Zamanında ödenmeyen kiraya faiz uygulanır mı?
Son aylarda yüksek kira bedelleri, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde büyük sorunlara yol açtı. Tartışmalara konu olan meselelerden biri de geciken kira ödemeleri... Kira sözleşmesinde belirtilen tarihte kirasını alamayan çoğu ev sahibi, parasını gecikme faiziyle birlikte tahsil etmek istiyor. Peki zamanında ödenmeyen kiraya faiz uygulanır mı? Bu durumun sözleşmede belirtilmesi gerekiyor mu? Kiracı, kira ücretini en fazla kaç gün geciktirebilir? Tüm bu sorulara Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık.
Son dönemin en büyük tartışma konularından biri kiralık evler. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde pek çok daire için ederinin çok üzerinde rakamlar telaffuz ediliyor. Daha uygun fiyata ev bulamayıp yüksek kiralara 'evet' diyen ve sonrasında ödeme zorluğu çeken kiracılarla ilgili örneklere de sık sık rastlanıyor.
Vadesinde ödenmeyen kiralar, mülk sahipleriyle kiracıları karşı karşıya getiriyor. Sözleşmede belirtilen tarihte kirasını alamayan bazı ev sahipleri, paralarını gecikme faiziyle birlikte tahsil etmek istiyor.
İstanbul Kadıköy’de 1+1 dairede iki arkadaşıyla yaşayan S.O. da ev sahibinin faiz talebiyle karşılaşanlardan…
S.O., “Beş ay önce ben ve iki arkadaşım 18 bin 500 liraya evi kiraladık. İlk aylarda kiramızı günü gününe ev sahibinin hesabına yatırdık. Ancak Aralık ayının kirasında 3 bin liramız çıkışmadı ve kirayı beş gün geciktirdik. Ev sahibini arayarak durumu anlattık ve 10 gün süre istedik. Kendisi ödenmemiş günler için faiz işleyeceğini söyledi hatta bu sürecin daha da uzaması halinde evi boşaltmamızı istedi” dedi.
Ev sahibinin mağdur olduğunu kabul eden S.O., “Ev sahibinin mağdur olduğunun farkındayız ama kiramızı ödemeyecek de değiliz. Sadece alacaklarımızda sorunlar oldu, paramız tamamlanmadı. Bunu da 10 gün sonra tamamlayacağız. Hemen faizden bahsedilmesi bize biraz abartı geldi” ifadelerini kullandı.
1) GECİKEN KİRA ÜCRETİNE FAİZ UYGULANABİLİR Mİ?
Konuyla ilgili Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa’ya danıştığımda, “Bizim sözleşme hukukumuz sözleşme serbestisi ilkesi üzerine kurulmuştur. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Ancak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yedek kuralları devreye girer. Tabii kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” dedi.
Kısa, bu genel bilgilerden sonra şöyle devam etti:
“Borçlunun temerrüdü haline ilişkin TBK’nin 120’nci maddesinde uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Özetle; kira sözleşmesinde belirli bir vade öngörülmüşse ve kira borçlu tarafından süresinde ödenmemişse, borçlu temerrüde düşmüş olacağından faiz işlemeye başlayacaktır. Buna ilişkin illa ki sözleşmede hüküm olma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede bir hüküm varsa, kanuna aykırı olmadıkça bu uygulanır.”
2) FAİZ ÜCRETİ NASIL BELİRLENİYOR?
Geciken kiranın faizi neye göre belirleniyor? Örneğin 10 bin lira olan kira 10 gün gecikti diyelim, oransal olarak nasıl bir faiz işleyecek?
“Bu durumda öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelenmelidir” diyen Ümit Yasin Kısa, “Kira sözleşmesinde buna dair hüküm varsa buradaki faiz oranı uygulanmalıdır. Bu oran yıllık temerrüt faizinin 2 katından fazla olamaz. Örneğin yıllık temerrüt faizi yüzde 9'sa en fazla yüzde 18 olabilir. Eğer sözleşmede böyle bir düzenleme yoksa veya ilgili kısım tamamen geçersizse kanuna bakılacaktır. Buna göre de yıllık temerrüt faizi uygulanacaktır” dedi ve ekledi:
“Bu halde yıllık yüzde 9 faizin uygulanacağını varsayarsak, 365 günlük faiz yüzde 9'sa bunun üzerinden 10 günü hesaplayıp 24,66 lira işlemiş faiz buluruz. Bahsi geçen faizin yıllık basit faiz olduğu hususunu da atlamamak gerek.”
3) KİRACININ ÖDEMELERİN ZAMANLAMASI KONUSUNDA ESNEKLİĞİ VAR MI?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin, kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödemesini talep etmesi en temel hakkı… Peki kiracıya bu bağlamda tanınmış bir esneklik var mı?
Ümit Yasin Kısa, “Uygulamada kira sözleşmelerinin ödeme gününün ayın başlangıcı seçildiği veya bazen 'Ayın 1'i ile 5’i arasında' gibi ifadelerle belirlendiği görülmektedir. Ödeme gününün net bir şekilde belirlenmesi kiraya verenin ödemenin geleceği günü net bir şekilde bilmesine olanak sağlamaktadır. Belli bir tarih aralığı verilmesi hali ise kiracının elini biraz rahatlatmakta ve birkaç gün içerisinde ödeme yapabilme imkânı sağlamaktadır” dedi.
Kısa, şöyle devam etti:
“Her hâlükârda belirli bir tarih aralığı verilen durumlarda da ödeme için son gün belirlenmiş olduğundan ve çoğunlukla da kiracılar tarafından bu son günde ödeme yapıldığından aslında fiilen ödeme günü de belirlenmiş oluyor. Şahsen 1-5 gün aralığında verilen ödeme tarihlerinin tek gün belirlenen hallerden çokça bir farklılığa sebep olduğunu düşünmüyorum, en nihayetinde iki yöntem için de son ödeme günü bir şekilde belirlenmiş oluyor.”
4) KİRACI ÖDEMEYİ GECİKTİRDİĞİNDE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELER?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde bu konunun detaylarının açıkça belirtildiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, şu noktaların altını çizdi:
-- Kanunda şöyle bir detay yer alıyor: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
-- Buna göre kira borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı haklı ihtar yapılıp tahliye davası açılabilir. Benzer şekilde borcunu ödemeyen kiracıya doğrudan icra takibi yapılarak tahliye istemli ödeme ve tahliye emri de icra müdürlüğü marifetiyle gönderilebilir.
5) ÖDENMEMİŞ KİRA DIŞINDA KİRACININ TAHLİYESİNE YOL AÇACAK NEDENLER NELERDİR?
Bu sorumuza, “Kiraya verenin kiracısını tahliye ettirebilmesi imkânı kanunda sınırlı sayıda ve belli şartlara bağlanarak belirlenmiştir” cevabını veren Ümit Yasin Kısa, şu detayları paylaştı:
-- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinde belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kira sözleşmesi yaparken dikkat! Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...
-- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
-- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.