Elektrik faturasını bedavaya getiriyor! Binalarda yeni dönem

Elektrik faturalarındaki artış insanları farklı çözümler aramaya itiyor. Kimi tasarruflu ampulle, kimi fazla lambaları söndürüp elektrikli ev aletlerini daha az kullanarak faturaları düşürmeye çalışıyor. Bu bireysel ve geçici çözümler dışında apartman veya sitede “Kendi elektriğimizi güneşten üreterek, elektrik maliyetimizi azaltabilir miyiz? Hatta üretilen elektriğin fazlasını satarak, gelir elde edebilir miyiz?” şeklinde sorular geliyor.

Hürriyet'ten Oya Armutçu'nın yazısına göre; bu konunun idari, mali, hukuki birçok boyutu var. Konunun hukuki boyuta ilişkin soruları kat mülkiyeti hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. İşte detaylar...

1) Site ve apartmanlarda güneş enerjisi sistemiyle elektrik üretmek için yasal bir düzenleme var mı?

Avukat Kısacık: Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’nun internet sayfasına girdiğinizde bu konudaki yasal düzenlemeleri (nereye, nasıl, hangi belgelerle başvuracağınızı) ayrıntılı olarak bulabilirsiniz. Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği (12 Mayıs 2019 tarih ve 30772 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan) ve ilgili mevzuata göre apartman ve sitede bu tesisin kurulması mümkündür. Ancak konuyu Kat Mülkiyeti Hukuku açısından ayrıca incelemek gerekmektedir. Diğer yasal düzenlemeler izin verse de daha özel nitelikteki bir yasal düzenleme olan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) izin vermeyebilir veya bazı kurallara bağlanmış olabilir.

SORUN, MEVZUAT DEĞİŞİKLİĞİYLE AŞILABİLİR

2) Site yönetimleri güneş enerjisi sistemi kurup elektrik üretebilir mi?

Site yönetimlerinin tüzel kişiliğinin olmaması sorun yaratabilir. İlgili yönetmeliğe göre elektrik enerjisi üretebilecekler tanımlanırken, “gerçek ve tüzel kişi” denilmektedir. Apartman ve site yönetimlerinin “tüzel kişiliği” olmadığı için ilgili kurumlar muhatap olarak kabul etmeyebilirler. Bu sorunu aşmak için KMK’de yapılacak bir değişiklikle apartman ve site yönetimleri “tüzel kişi” olarak kabul edilebilir. Ya da ilgili yönetmelikte bir değişiklik yapılarak, apartman ve site yönetimleri de elektrik enerjisi üretebilecek kişiler arasında kabul edilebilir. Bu sorun mevzuat değişikliği ile aşılabilir.

BİNA TEK KİŞİ VEYA ŞİRKETE AİT İSE

3) Binanın tamamı şahsın veya şirketin ise veya binanın çatı katındaki malik kendi adına tesis kurmak istiyorsa sorun çıkar mı?

Bu durumda herhangi bir sorun çıkmaz. Çünkü burada tesisi kuracak olan gerçek veya tüzel kişidir ve binanın tamamı kendisinindir. Herhangi bir sorun çıkmadan, apartman veya site yönetimlerinin böyle bir tesis kurabilmesi için “tüzel kişi” olarak kabul edildiklerini veya ilgili yönetmelikte yapılacak bir değişiklikle apartman ve site yönetimlerinin elektrik üretim tesisi kurmalarına izin verildiğini varsayararak konuyu KMK açısından değerlendireceğiz. Çünkü bu sorun er geç çözülecek. Çözülmek zorunda. Enerji fiyatlarının pahalılığı karşısında binlerce kişinin yaşadığı devasa sitelere bu hakkın verilmemesinin hiçbir haklı gerekçesi olamaz.

ÇATIYA ZARAR VERMİYORSA İZNE GEREK YOK

4) Bir kat maliki çatıya güneşten elektrik üretim sistemi kurmak isterse diğerlerinin iznini almak zorunda mı?

Bir kat maliki ya da çatı katında oturan kişi kendisine özgülenen ve sadece kendisinin kullandığı terasta böyle bir tesisi kuracaksa, kuracağı tesis binanın görsel görünümünü etkilemiyor ve binanın statiğine hiçbir zarar vermiyorsa apartman yönetimi ve diğer komşularından herhangi bir izin almasına gerek olmadan böyle bir tesisi kurabileceği görüşündeyim. Bu konu henüz yeni olduğu için çatıya güneşten elektrik üretecek tesis konulması ile ilgili bir Yargıtay kararı olduğunu sanmıyorum. Ancak Yargıtay’ın güneş enerjisi sistemi ile ilgili kararları bize ışık tutabilir.

YARGITAY NE DİYOR?

5) Yargıtay’ın güneş enerjisi sistemi kurulması konusundaki kararı nasıl?

Zira güneş enerjisi sistemi kurmakla, elektrik üreten sistemi kurmak özü itibarıyla aynı amaca hizmet etmektedir. Hemen hemen her açıdan benzer bir tesistir. Yargıtay kararlarına göre hiçbir karara gerek olmadan isteyen kat maliki çatıya güneş enerjsi sistemi kurabilir.

UYULACAK KRİTERLER NELER?

6) Bu sistemi kurmak isteyen kat maliklerinin dikkat etmesi gereken kriterler nelerdir?

Çatı, apartmanın ortak alanıdır. Her malikin arsa payı oranında burayı kullanma hakkı vardır. KMK 16 gereğince kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri aralarında aksine sözleşme yoksa ortak yerlerde arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, ortak alanlarda 4/5 kat malikinin yazılı rızası olmadan herhangi bir tesis yapılamaz.

Kural bu olmakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre; bir kat maliki, diğer maliklerin alacağı herhangi bir karara gerek olmadan, çatıya güneş enerjisi sistemi kurabilir. Yargıtay kararlarında güneş enerjisi sistemi için özel bir uygulama/ayrıcalık söz konusudur. Herhangi bir izne gerek yoksa da çatıya güneş enerjisi sistemi kuran malikin aşağıda belirtilen hususlara dikkat etmesi gerekir:

Kurulacak güneş enerjisi sistemi/konulacak paneller binaya statik olarak zarar verici boyutta/ağırlıkta olmamalıdır.

Sistemi kuran malikin arsa payı ile orantılı bir şekilde yer işgal edilmelidir. Örneğin, o malikin arsa payı 10/100 iken çatının güneş enerjisi kurmaya uygun alanının yarısını kullanmamalıdır. En fazla onda bir alanı kullanmalıdır.

Diğer malikler de güneş enerjisi sistemi kurmak istediğinde, onlara da yeterli alan bırakılmış olmalıdır.

Güneş enerjisi sistemini kurarken ve kullanırken; çatıya, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemelidir.

Zarar vermişse bu zararı karşılamalıdır. Benzer bir zararın daha ortaya çıkmaması için gerekli önlemleri almalıdır.

Güneş enerji sistemi tekniğine uygun yapmalıdır.

Düzenli olarak bakım-onarımı yapılmalıdır.

Tüm maliklerin ileride güneş enerjisi sistemini kuracak olması halinde dahi binanın taşıyıcı sistemine zarar verilmeyecek olması gerekir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 16 Aralık 2019 tarih ve 4534/7493 ve 20 HD’nin 14 ocak 2019 tarih ve E 2017/2578 K 2019/15 sayılı kararları vb nitelikte birçok kararı maliklerin çatıya yukarıda belirtilen kurallara uyulmak kaydıyla güneş enerjisi sistemi kurulabileceği yönündedir.

YÖNETİCİ KURABİLİR Mİ?

7) Apartman veya site yöneticisi kurabilir mi?

Eğer mevzuat değişikliği yapılırsa kurabilir. Apartman ve sitelerde en yetkili organ olan Genel Kurul’da (GK) bunun görüşülüp karar alınması ve bu iş için bütçe oluşturulması gerekir.

KARAR YETER SAYISI KAÇ

8) Bu yol açılırsa nasıl karar alınır? Karar yeter sayısı nedir?

Elektrik üretim tesisi kuruluşunun KMK’nin 42. maddesi kapsamında “Faydalı yenilik ve ilave” olarak değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. “Faydalı yenilik ve ilave kararları” da sitedeki maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Örnek vermek gerekirse bir sitede 100 bağımsız bölüm bulunsun. Bu bağımsız bölümlerin 9 tanesi 1 kişiye ait olduğu için malik saysı 92 olsun. Bu 100 bağımsız bölümün arsa payı toplamı da 5000 bin olsun. 92/2 eşittir 46 artı 1 yani 47 malikin olumlu oy vermesi gerekir. Bu 47 kişinin arsa payları toplamının da 5000:2 eşittir 2500 artı 1 eşittir 2500 olması gerekir.

9) Bu tesisin parasını kim öder?

Tüm sitenin yararlanacağı bir tesis yapılıyorsa sitedeki tüm bağımsız bölüm malikleri öder. Sitedeki 10 blok olduğunu ve bloklardan sadece 6 blokun yararlanacağı tesis kurulduğunu düşündüğümüzde gideri de bu 6 bloktaki malikler öder. Bu giderler yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri olduğundan kiracılardan alınmaz, malikler öder.

GİDERLER NASIL KARŞILANIR?

10) Tesisin giderleri nasıl karşılanır?

KMK’nin 20. maddesine göre giderler arsa payına göre ödenir. Arsa payı büyük olan bağımsız bölümler daha çok öderken, arsa payı daha düşük olan bağımsız bölümler daha az öder. Burada dikkate alınacak olan arsa payı olup dairelerin, işyerlerinin büyüklüğü dikkate alınmaz. Arsa payı belirlenirken, büyüklük tek ölçü değildir, ölçülerden biridir sadece. Örneklemek gerekirse işlek bir caddedeki 100 metrekare işyerinin arsa payı 180 metrekarelik dairenin arsa payından çok olabilir. Ancak bu emredici nitelikte bir kural değildir. Sitelerin temel (ana) yasal metini olan Yönetim Planında (YP) farklı bir düzenleme yapılmış olabilir. O nedenle site yöneticisinin gider paylaşımını belirlerken tapudaki YP’ye bakması ve orada yazılana göre işletme projesi yapması gerekir.

FAZLASI SATILABİLİR Mİ?

11) Sitede/apartmanda üretilen elektrik fazla gelirse fazlası satılabilir mi?

Binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı enerji sistemleri kurulması ruhsata tabi değildir. Ancak çatı ve cephe uygulaması olarak gerçekleştirilebilir. Bu şekilde kurulan tesiste lisanssız üretim yapanlar tarafından aylık mahsuplaşma sonucu her fatura döneminde şebekeye verilen ihtiyaç fazlası elektrik enerjisi için görevli tedarik şirketi ile mahsuplaşılır. Normalde bu tesisler gelir elde etmek için kurulmaz. Ancak her nasılsa ihtiyaçtan fazla üretildiyse yasal düzenlemedeki ilkeler doğrultusunda üretimin fazla kısmı 10 yıl süreyle satılabilmektedir.

GELİRİ NASIL HARCANIR?

12) Elde edilen bu geliri nasıl değerlendirebiliriz?

Site yönetimi malikler adına vekil gibi hareket eden kişilerdir. Dolasıyla bu gelirin nasıl değerlendirileceğine de yönetici değil GK karar verir. Doğru olanı maliklere iade etmektir. İadenin ölçüsü de tesisin kurulumundaki ve işletilmesindeki giderlere katılımlarındaki ölçü neyse odur. Giderleri eşit aldıysak eşit, arsa payına göre aldıysak arsa payına göre iade edeceğiz. GK’da “Maliklere iade etmeyelim. Sitenin yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderlerine harcayalım” diye karar alındıysa o zaman o şekilde davranılır. Burada dikkat edilecek hususlardan biri de olayın vergisel boyutudur. Maliklerin vergi dairesiyle başının ağırmaması için malikler bu konuda bilgilendirilmeli, mali müşavirleriyle de görüşerek beyanname vergi boyutunu ihmal etmemeleri önerilmelidir.