Türkiye'de Gayrimenkul Pazarı Ne Kadar Şeffaf?

Amerika BirleşikDevletleri, İngiltere ve Avustralyaen şeffaf gayrimenkul pazarları; Türkiye’nin başını çektiği MIST (Meksika, Endonezya, Güney Kore ve Türkiye), en fazla iyileşmenin görüldüğü pazarlar, Afrika, Orta Doğu ve Latin Amerika ise iyileşmenin en yavaş olduğu pazarlar.

Endekse göre Türkiye, 97 ülke arasında yarı şeffaf bir ülke olarak 31. sırada yer alıyor.

Jones Lang LaSalle ve LaSalle Investment Management (NYSE: JLL) tarafından iki yılda bir tekrarlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi sonuçları açıklandı. 2012 Global Real Estate Transparency Index (Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi) sonuçlarına göre, toparlanma sürecine giren gayrimenkul pazarları, 2008 ve 2009 yıllarında yaşanan mali kriz ve buna bağlı durgunluk sonrasında, şeffaflık konusunda kayda değer iyileşmelerin görüldüğü hızlı bir ivme içerisinde gözüküyor. Endeks, pazarların yaklaşık yüzde doksanının, temel Pazar verilerindeki iyileşmeler ve performans ölçümlerinin yanısıra, kayıtlı araçların yönetiminde sağlanan iyileştirmelerle birlikte son iki yıl içerisinde gayrimenkul şeffaflığı konusunda önemli gelişmeler kaydettiğini ortaya koyuyor.
Dünya çapında 97 gayrimenkul pazarının şeffaflığının birbirinden farklı 83 faktör bazında değerlendirilmek suretiyle hesaplandığı bir Jones Lang LaSalle araştırması olan 2012 Global Real Estate Transparency Index (Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi), yatırımcılara ve kurumsal kullanıcılara küresel pazarlarda işlem yapma, satın alma ve operasyonlarda bulunma konularında rehberlik edecek son derece önemli veriler ve analizler içeriyor. Endeks ayrıca, şeffaflığın iyileştirilmesini isteyen hükümetlere ve diğer sektö kurumlarına da yardımcı oluyor.

Raporda yer alan başlıca bulgular;
• Amerika Birleşik Devletleri, 2012 yılında dünyanın en şeffaf gayrimenkul pazarı seviyesine yükselmiştir. ABD’yi, İngiltere ve Avusturalya yakından takip etmektedir. ‘Yüksek Derecede Şeffaf’ ülkeler kategorisine giren diğer ülkeler Hollanda, Yeni Zelanda, Kanada, Fransa, Finlandiya, İsveç ve İsviçre’dir.

• Endeks, MIST’in (Meksika, Endonezya, GüneyKore ve Türkiye) büyüyen pazarların yükselişini bir kere daha teyit ediyor. Türkiye, şeffaflığın iyileştirildiği ülkeler arasında yine başı çekiyor.

• Bölgesel olarak şeffaflık konusunda en güçlü iyileşmeyi Latin Amerika’nın gerçekleştirdiği görülüyor. Brezilya’nın 1. kademe şehirleri, şeffaflığın iyileştirilmesi konusunda dünyada ikinci sıraya yükselerek ‘Şeffaf’ kategorisine girmiş durumda. Meksika ise (gelişme açısından) küresel ölçekte üçüncü sırada yer alıyor.

• Şeffaflık açısından BatıAvrupa ve bazı öndegelen Orta Avrupa pazarları arasındak ifark, kilit rol oynayan CEE pazarlarının da oyuna dahil olmasıyla önemli ölçüde azalmıştır. Örneğin, şeffaflık konusunda bazı Batı Avrupa ülkeleriyle kıyaslanmaya başlayan Polonya, bazı yatırımcılar tarafından ‘çekirdek’ pazarlardan biri olarak değerlendiriliyor.

• Gayrimenkul sürdürülebilirliği, açısından en şeffaf pazarlar olan İngiltere, Avusturalya ve Fransa ile çevresel sürdürülebilirlik, önemli bir şeffaflık faktörü olarak ortaya çıkmıştır. Binaların enerji verimlilik sistemleri konusunda önemli bir geçmişe sahip olan İngiltere, dünyanın ilk Yeşil Bina derecelendirme sistemini uygulamaya koymuştur. Avustralya ise, yeni çevre yasaları, yönetmelikleri ve teşvikleri konusunda bir deneme sürecindedir.

Not: Puanlar, iki haneli ondalık sayılara yuvarlanmıştır; sıralama, yuvarlatılmamış puanlara göre yapılmıştır.
Kaynak: Jones Lang LaSalle, LaSalle Investment Management

Jones Lang LaSalle’ın bağımsız fon yönetim organı olan LaSalle Yatırım Yönetimi (Investment Management) Küresel Strateji Başkanı Jacques Gordon, endeksle ilgili, “Dünya ekonomisi hala toparlanma aşamasındayken, 2012 Endeksi, gayrimenkul yatırımcılarının ve kurumsal kullanıcıların faaliyetlerini daha geniş pazarlara yaydığını göstermektedir. Sınır ötesi bu faaliyetler, pazarların uluslararası rekabete daha fazla açılması ve gayrimenkul sektörlerinin küresel anlamda en iyi uygulamalara kucak açmasıyla birlikte, büyümede ve gelişmekte olan ekonomilerde şeffaflığın süratle iyileştirilmesini teşvik etmektedir,” açıklamasında bulundu.

2012 Endeksi’nde, birçok Afrika, Orta Doğu ve Latin Amerika pazarında şeffaflık eksikliklerinin devam ettiği vurgulanıyor. Şeffaflık konusunda en düşük puanlar, ‘şeffaf olmayan’ pazarlar şeklinde adlandırılan Venezuela, Moğolistan, Tunus, Gana, Irak, Pakistan, Cezayir, Belarus, Angola, Nijerya ve Sudan’a aittir. Bu ülkelerin bir çoğu, Endeks’in bu uygulamasında ilk defa yer almaktadır.
Jones Lang LaSalle Küresel Araştırmalar Ulusal Direktörü Jeremy Kelly, bu duruma ilişkin “Son iki yılda gayrimenkul pazarlarının şeffaflığı konusunda sürekli bir iyileşme gözlenmiş olmakla birlikte, bu konuda yapılması gereken daha çok şey var. Gayrimenkul pazarında şeffaflığın gerekliliğinin, hükümetlerin ve gayrimenkul sektörü aktörleri tarafından kabul görmesine karşın, yasa ve mevzuat reformlarının hızının oldukça düşük olduğu ve alım-satım süreçlerinin şeffaflaştırılması konusundaki iyileşmenin sınırlı bir düzeyde kaldığı görülüyor.” şeklinde yorumda bulundu.

Kelly, 2014 yılında yayınlanacak olan Endeks’e kadar, şeffaflık konusunda ilerleme sağlanmasına katkıda bulunması beklenen dört ana unsurdan söz ediyor.

• Gelişmekte olan ekonomilerin pek çoğunda, bugün itibariyle performans göstergelerinin ve doğru pazar bilgilerinin bulunmamasının, yabancı yatırımları engellemekte ve rekabetçi yerel gayrimenkul sektörlerinin gelişimini sekteye uğratmakta olduğunun anlaşılması,

• Özellikle Avrupa’da devam etmekte olan kredi ve devlet desteği krizinin, düzenleyicileri, merkez bankalarını, yabancı yatırımcıları ve diğer gayrimenkul girişimcilerini, gayrimenkul borçlarına ilişkin kamu verilerinin yayınlandığı ve kredi verenlerin daha yakından izlendiği şeffaf bir ortama doğru yönlendirecek olması,

• Yakın geçmişte yaşanan rüşvet skandallarının (genellikle ticari gayrimenkul geliştirme süreçlerine verilen izinlerle ilgili) açığa çıkmasıyla birlikte, hükümetlerin masanın altından ödeme yapılmasına yol açan şartları daha fazla mercek altına alacak olması,
• Mülklerin sürdürülebilir özelliklerinin, marjinal kriterler olmaktan çıkıp, karar verme açısından önemli birer girdi haline gelmeleriyle birlikte, kiralama ve yatırım kararlarının alınmasında daha fazla rol oynayacak olması. Bu hususların, enerji verimliliği ve Yeşil Bina kriterlerine daha fazla şeffaflık kazandıracak olmasıdır.

Çevresel sürdürülebilirliğin, gayrimenkul alım-satım kararlarında her geçen gün daha fazla dikkate alınmaya başlandığı gerçeğinden hareketle, 2012 Endeksi’ne, 28 ülkenin enerji verimlilik kıstasları ve yeşil bina puanlama sistemleri gibi başlıklar altında değerlendirildiği ayrı bir Gayrimenkul Sürdürülebilir Şeffaflık Endeksi dahil edilmiştir. Bu kapsamda İngiltere, Avusturalya ve Fransa, gayrimenkul sürdürülebilirliği açısından en şeffaf ülkeler olarak belirlenmiştir.

Kaynak: Jones Lang LaSalle, LaSall eInvestment Management

2012 sonuçları ayrıca, gayrimenkul yatırımlarının hacmi ve şeffaflığı arasındaki ilişkiyi de teyit ediyor. Şeffaflıktaki artış, serbest bilgi akışının sağlanması ve yerel mülkiyet kanunlarının adil ve sürekli bir şekilde uygulanması açısından güçlü bir teşvik oluşturan direkt yabancı gayrimenkul yatırımlarındaki artışla ilişkilidir. Son iki yılda dünyanın en hızlı büyüyen gayrimenkul yatırım pazarları – Brezilya, Türkiye, Endonezya ve Vietnam gibi – dünyada şeffaflığın en fazla iyileşme kaydettiği 10 ülkesi arasında yer almaktadır.
Jones Lang Lasalle Türkiye, Ülke Başkanı Avi Alkaş, Türkiye’nin istikrarlı şekilde şeffaflığını iyileştirerek, 2010 yılından bugüne en iyi iyileşmeyi gösteren ülke konumunda Endeks’te yer almasını, uluslararası kurumsal yatırımcı ve kullanıcıların Türkiye’ye olan ilgisini ve olumlu bakışını güçlendirecek önemli bir unsur olarak değerlendirmektedir. Ayrıca bu istikrarlı iyileşmenin devamı ile birlikte, sonraki çalışmada şu an 31. sırada “yarı şeffaf” ülkeler arasında olan Türkiye’nin, “şeffaf” ülkeler konumuna yükselmesini beklediğini belirtmektedir.

Jones Lang Lasalle Türkiye, Sermaye Piyasaları ve Danışmanlık Direktörü Dr. Kıvanç Erman, tüm küresel ve lokal gayrimenkul aktörleri tarafından yakından takip edilen Endeks kapsamında, Türkiye’nin gösterdiği bu başarılı performansın, özellikle gayrimenkul yatırımları anlamında Türkiye Gayrimenkul Pazarı’na somut etkilerinin olacağını beklediğini belirtmektedir.
2012 Endeksi, uluslararası yatırımcıların büyük önem verdiği borç şeffaflığının, 2010 yılından beri ılımlı bir iyileşme kaydettiğini gözler önüne seriyor. Yatırımcıların ve kurumsal kullanıcıların faaliyette bulundukları pazarlardaki riskleri daha iyi değerlendirmelerine yardımcı olan ödenmemiş borç ve sermaye akışı verileri, 11 pazarda artış gösterirken,düzenleyiciler 15 pazarda ticari gayrimenkul kredilendirmesine ilişkin öngörülerini daha net bir hale getirmiş bulunmaktadırlar. Kanada, Avusturalya, Amerika Birleşik Devletleri, İngiltere ve Fransa, kullanılabilir verilerin sunumu ve yönetmelik denetimlerine öncülük etmeyi sürdüren ülkeler olmuştur. Ancak, Almanya ve Japonya’da halen son beş yıla ait ayrıntılı verilerin eksik olduğu görülmektedir.