‘Mütekabiliyet Yasası çıktı diye yabancılar akın akın gelmedi’
.
Vatan Haber
Emaar Türkiye’nin CEO’su Ozan Balaban, Mütekabiliyet Yasası’nın çıkmasıyla yabancıların Türkiye’ye akın etmediğini belirtti. Balaban, “Sihirli bir değnek değmedi. Kendimizi kandırmayalım. Yabancının burada doğru şekilde yatırım yapması için uzun dönem kaliteyi artırarak insanları çekmek gerekiyor. Vergiler korkutuyor. Mütekabiliyet Yasası çıktı ama gelir vergileri 5 yıldan 10 yıla çıkarıldı. Geliyor yabancı, vergileri söylüyoruz, ‘Ben Paris’ten alırım o zaman’ diyor ve gidiyor” dedi.
Ozan Balaban EMAAR Türkiye’nin CEO’su. Çok çalışkan, disiplinli biri. 2006’dan beri Türkiye’de EMAAR’ın başında. Uzun yıllar süren yurtdışı deneyiminden sonra EMAAR’ın Türkiye’ye gelme planıyla aldığı teklifi değerlendirerek Türkiye’ye dönmüş.
Birazdan kendi hikayesini de okuyacaksınız. Ama daha öncesinde EMAAR’dan söz edelim. Dünyanın en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri olan Dubai merkezli EMAAR 4, kıtada 60 farklı şirketiyle faaliyet gösteriyor. Tahmin edebileceğiniz gibi EMAAR adı da ‘imar’dan geliyor. EMAAR’ın Türkiye’de gerçekleştirdiği ilk proje Toscana Vadisi’ydi. EMAAR Türkiye şu günlerde Anadolu Yakası’ndaki yeni projesiyle gündemde. İlk etapta satışa çıkarılan 300 konuttan 292’si satıldı.
Bu projeyi yakından görmek için Libadiye’deki satış ofisine gittim. Malum inşaat sektörü 2012’yi iyi geçirmedi. Ozan Balaban’la hem gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri hem de yeni projelerini konuştuk. Libadiye’deki arsayı EMAAR 2009 yılında TMSF koordinasyonunda Halis Toprak’tan 425 milyon dolara aldı. EMAAR Square 2.3 milyar dolarlık bir proje. AVM, 5 yıldızlı otel, rezidans ve konutlardan oluşuyor. Ozan Balaban örnek daireleri, kullanılan malzemeleri bir bir anlattı. Malum, projenin maketini görmek aldatıcı olabiliyor. Gayrimenkul sektöründe büyük hayaller kurup daha sonra da büyük hayal kırıklıkları yaşayan çok. EMAAR bu projesini çok iddialı hazırlamış. Son zamanlarda yapılan konut projelerinin çoğunda basık oluyor evler, bu projede tavan yüksekliği 3 metre. AVM’sinde toplam 400 mağaza olacak. Açık alanı çok geniş.
- Dünyada gayrimenkul sektöründe durgunluk yaşanıyor. 17 ülkede faaliyet gösteren bir şirketsiniz. Bundan nasıl etkileniyorsunuz?
Dünyanın finansal krizinden gayrimenkul dediğiniz gibi etkilendi. Ülkelere bakmak lazım. Avrupa’da yaşlanmış nüfus büyük sorun. Önümüzdeki 10 yıl içinde de orada bir kıpırdanma olmayacak. Yeni projelerin olması zor Avrupa bölgesinde. Türkiye etrafında sorunlar olmasına rağmen ekonomik büyümeyi sağlayabilmiş durumda. Sorunlar yok mu var ama potansiyel de var... Nüfusun yüzde 65’i 36 yaşın alında. 20 milyon birey 15 yaşın altında. Bu şu demek; önümüzdeki yıllarda bu kesim üretecek ve tüketecek. Türkiye’nin sorunları da var. Cari açık çok fazla. Ama her şeye rağmen büyüyoruz. Gelişme de var. Gelişen Türkiye’ye bakınca dünya krizinden avantajlı çıkmamız tesadüf değil. EMAAR’ın Türkiye’ye gelme nedenleri de bunlar.
- 2012’de beklenen büyüme olmadı gayrimenkul sektöründe...
Geçen yıl yavaşladı sektör. Hükümet bir soğutma politikası izledi. Bir de Türkiye’de konut faizi oranları aşırı yüksek. Biz bunu çok söylüyoruz. Dünyada para bulmakta sorun var. Piyasalar sıkıntılı. Paranın maliyeti de arttı. Bunun yanında Türkiye zaten pahalıydı, daha da pahalı oldu.
Bu faiz oranları düşmeli
- Bunca projeye rağmen ev almak kolay değil der misiniz?
Bir ev alacaksınız. Yüzde 75’ini banka kredisiyle almaya kalksanız 7-8 yıl kadar neredeyse o evin parası kadar faiz ödeyeceksiniz. Kolay değil. Dünyanın hiç bir gelişmiş ülkesinde böyle bir faiz oranı yok. Olacak iş değildi. Biz de bunu sık sık bankacı arkadaşlarımıza söylüyorduk. 1.20’lerden 0.70’lere geriledi. O.55’e gelmesi lazım. Hatta 0.50’ye inmesi lazım.
- 2012’de çok yeni proje açıklandı. Ama satışlar da beklenildiği gitmedi. İflas eden şirketler oldu. Siz tüm bunlara rağmen çok iddialı bir proje başlattınız...
Türkiye’nin ihtiyacı nitelikli proje. Artık Türkiye kendi kararını veriyor. Müşteri çok bilinçli. Eskiden kaloriferli daireye lüks denirdi. Şimdi bize yalıtımın hangi markayla, şirketle yapıldığı soruluyor. Bu nedenle nitelikli projeler kendi içinde değer yaratacak. Bunu biliyoruz. İstanbul’un en büyük alışveriş merkezi, konutlar, 5 yıldızlı otel yapıyoruz.
- Lüks konutlardan yüzde 18 KDV alınması nasıl etkileyecek?
Bu oran çok yüksek. Kentsel dönüşümü destek için yapıldı. Böyle söyleniyor. Maliye Bakanlığı gibi düşünmek lazım. Empati yapıyorum. O zaman biraz anlıyorum. Yüzde 1 KDV dar gelirli vatandaşların da ev alabilmesi için düzenlendi. 150 metrekareden fazla ev alıyorsan bu lüks sınıfa girer deniliyor. Bunun da KDV’si yüzde 18 olur denmesini anlayabiliyoruz. Ama diğer taraftan da bakmalı... İstanbul’da arazi çok değerli. Ucuz arazi kalmadı İstanbul’da. KDV küçük dairelerde bile yüksek olunca bu halkın sırtına biniyor. İyi yerden iyi ev almak zorlaşıyor. Orta gelirli için de bu çok zor hale geliyor.
Orta gelirli, çocuklu bir aile iyi bir projeden nasıl ev alacak? Bu zor.
- Mütekabiliyet Yasası da çıktı. Siz yabancı müşterileri çekmekte avantajlı olmalısınız. Körfez ülkelerinden ilgi olduğu da çok söyleniyor? Var mı beklenildiği kadar yabancı ilgisi?
EMAAR uluslararası firma. Bize ilgi var. Yurtdışındaki ofislerimizden de buraya yönlendirme yapılıyor. Ama akın akın yabancılar geliyor diyemeyiz. Sihirli bir değnek de değmedi.
- Sektörde çok olumlu yaklaşımlar oldu... Yabancılar geliyor bir projeden 800 konut alan falan var deniliyor...
Kendimizi kandırmayalım. Bu yasa yabancıları kandırmak için çıkarılmadı. Yabancının burada doğru şekilde yatırım yapması, burada yaşayabilmesi için buranın uzun dönem kalitesini artırarak insanları çekmesi gerekiyor. Yabancı gelince buradaki bakkaldan alışveriş yapacak, gezecek burada, çoluğuyla çocuğuyla zamanını değerlendirecek. İşini de yapacak. Öyle değil mi? Bu da hemen olmaz. Ve bir de şu var, vergi verecek. Uzun soluklu bir iş olmalı. İspanya bunu yaptı. Daha önceki krizinden bu sayede kurtuldu.
- Vergi mi kaçırıyor yabancıları da?
Vergiler korkutuyor. Mütekabiliyet Yasası çıktı ama diğer yandan da gelir vergileri 5 yıldan 10 yıla çıkarıldı. 5 yıldan önce vergi alacağım dendiğinde gelecek yabancıyı kaybediyorsunuz. Para kazanıyorsam vergi vermeliyim ama bunun da bir makul oranı olmalı. Bir konutu yatırım amaçlı alan biri ancak 10 yıl sonra satarsa vergi ödemeyecek. Yasa çıktı ama sorun çok. Buraya geliyor yabancı ‘Nedir diye bize soruyor, ‘Budur vergiler, oranları’ diyoruz...’ ‘Ben Paris’ten alırım o zaman’ diyerek gidiyor.
- Mütekabiliyet Yasası beklenen hareketliliği getirmeyecek o zaman...
Sektörü yalnızca buna bağlamamak lazım. Dediğim gibi sihirli bir değnek yok. 2012 soğuma dönemi ama yine de 2013 hareketlenecek.
AİLECE SEYAHAT ETMEYİ, DENİZ HAVASINI SEVERİZ
OZAN Balaban, “İkizlerimiz var 5.5 yaşında. Biri kız, biri erkek. Ben ve eşim seyahati çok seviyoruz. İtalya’da evlendik. Eşim de Türk. Sık sık seyahat ediyoruz. Londra’ya gittik en son. En etkilendiğim ülke Küba. Çok ciddi bir kültür. Hafta sonu da Milano’ya gideceğiz. Haftanın 2 günü pilates yapıyorum. Hafta sonları da eşimle beraber Boğaz’da yürüyüş yapıyoruz. İkimiz de İzmirliyiz, deniz havası bize çok iyi geliyor. Bu arada çocuklarımızla çok zaman geçirmek istiyoruz. Her fırsatta onlarlayım” diyor...
Emaar Square’in Dubai lansmanı Şubat ayında
Ozan Balaban, EMAAR Square projesini anlatırken şu bilgileri verdi:
-EMAAR Square’de 30 katlı rezidans var, ayrıca 5-14 kat yüksekliğinde konutlar var. Bir de otelin üzerinde 315 daire var. İstanbul artık dünya habı olmak durumunda. Her hafta buraya gelip İstanbul’da kalanlar var. 3-4 gün kalıyorlar, Türkiye içinden de gelenler var, yurtdışından da gelenler var. Bu daireleri onlar için yaptık. Kalmadıkları zaman kiraya da verebilecekler. Otel servisi alacaklar. 315 daire daha çok yabancıların ilgisini çekecektir. Dubai lansmanını Şubat’ta yapacağız.
-İlk lansmanımızı yaptık İstanbul’da. 300 ev çıkardık. 292 ev rezerve edildi.
8AVM’miz 400’ü aşan dükkan adetiyle İstanbul’daki en büyüklerden biri. 100 dükkan yeme-içme ve cafeye ayrıldı. 4 bin metrekare Sualtı Hayvanat Bahçesi var. Dubai’de de yaptık biz bunu, çok ilgi görüyor. Ayrıca bir başka çocuk merkezi de var. Discovery Center. 15 salonlu sinama, yapı market, süpermarket de var.
-Ayrıca DEMSA Grubu aracılığıyla Galeri Lafayette de Türkiye’ye geliyor.
Halka açılacağız yeni projelere odaklanacağız
- EMAAR Square Anadolu Yakası’nın en büyük projelerinden biri. Yatırım amaçlı bakarsak Anadolu Yakası’ndaki projelerin değeri Avrupa Yakası’ndakiler gibi artacak mı?
Anadolu Yakası hareketlenecek. Bence İstanbul iki şehir gibi. Öyle de değerlendirmek lazım. 5-6 yıl öncesine kadar İstanbul’da nüfusun yüzde 60’ı Avrupa Yakası’nda yaşamayı tercih ederken bu durum değişti. Anadolu Yakası’nda nüfusun yüzde 55’e yaşamaya başladı. Diğer tarafından İstanbul’daki kiralanabilir arazilere, iş ve ofislere baktığımızda Avrupa Yakası’nda oran yüzde 76, geri kalanı Anadolu Yakası’nda. Anadolu Yakası’nın iş potansiyeli var. Sabiha Gökçen Havalimanı 25 milyon yolcuya ulaştı, uluslararası havalimanı oldu. Daha büyük hedefleri var. Finans merkezi İstanbul’a ivme getirecek. Metro geldi. Kartal Kurtköy tarafına doğru gelişme var.
- Anadolu Yakası’nın yıldızı parlayacak diyorsunuz...
Biz bu araziyi 4 yıl önce aldık. Biz gelişmeyi gördük. O dönemde 425 milyon dolar verdik bu araziye. Çünkü 10 yıl sonra Anadolu Yakası’nın Avrupa Yakasının ivmesini geçeceğini düşünüyoruz. Lokasyon önemli ama projeler kendi değerlerini yaratırlar. EMAAR’ın tüm dünyada yaptığı da budur. Bizim için de burada yaşayacaklar için de sürdürülebilir olmak çok önemli. Sürdürülebilir bir gelir yatırımcılarımız için çok önemli olmalı. Biz de sürdürülebilir bir şirket bilançosu için burada alışveriş merkezi, otel de yapıyoruz. Bunun yanında burada oturanlar ve konut alanlar değeri artacak bir yaşam alanında olacaklar. Dubai dışında Mısır ve Türkiye EMAAR için çok önemli. Biz halka açık bir firmayız. Türkiye’de de halka açmayı istiyor. 2013’te yeni projelere bakmaya da başlayacağız.
Otopark veya terasın hesaba katılması yanlış
- Son dönemde projelerde müşteriler yanıltıldıklarını iddia ediyorlar. Konut için 60 metrekare deniliyor, ev 38 metrekare çıkıyor... Neden bunlar yaşanıyor?
Mimari net ve mimari brüt diye iki terminaloji var. Bunu anlatmak lazım. Mimari net; halı metrekaresi. Evde küvet varsa, dolap alanlarını buna koymuyorsunuz. Bu yüzden de Mimari Brüt konuluyor yani söyleniyor her zaman. Mimari brütte de daire içinde kolon alanları, yan evle paylaştığınız duvar alanının yarısı, deprem nedeniyle statik sistemden gelen yüzde 10-12’lik pay, mekanik sistemden de yüzde 6-7’lik pay geliyor. Satın aldığınız metrekarede yüzde 20 net ve brüt farkı var. Ayrıca siz yalnızca ev almıyorsunuz, yaşam alanı alıyorsunuz, ortak kullanım alanları var. Müşteri şuna dikkat etmeli: Satan kişi ortak kullanım alanlarından ev metrekaresine yer vermesi doğru ama neyi veriyor ona bakmak lazım. Uluslararası standartlarda bu şöyle oluyor, giriş lobisi, kat koridorları ve kapalı sosyal tesislerden pay veriliyor. Ama otopark alanlarının, depo alanlarının, açık teras alanlarının bu hesaplara katılması bizce yanlış.