Gayrimenkulde saatli bomba
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul hukukunda saatli bir bomba gibi görülebiliyor.
Öncelikle, bir hukuki durumla ilgili saatli bomba derken ne demek istediğimizin anlaşılmasında fayda var. Hepimizin taşınmaz malları, doğru ve rahat bir hayat sürmek adına çok değerlidir ve bu değer, malın doğru değerlendirilmesi ile anlam kazanır. Bu noktada, arsa niteliğindeki malını doğru değerlendirmeyi düşünen malikin yapabileceği en güncel ve yoğun değerlendirme şekli, arsasını daire karşılığında bir müteahhite vermektir. Bu durum, o kadar komplike ve içinde ayrıntılar barındıran bir durumdur ki, baştan mutlu mesut bir ticari ilişkiye girişen kişiler, sonradan birbirlerine karşı son derece hasmane tutumlar içine girebilmekte, işler;“malın mı var derdin var” noktasına gelebilmektedir. Bu sebeple, doğru kişi ile doğru bir sözleşme yapmak, ciddi özen ve dikkat gerektiren bir iştir. Aksi halde, zamanı gelince bomba patlar ve ortalık toz duman olur.
İlk olarak meslek yaşantımın bana en doğru olarak gösterdiği kat karşılığı inşaat ile ilgili kritik noktayı belirtmek isterim. Tarafların birbirlerinden satış vekaleti almalarının sonu hep dava olmuştur.Sözleşmenin akdi sırasında alınan vekalette, satış yetkisi olmaması en önemli önceliktir. Bunun yerine, özkaynağı olmayan müteahhide kaynak yaratması noktasında cüz’i bir miktarın tapudan devri daha doğrudur. Daha sonra inşaatin ilerleme durumuna göre orantılı şekilde hissenin tapudan devri, hem arsa maliki hem üstlenici açısından son derece doğru bir stratejidir.
Bizim hukukumuza göre, sözleşmenin güçlü tarafı her zaman arsa sahibidir. Müteahhidin edimini ifada temerrüde düşmesi (yüklendiği görevi yerine getir-e-memesi), ondan kazanımda bulunan hak sahibi üçüncü kişilerin kazanımlarını da etkiler. Bu da şu demektir ki, zor hal yaptığı birikim ile daire alan olayla tamamen ilgisiz bir üçüncü kişinin, hem parasından hem hayalindeki evden olması son derece kolaydır. Günümüzün en yoğun gayrimenkul satış şekli olan maketten satış olayı, sözleşmenin etkisi açısından büyük önem taşır. Maketten ev alan bir kişi, üstlenicinin arsa sahibine karşı yüklenmiş olduğu sorumlulukların bir anlamda kefilidir. Fakat ne yazıkki, bu şekilde kazanımda bulunan kişilerin tamamına yakını, sorumluluğunu üstlendikleri sözleşmeden habersizdir. Böyle olunca da son yıllarda onbinlerce kişiyi mağdur eden iflaslar ve buna bağlı olarak perişan olan aileler doğmuştur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en mühim noktalarından birisi de imar durumudur. Sözleşmenin tarafları, bahse konu yerin imar durumu ile ilgili hususiyetleri bilmeleri ve buna göre karşılıklı edimleri tayin etmeleri sözleşmenin sıhhati açısından elzemdir.
Yazımızın konusu olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, ciltler dolusu kitaplara konu olabilecek, çok geniş bir mevzudur. Kentsel dönüşüm kapsamında da ayrı özellikler ve farklı hukuki durumlar sözkonusudur. Bu yazımızda, ana başlıkların bir kısmını sizlerle paylaşmaya çalıştık. Sizlerden gelecek sorular ve sorunlar eşliğinde sonraki yazılarımızda gayrimenkul hukukuna ilişkin farklı konularda bilgi paylaşacağız. Hukuku bilmek, hak kaybını önler fakat hiçbir zaman hiçbir şeyi garanti etmez. Yapmamız gereken araştırmak, okumak ve dikkati elden bırakmamaktır. Sizden gelen talepler doğrultusunda farklı konularda görüşmek dileğiyle.
