Konut fiyatları ve kiralar

Türkiye için reel kur hesabına ünlü yatırım bankası Goldman Sachs da başlamış. Yeni öğrendim. İlk çeyrekte kur denge değerine geliyor. Ama seçim sonrasında tekrar yüzde 5,5 aşırı değerli oluyor. Benim hesabımla uyumludur.

2013 mutluluk araştırması il sonuçları açıklandı. En mutlu il Sinop çıkıyor. Ancak umut düzeyinde ise 20’nci, AB üyeliğine destekte ise 71’inci sıraya geriliyor. Umut ve mutluluk düzeyi haritaları da var. İlginç buldum.

Konutun iki fiyatı

Yakın geçmişe kadar konut fiyatları hakkında güvenilir bilgi adeta yoktu. Merkez Bankası geçen yıl 2010 bazlı fiyat endekslerini yayınlamaya başladı. Bölgesel ve yeni konut fiyatları da izleniyor. Önemli bir eksiklik giderildi.

Konutu ilginç kılan özelliklerinden biri, iki fiyatı olmasıdır. Çünkü aynı anda hem varlık hem hizmet aracıdır. Satış fiyatı varlığı edinmenin, kirası ise hizmeti kullanmanın maliyetidir.

Dolayısı ile kira/fiyat oranı uzun dönemde varlığın getirisini belirler. Ancak kısa dönem karışıktır. Konutta fiyat artışı beklentisi kira getirisini geri plana atabilir. O nedenle kira/fiyat oranının seyri konut piyasası hakkında yararlı bilgiler taşır.

Kira getirisi düşüyor

Verilere dönelim. Ocakta konut fiyatlarında ortalama yıllık artış yüzde 12,8’e ulaştı (geçen yıl yüzde 11,7). Artışın yumuşak ve sürekli olduğunu gözlüyoruz. Yeni konutlar da aynı eğilimi gösteriyor.

Kiraları TÜFE’den izliyoruz. Ocakta yıllık ortalama kira artışı yüzde 6,2’ye yükseldi (geçen yıl yüzde 5,1). Artış gene yumuşak ve süreklidir. Zaten kirada dalgalanma yok denecek kadar azdır.

Şu hâlde konut fiyatları kiraların iki katı hızla artıyor. Bu da konutun kira getirisini düşürüyor. Ne kadar? Örneğin Ocak 2010’da getiri yüzde 5 diyelim. Ocak 2014’te yüzde 4’e geriliyor. Konut yatırımcıları ve inşaat sektörü için tatsız haberdir.