak, ev sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla başkasına yeniden kiralamalarını önlemek amacıyla getirilmiştir.3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, başkasına değil.

3 yıllık eski kiracından başkasına kiralama yasağına uymayan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani diyor ki TBM Md 355/3, ey ev sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep olmamasına rağmen eski kiracından başkasına kiraya verirsen, en az 1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı daha düşük kiralı yeni bir eve taşınsa bile bu tazminat ödenir. Daha fazlasına, durumun özelliğine ve koşullara göre, kiracının daha fazla bir zararının olup olmadığına göre mahkeme karar verir.Kanaatimce burada evin taşınması için yapılan nakliye masrafları talep edilemez. Çünkü kiracı zaten evi kural olarak kira sözleşmesinin sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi katlanacaktı.

KİRACILAR İÇİN KİRA REHBERİ

1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?

Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Ancak, sözleşmede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.

2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması talep edilemez.

3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?

Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre “kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

4- Kiracının başka hangi durumlarda evden tahliyesi talep edilebilir?

Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle.

Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.

5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

6- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?

Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.

7- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?

Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır.

8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu yönde verilmiş yargı kararları var.

9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?

COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.

10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı yoktur.

11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.

12- Arabuluculuk pahalı mı ücreti kim öder?

Bir davanın ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile birlikte sonuçlanması 5-10 yıl zaman alabilmektedir. Oysa arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.

13- Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir mi?

Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir.

14- Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği nedir?

Arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bir belgedir. Bu nedenle taraflar arasındaki ihtilafı nihai olarak çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.