2B Sayesinde Hangi Semtlerde Fiyatlar Uçacak?

İstanbul'da Beykoz, Çatalca, Silivri, Ümraniye, Çekmeköy, Şile, Sultanbeyli, Pendik, Arnavutköy, Ümraniye, Sarıyer'in bulunduğu ilçelerde fiyatların iki-üç katına çıkacağı hesaplanıyor.

Müteahhitlerin sabırsızlıkla beklediği 2B yasası İstanbul'un 18 ilçesini etkileyecek. Aralarında Beykoz, Çatalca, Silivri, Ümraniye, Çekmeköy, Şile, Sultanbeyli, Pendik, Arnavutköy, Ümraniye, Sarıyer'in bulunduğu ilçelerde fiyatların en az iki-üç kat artırması bekleniyor. Orman vasfını kaybetmiş arazilerin imara açılmasını sağlayan yasa en fazla Beykoz'un yüzünü güldürecek.

İstanbul'daki 18 bin 233 hektarlık 2B arazisinin 2 bin 513 hektarlık bölümünün bulunduğu Beykoz, bu rakamla ilk sırada yer alıyor. Beykoz'u bin 528 hektar ile Çatalca izliyor. Şile ise bin 408 hektar ile üçüncü sırada yer alırken, Silivri ise 1.344 hektar ile İstanbul'da en çok 2-B arazisine sahip dördüncü ilçesi konumunda. Yasa gereğince satışa çıkarılacak İstanbul'daki 2B arazilerinden yaklaşık 16 milyar TL, Türkiye genelindeki bu arazilerden yaklaşık 25 milyar TL gelir bekleniyor.

2B'lerin büyük bölümü Anadolu yakasında
2B arazileri ile ilgili olarak değerlendirme yapan TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Mehmet Aslan, kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet kadar sektörü yakından ilgilendiren 2B yasasının İstanbul'da daha çok kuzey yönünde dağılım gösterdiğini söyledi. Aslan, "İstanbul'da 2-B arazilerinin büyük bölümü Anadolu yakasında yer alırken, liderliği 2-B arazilerindeki meşhur ve lüks siteleri ile Beykoz almaktadır. Beykoz, 2 bin 513 hektar arazi ile İstanbul'daki 2-B arazilerinin yüzde 27'sine sahip" diye konuştu.

İstanbul'un 18 ilçesinde 2-B arazilerin kayda geçirildiğini kaydeden Aslan, en fazla arazinin sırasıyla Beykoz, Çatalca, Şile, ve Silivri'de yer aldığını söyledi. Aslan, satışa çıkarılacak İstanbul'daki 2B arazilerinden yaklaşık 16 milyar TL gelir öngörüldüğünü kaydetti.

Orman özelliğini yitirmiş alanların satışı ile imara açılmasını öngören yasanın, geçtiğimiz günlerde Tapu Yasası'na eklenerek kabul edildiğini aktaran Aslan, "Tasarının yasalaşmasıyla 2B arazilerinin konumlandığı bölgelerde fiyat artışı beklentisi mevcut. İstanbul'da özellikle Beykoz, Ümraniye, Sarıyer, Pendik, Arnavutköy ile Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın açıkladığı Kanal İstanbul ile gündeme gelen Silivri ve Çatalca bölgelerinde daha hızlı artış öngörülmekte" diye konuştu.

İstanbul'un kuzeyinde rant değeri artacak
2-B arazilerin üçüncü kişilere satışının yapılıp, özel mülkiyete konu olmasıyla bu arazilerin konumlu olduğu bölgelerin katma değerini yükselteceğini kaydeden Mehmet Aslan "İstanbul'da özellikle kuzeye doğru; mesela üçüncü köprü gibi projelerle, Karadeniz maden ocakları alanında, Riva'da önerilen alanlarda yüksek rant değeri mevcuttur" dedi.

Aslan, yasada satışa konu olan alanlarla ilgilide şu bilgiyi verdi: "Yasa uyarınca, belediye mücavir alan sınırları içinde yapılaşma bulunan yerler, bina ve bahçe gibi kullanım alanlarıyla birlikte metrekare sınırlaması olmaksızın hak sahiplerine doğrudan satılabilecek; belediye mücavir alan sınırları dışında kalan, 100 dönüme kadar olan tarım arazileri de, sulu-kuru ayrımı yapılmaksızın hak sahiplerine doğrudan satılabilecek."

TOKİ ve belediyeler de devreye girebilecek
Tarım arazileri dışında kalan, üzerinde yapılaşma bulunan ve Maliye Bakanlığı'nca uygun görülen taşınmazların, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ), büyükşehir ve ilçe belediyelerine kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmek üzere devredilebileceğini söyleyen Mehmet Arslan, "Toplu Konut İdaresi'nin, hasılat paylaşımı yöntemiyle arsaları gayrimenkul yatırım/yüklenici şirketlere tesis etmesiyle de yapılaşmaya açılacak yeni konut projeleri için arsa arzı olabilecek" dedi.

TKSB'den alınan bilgilere göre yaklaşık 280 bin hektarlık alan yasa taslağına göre satışa konu olacak. Türkiye çapındaki 2B arazilerinin yaklaşık 18 bin 233 hektarlık kısmının İstanbul'da yer aldığını kaydeden Mehmet Aslan, "Yasa gereğince satışa çıkarılacak Türkiye genelindeki bu arazilerden yaklaşık 25 milyar TL gelir edinimi öngörülmekte" diye konuştu.

Bu arazilerin Türkiye genelinde yüzölçümü 410 bin hektar. Bu alanın yaklaşık 120 bin hektarı yollar, dereler gibi alanlara ayrılmış durumda.

"Fiyat artışını emsaller belirleyecek"
2B Yasası'nın çıkmasıyla bu alanlarda yer alan arsaların bedelinin en az iki kat artacağını söyleyen İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası (İEKO) İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, "Mülkiyet hakkında bir değişiklik oluyor. Tapusu olmayan ve ne olduğu belli olmayan kamuya ait bir arazi bir anda tapulu hale geliyor. Örneğin Mecidiyeköy'de Gülbağ semtinde hisseli tapulu olan bir daire en fazla 200 bin liraya satılırken, Mecidiyeköy'de çok daha küçük kat mülkiyetli bir binanın fiyatı 1.5 kat artıyor" dedi. Aşa, "2B arazilerde de sadece mülkiyet hakkının değişmesi fiyatları en az iki kat artırır. Ancak burada esas belirleyici emsal değerleri olacak " diye konuştu.

"Emlak vergisi işgalciye mükafat olur"
Şu anda konutların değerlemesinin nasıl yapılacağının tartışıldığını kaydeden Aşa, "Emlak vergisi ya da piyasa bedeli konuşuluyor. Konut imarına açılacak bir bölge ise bunu belediye bedeli üzerinden satmak çok büyük hata olur. Bu işgalciye mükafat demektir. Bu satışlar piyasa bedelleri üzerinde yapılmalı.Ama hâlâ sulak arazi olarak kullanılan araziler belediye bedeli üzerinden yapılsın. Bunlar çok fazla rant getirmiyor" dedi. Tahsisler yapılıp imar izni çıktıktan sonar müteahhitlerin devreye gireceğini aktaran Aşa, büyük dönümlü işlerde TOKİ'nin de devreye girebileceğini söyledi.

"Piyasayı etkileyecek alan 5-6 bin hektar"
İstanbul'daki arazilerin tamamının imara açılmasını beklemediklerini aktaran Nizamettin Aşa, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nden aldıkları bilgilere göre İstanbul'daki 18 bin hektardan toplam 9 bin 251 hektarının bu işe uygun olduğunu, 5 bin 118 hektarının da hemen satışa hazır olduğunu kaydetti. Bunun da 2 bin 704 hektarının boş olduğunu ve henüz ne olacağının belli olmadığını anlatan Aşa, 950 hektarının da yeniden ormana dönüşmesinin beklendiği kaydederek, "Aslında piyasayı etkileyebilecek alanın büyüklüğü 5-6 bin hektar civarında" diye konuştu.

"Anayasa değişikliği sonrasına kalabilir"
2B arazileri ilgili yasanın mütekabiliyet ve kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte meclisten geçmesini beklediklerini aktaran Nizamettin Aşa şöyle konuştu: "Ocak ayı içinde çıkmasını bekliyorduk. Ancak yetişeceğini pek tahmin etmiyorum. Şubat'a veya sonrasına kalabilir. Çünkü her ne kadar her şey tamam dense de bazı engeller var. Çünkü Anayasa hiçbir koşulda bunlar satılmaz diyor. Orman Kadastrosundan çıkarılıp maliye arazisine geçti. Bunların tespiti yapıldı. Belki Anayasa değişikliği sonunda bu tekrar gündeme gelebilir."