Ev sahibi - kiracı herkes için geçerli! Yasak, cezası var

Yan binanın salonunda gece sabaha kadar açık bırakılan beyaz ışık, yatak odanıza sızıp sizi uyutmuyorsa dava açılabilir mi? Balkondan sofra bezi, nevresim silkelenebilir mi? Yatak odası penceresinden zeytin çekirdeği atan üst kat komşunuz belediye ve karakola şikâyet etmenize rağmen çekirdek atmayı sürdürüyorsa ne yapabilirsiniz? Bu ve benzeri soruları Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu, İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık'a yöneltti. İşte Armutçu'nun köşesinden paylaştığı o yazı...

Önce komşuları ile sorun yaşayan iki okurumun ilginç iki örnek sorusu:

T.G.C.: “Yan binamızdaki üst kat dairenin salonunda sabaha kadar açık bırakılan morg ışığı gibi bembeyaz ışık evimizin içine sızıyor. Perdeleri de çekmiyorlar. Kendi camıma karton koymak dahil ne yaptıysam çözüm olmadı. Evimde sanki televizyon ışığı gibi sabaha kadar parlayan bir ışık var. Sızan bu beyaz ışık yüzünden kaliteli uyku uyuyamaz oldum. Artık tahammül edemediğim bu beyaz ışığa karşı ne yapabilirim?”

CAMDAN ZEYTİN ÇEKİRDEĞİ ATIYOR

F.D.: “Ankara Yenimahalle’de iki yıldır kiracı olarak oturuyorum. Üst katımızda yönetici var. Apartman panosuna 5-6 maddede apartmanda uyulması gereken kuralları yazmış. Bu kurallara kendisi uymuyor. Kendisi, eşi ve kızıyla konuşup uyarmamıza rağmen sürekli balkondan, pencerelerden sofra bezi, nevresim gibi şeyleri çırpıyorlar. Yatak odası penceresinden zeytin çekirdekleri atıyorlar. Balkondan sofra bezi ve nevresim çırparlarken, 15 saniyelik bir video da çektim. Yenimahalle Belediyesi’ni aradım. Zabıtalar, ‘Sadece uyarabiliriz, başka bir yaptırım gücümüz yok’ diyerek gittiler. Karakola da gittim, sonuç alamadım. Nasıl bir yol izleyebilirim?” Sorunlu komşulara karşı ne yapılacağına ilişkin bu sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, değerlendirmeleri bakın şöyle:

KOMŞULUK HUKUKU

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 737. maddesi komşuların birbirlerine karşı sorumluluğunu, uymakla yükümlü oldukları kuralları belirlemektedir. Bitişik yan binadaki kişi de sizinle aynı binada oturmasa da komşularınızla aynı kurallara uymakla yükümlüdür. Bu iki düzenlemeyi bir arada ele alıp değerlendirirsek; evimizde/sitemizde, kendi bağımsız bölümümüzü, apartmanın ve sitenin ortak alan, yer ve tesislerini kullanırken birbirimizi/komşularımızı rahatsız etmemeye, başkasının hakkını çiğnememeye özen göstermemiz gerekir. Sadece malikler değil, kiracı veya başka sıfatla oturanlar da bu özeni göstermek zorundadırlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27 Eylül 2006 tarih esas 2006/1-551 K2006/597 sayılı kararı, Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 20 Ekim 2011 tarihli ve esas 2011/11469-10833 sayılı ve birçok kararı da bu yöndedir.

TAHAMMÜL EDİLEMEZ BOYUT

Bu açıklamalar ışığında, okur T.G.C., öncelikle yan binadaki yöneticiye giderek, komşuluk hukuku içinde salonundaki beyaz ışığı kapatması konusunda kat malikini uyarmasını istemeli. Böyle bir uyarı yapılması yöneticinin doğrudan görevi değilse de, komşu binanın yöneticisinin bu istemimizi kabul ederek uyarmasından veya doğrudan bizim uyarmamızdan sonuç alınamazsa idari makamlara başvuruda bulunabileceği gibi KMK’nın 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde salondaki aydınlatmanın verdiği rahatsızlığın tahammül edilemez boyutta olduğu gerekçesiyle dava açma yoluna gidilebilir.

HÂKİM O IŞIĞI YASAKLAR

Taşkınlıklar konusunda somut olayın özelliği, taşınmazların durumu, niteliği, yerel âdetler gözetilerek komşuların birbirine karşı hoşgörü tahammül sınırlarının aşılıp aşılmadığı ve bir zarar verip vermediği bilirkişi kurulu aracılığıyla tespit edilir. KMK hükümlerinin uygulandığı hallerde, KMK’nın 33. maddesine dayalı olarak açacağınız davada hâkim, ilgilileri dinler. Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişiler gece gelerek salondan sızan beyaz ışıkla ilgili gerekli ölçüm ve incelemeleri yaparlar. Dava sonunda, sızan beyaz ışığın varlığının gece uyutmayacak derecede size rahatsızlık verdiği ve buna davalının neden olduğu tespit edilirse hâkim bu durumun derhal önlenmesine hükmeder. Bu şekilde bir aydınlatmanın kullanılmamasına karar verir. Hâkimin kararına rağmen bu beyaz ışık kapatılmaz ve aydınlatma değiştirilmezse KMK hükümlerinin uygulandığı hallerde, bu kez KMK’nın 33/son maddesi gereği, aynı mahkemece davalıya idari para cezası verilir.

SOFRA BEZİ ÇIRPILMAZ

İkinci okur F.D.’nin de sulh hukuk mahkemesinde üst kat komşusu olan yöneticiye karşı dava açması mümkündür. Çünkü apartmanda balkon ve pencerelerden halı, kilim, nevresim çırpmak, zeytin çekirdekleri atmak, KMK ve komşuluk hukuku gereği yasaktır. İki yıldır süren bu durumun verdiği rahatsızlığın tahammül edilemez boyutta olduğu gerekçesiyle hâkim nevresim, örtü çırpılmamasına, aşağıya bir şeyler atılmamasına karar verir. Üst kat komşularınız, hâkimin kararına rağmen nevresim, örtü çırpmaya ve pencereden zeytin çekirdeği atmaya devam etmeleri halinde para cezası ödemek zorunda kalırlar. Hatta, diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla, o kişiye ait bağımsız bölümün kendilerine verilmesini dahi isteyebilirler. Bu uyuşmazlıkta sorunu çıkartan kişinin yönetici olması da bir hayli düşündürücü. Çünkü, yöneticiler kurallara uyulmasını sağlamaya çalışırlar. Dolayısıyla kurallara en çok uyması gereken kişiler yöneticilerdir. Bu olayda yöneticinin huzursuzlukların kaynağı olması da ilginç ve az rastlanan bir durumdur.”

BOZULAN KOMBİYİ KİM YAPTIRIR

Okurum C.J.’nin sorusu ise şöyle:

“Kiracı olarak oturduğum evdeki dokuz senelik kombi yandı. Ev sahibi benim sorumluluğumda değil diyor. Haklı mı? Bozulan kombinin yerine yenisini kiracı mı taktırır?”

C.J. ve birçok kiracı okurumun kombi gibi evdeki demirbaşların tamirini kimin yaptırması, yenisinin kimin taktırması gerektiğine ilişkin sorularını da avukat Kısacık şöyle yanıtladı:

Kiralanan bir evdeki taşınmaz eşyalar evin demirbaşlarıdır. Fırın, ocak, ankastre, kombi, duşa kabin, klozet, lavabo, petek gibi ürünler evin demirbaşları arasındadır. Genel kural olarak evin demirbaşları arızalandığında bunların masraflarını mülk sahibinin karşılaması gerekir.

ZARAR VEREN KİRACI ÖDER

İstisnai bazı durumlar mevcuttur. Demirbaş eşyalara zarar vermesi halinde, ev sahibi bu masrafları kiracıdan talep edilebilir. Borçlar Kanunu’nun 308. maddesine göre kiracının bir kusuru olmadığı sürece, demirbaşlarla ilgili masrafları ev sahibi karşılamakla yükümlüdür. Kiracı arızayı bildirdikten sonra ev sahibi tamiratı yaptırmıyorsa gereken tamirat işini kiracı kendisi yaptırtarak, faturayı ev sahibine göndererek bedelini kiradan düşebilir veya bu miktarı almak için yasal yollara başvurabilir. Demirbaş eşyalarda eğer hatalı/hor kullanımdan doğan bir zarar varsa o zaman bunun giderini kiracı karşılamak zorundadır. Ancak, kiracıdan kaynaklanmayan bir durum var ise sorudaki gibi kombi 9-10 yıllık kullanılamaz ve tamir edilemez derecede eskimiş ise kombinin yenisi ev sahibi tarafından taktırılmalıdır. Kombinin yıllık bakımı ise kiracıya aittir.