Yatırım yaparken nelere dikkat etmek gerekiyor

15 yıldır gayrimenkul sektöründe firma olarak hizmet veren Saral Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Semih Sarıalioğlu Karadeniz Gazetesi’ne sektör ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu.

Sarıalioğlu, bir çok kurumsal firmanın danışmanlığını yaptıklarını belirterek, insanların yatırım yaparken profesyonel bir gayrimenkul danışmanından fikir almalarının yatırımcıların karına olacağını belirtti.

Körfez ülkelerinden gelen vatandaşların sanıldığı gibi çok yüksek fiyatlardan konut satın almadıklarını belirten Sarıaloğlu, bu algının piyasada balon fiyatların oluşmasına neden olduğunu, dolayısıyla yerli yatırımcının da fiyatları yüksek bulduğunu belirtti. Yabancılara toprak satılmamasının özellikle altını çizen Semih Sarıalioğlu, bankaların faizleri düşürmesi gerektiğini, yoksa piyasadaki gerginliğin devam edeceğini belirtti. Yatırım için içinde bulunduğumuz dönemin doğru zaman olduğuna değinen Sarıalioğlu, insanların yatırım için Yıldızlı, Akyazı ve Beşirli civarında yatırım yapmalarının karlı olacağına dikkat çekti.

PİYASA DURGUN

Trabzon Büyükşehir oldu, bu doğrultuda gelişiyor ve büyüyor. Geçen yıl konut satışı sıralamasında Trabzon üst sıralarda yer aldı. Bunu neye bağlıyorsunuz? Körfez ülkelerinden gelen turistlerle bir ilgisi var mı gerçekten?

Körfez ülkelerinden gelenlerin Trabzon'a katkısı yüzde 10'dur ancak. Bu yüzden Trabzon'da satılan dairelerin büyük orantıda müşterisi kentsel dönüşümle yapılan istimlaktan para alan insanlardır. Nüfusumuz artmıyor, sadece yerleri değişiyor. Eskiyi devlet alıyor, yeniyi müteahhit veriyor. Pazarda böyle bir döngü var. Bu nereye kadar gider belli olmaz. Bitecek nihayetinde. Şu anda gayrimenkul sektörü rakamsal olarak dibe vurmuş durumda. Üst üste iki seçim yaşamamız, kış mevsiminin olması ister istemez piyasada bir gerginlik yarattı.. İnsanların satın almaya cesareti yoktu, büyük yatırımcılar dolar çıkacak mı inecek mi diye düşünerek yatırım yapmak, kredi çekmek istemediler. Kış dönemi olması, yatırımcı turistin de Trabzon'da olmaması sebebiyle piyasada ciddi anlamda bir durgunluk var.

FAİZLER ÇOK YÜKSEK

Banka faizleri çok yüksek. Zaten böyle devam ederlerse, yakında kredi verecek insan bulamayacaklar. Çünkü piyasada ciddi anlamda bir kriz var. Bu krizi fırsata çevirmenin tam zamanıdır. Daha önce de bahsetmiştim, hatta şu an bir kitap da hazırlıyorum gayrimenkul üzerine, bu kitapta da bahsediyorum. Herkes alırken satan, herkes satarken alan olursan, gayrimenkulde kazanırsın. Çünkü herkes bir malı satıyorken en dip rakamdadır. Piyasanın gerginliği kalkıp sezon açıldığı zaman, piyasaya çıkarırsan bir gayrimenkulden yüzde 30-40 gibi bir kar elde edilir. Bu da ciddi bir rakamdır.

KAZANDIRIYORUZ, KAZANIYORUZ

Trabzon'da 15 yıldır hizmet verdiğim çok büyük kurumsal firmaların yatırım danışmanlığını yapıyorum. Biz artık emlakçılıktan geçtik, yatırım danışmanlığına devam ediyoruz. Yatırım yaptırdığım müşterilerimin genelde hepsi kazanmıştır. Bu yüzden firmalar bizden kopmayı tercih etmiyorlar. Çünkü onlara kazandırırsam ben de kazanmış olurum. 15 yıl önceki müşterilerim hala bizimle pazarda kar elde etmeye, kazanmaya devam etmekteler.Biz insanların paralarını yönetmekteyiz. Bundan zevk alıyoruz. Her zaman bu hizmetkarlığı yapmaya da gönüllüyüz.

Körfez ülkelerinden gelenlerin Trabzon'da konut edinmelerinin, kentte konut fiyatlarını arttırdığı iddia ediliyor. Bu doğru mu sizce?

Trabzon pazarında balon diye tabir ettiğimiz bir fiyat politikası oluştu. Körfez ülkesi vatandaşlarının ülkeye gelmesiyle birlikte biz Dubai'de Cidde'de ofis açtık ve fuarlara katılarak tanıtımlar yaptık, hala da yapıyoruz. Yatırımcıyı Trabzon'a çekmek için Trabzon'daki gayrimenkulü anlattık, kar marjlarından bahsettik. Geleceğiz, yatırım yapacağız diyenlerin çoğu sözünde durmadı. Beklenilen talebi görmedik kendilerinden. Geldiler, sadece bakıp gittiler. Bu da iç piyasada farklı lanse edildi. Bu söylentiler üzerine müteahhitler, mülk sahipleri fiyatları yüzde 20-30 oranında artırdılar. Bu rakamlar da Türk yatırımcıya yüksek geldi. Körfez ülkelerinden gelenler alışveriş yapmadan gidince geriye balon fiyatlar kaldı. Rayiç bedeli 300 bin TL olan bir daire için müteahhit 400 bin TL fiyat belirledi ve bu fiyata kendini inandırdı. Gerçek fiyat o olduğuna inandığı için de fiyatı indirmiyor. Dolayısıyla piyasada bir döngü olmuyor. Benim onlara tavsiyem fiyatları bir an önce aşağıya çekerek, yerli yatırımcı için cazip hale getirmeleri. Yoksa böyle devam ederlerse bir çok müteahhit firma çok zor günler yaşayacaktır.

Sürekli olarak bir inşaat söz konusu Trabzon'da tabi bunda kentsel dönüşümün de etkisi var elbet. Bir konut fazlalığı var mı Trabzon'da?

Trabzon'da konut fazlası var tabi. Şu anda hazırda olan 70 bin daireden ve yapılacak olan projelerden bahsediliyor. Müteahhit firmalar bir şeyin analizini yapmadan, pazar araştırması yapmadan bu projeleri hazırlıyorlar. Kime satılacağının analizini yapmıyorlar. Araştırmadan yapıldığı için çoğu insanı zor günler bekliyor. Normal fiyatlara çekerlerse gayrimenkullerini mutlaka müşteri bulacaklardır.

MEMUR KESİMİ UNUTULDU

Müteahhitler memur kesimini unutmuşlar. Ya fakir var ya zengin kesim var onlar için. Orta kesimin alacak olduğu daire 150 bin TL ile 220 bin TL arasında bir daire olur ancak. Ama şu an Trabzon pazarında 160-170 bin TL arasında sıfır daire yok. Bu kötü bir durum. Memur kesimi gidip 300-400 bin gibi rakamlara bir daire alamıyor. Bu rakamlara daire alamadığı gibi müteahhit de satamıyor. Ortada açık bir pazar var. Müteahhitlere sesleniyorum, kesinlikle alım gücü bu fiyat aralığında olan insanları değerlendirsinler. 150-200 TL arası fiyattan daire yapsınlar ben fazlasıyla görevimi yerine getirip, o daireleri inşaat bitene kadar ellerinde bırakmayacağımı garanti ediyorum.

Yalıncak ve Kaşüstü'nde inanılmaz bir konut fazlalığı var. Şu anda Türk vatandaşı oradan alışveriş yapmıyor. İnsanlar oranın Arap şehri kalacağına inandı. Onlar da burada en fazla 2-3 yıl kalırlar. Ondan sonra iflas etmiş müteahhitlerle karşı karşıya kalacağız. Bunun da olmaması için devletin şimdiden müdahale etmesi, bir an önce fiyatların normal seviyeye çekilmesi lazım. Orada bizim dostlarımız da var, bir daire için 1 milyon TL, 850 bin TL isteyen var, satamıyorlar, satamayacaklar da.İsyan bayrağını çekmiş durumdalar. Çünkü Araplar da bu fiyatları yüksek buluyor. 15-20 gün gelip burada kalacakları bir idare için yüksek bedeller ödemek istemiyorlar. Ama müteahhitler bunun analizini yapmıyorlar yapmadıkları için de sıkıntı çekiyorlar.

Herkes müteahhit artık günümüzde. Bunun için bir kriter ya da sınırlama yok mu?

Bu şu an açık bir kapı bence . Bizim işimizi daha iyi yapabilmek, uzman bir ekiple çalışmak için Saral Mühendisliği kurduk. Bir arsayı alıp, kaç kat çıktığını, merkezi yerlere yakınlığını o inşaatın kaç TL'ye mal edileceğini, inşaatın ne kadar sürede biteceğini ve ne kadara satılacağının analizini yapıyoruz. Ama geliyor bir müteahhit firma 5 arkadaş birleşmişler, hepsi bir miktar para koymuş ortaya, toplamışlar 1-1,5 milyon bir bedel, bu parayla 20-25 milyonluk projenin altına girmeye çalışıyorlar. Cesaretle giriyor ama arkasında kaç tane insanın 30-40 yıllık birikimine sebep olmuş oluyor. Kendi parası gidiyor, binlerce insanın da parası gidiyor. Ama devlet dese ki 25 milyonluk TL'lık proje yapacaksın, bankada 20 milyon TL teminat göstereceksin 20 milyon. Paran yoksa yapma kardeşim. 20 milyon teminat göstereceksin ve halkı güvence altına alacaksın. Devlet istemiyor ama biz yatırımcılardan bu teminatı istiyoruz. Bizim için önemli olan Saray Gayrimenkul olarak en iyi şekilde hizmet etmek. artık bir şeyleri tam doğru yapmanın peşindeyiz.Ciddi anlamda hizmet etmenin peşindeyiz. Mal sahiplerini korumak adına kimin hangi müteahhitle çalışacağını biz seçiyoruz artık. Halkımız da uyanmalı kurnaz olmalı, sadece bitmiş olan daireleri almalılar. Tavsiyem projeden ev almasınlar, ben uygun bulmuyorum. Hele şu sıralar. İnsanlar bunu göz ardı etmesinler.

YABANCILARA TOPRAK SATILMASIN

Dikkat edilmesi ve önlem alınması gereken bir konu var. Devletimizden ricamız, yabancılara toprak satılmasın. Biz başka ülkeye gittiğimiz zaman kendimiz mekan açamıyoruz, mutlaka o ülkenin vatandaşının ortak olması gerekiyor. Bizim ülkemizde durum farklı. Trabzon'da emlak ve kiralama sektörünün başları Araplar olmaya başladı. Bu çok kötü bir şey. Biz burada onlara müteahhitlik hakları vermemeliyiz. Onlara arsa satışını devlet kanunla yasaklamalı. Bizim yaptığımızı satın alırlarsa alsınlar. Ama kendileri yapıp, kendileri Körfez ülkelerine pazarlayıp kendileri komisyonunu alıp kendileri rent a car hizmeti otel konaklama hizmetini verdikten sonra bizim Trabzon'daki tek kazancımız arsa satmak oluyor. Bu zaten bizim kıymetlimiz. O olmadıktan sonra anlamı yok ki. Adam pazardaki bütün lokmayı alıyor . Bunun acilen çözüme kavuşturulması, acilen durdurulması gerekiyor. Yomra'da Arap köyü kuruluyor. 160 dönüm yer satılmış. Yazık, bu Arap köyünü biz kuralım, biz çalıştıralım. Onlar gelsinler kalsınlar tatillerini geçirsinler gezsinler ama biz çalıştıralım.

Yatırım yaparken nelere dikkat etmek gerekiyor? En doğru zaman ne zaman yatırım için?

İçinde bulunduğumuz şu dönem yatırım yapmak için doğru bir zaman. Bankaların bir an önce faizleri düşürmeleri gerekiyor konut satılması için. Yoksa piyasanın gerginliği bitmez. Faizler düşer, makul rakamlara çekilirse pazarın önünün açılacağına inanıyoruz. Yatırımcılar özellikle bir gayrimenkul alırken bir emlak firmasından yatırım danışmanlığı alsınlar. Biz Saral Gayrimenkul olarak şu anda Trabzon'da A'dan Z'ye yolların geçtiği noktaları belirledik. Bir daireden 5 yılda ya da 10 yılda elde edecekleri karın 2-3 mislini doğru arsa yatırımı yaparak bir yılda kazanma şansları olduğunu taahhüt ediyoruz. Benim görüşüm arsalara yönlensinler. Gürbulak, Uğurlu arsa yatırımı için ideal. Kaşüstü, Yalıncak Bölgesi'nden uzak dursunlar. Çünkü oradaki balon fiyatlar söz konusu. Her şehir batıya doğru gelişir, bizde tam tersi biz doğuya doğru gelişiyoruz. Bana göre genişlemenin Mersin Akçakale taraflarına kaymasında fayda var. Akyazı beldesi her defasında üstüne katlayarak devam etmektedir. Akyazı stadımız bitmek üzere. Akyazı'da yapılacak üniversite, sahilde yapılan stadyum , Akçaabat, Yıldızlı, Söğütlü ,Trabzon, Beşirli'yi Aydınlıkevler'i birbirine bağlamıştır. Bu bölgeler yatırım için en ideal bölgeler. Bu bağlamda Trabzon'un eskiden merkezi Beşirli idi, şimdi Beşirli olacaktır. 2 aydır imara açtılar, yeni projeler yapılıyor.Yatırımcılar Yıldızlı, Akyazı ve Beşirli mevkilerine yatırım yapsınlar.