Mahkemeden kiracı milyonlarca vatandaşa kötü haber! Kira 4 bin 500 liradan 24 bin liraya çıkabiliyor

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumlarda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerliliğini koruyor. Bununla birlikte, yeni ev sahibinin de birtakım hakları bulunuyor. Hürriyet'ten İsmail Sarı'nın haberine göre; Örneğin, TBK'nin 351'inci maddesinde belirtildiği üzere kiralananı sonradan edinen yeni mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler nedeniyle açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabiliyor. Ne var ki yeni ev sahiplerinin birçoğu kiracıyı çıkarmak istemiyor. Böyle durumlarda yeni kira bedelinin ne olacağı taraflar arasında tartışmalara yol açabiliyor. Geçtiğimiz günlerde mahkemeden tam da bu konuyla ilgili dikkat çeken bir karar çıktı. Kiracılı bir ev satın alan mülk sahibi, halihazırda 4.500 liraya oturan kiracısına noter üzerinden ihtarname göndererek, yeni kira sözleşme döneminde evin kirasının 24.000 lira olarak ödenmesini istedi. Sözleşmesi 10 yılı geçmiş olan kiracı, yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapmak istemeyince ev sahibi uyuşmazlık sonrası ‘kira artış’ davası açtı. Mahkeme ev sahibinin talebini yerinde buldu ve yeni kira bedelini 24.000 lira olarak belirledi. Peki, bu kararı nasıl yorumlamak gerekiyor? Kiracılı ev satıldığında, yeni kira ücreti nasıl belirleniyor? Ev sahibi geçmiş ayların kira farkını da alabilir mi?Bunun gibi pek çok soruya Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık. Ümit Yasin Kısa, “Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi uyarınca kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu, uygulamada kısaca 1+10+1 şeklinde 12 yıllık kiracılık halinde gidilebilecek yol olarak formüle edilmektedir” dedi. “Kira bedelinin tespit edilmesi ise kanunumuzun 344’üncü maddesinde düzenlenmiştir” diyen Kısa, “Kısaca bir kiracı, bulunduğu kiralananda beş yıldan fazladır kira sözleşmesi uyarınca bulunuyorsa ve daha önce kira bedeli yeniden tespit edilmemişse, beşinci yılın ardından taraflarca bu konuda dava açılabilir. Sözleşme süresi uzadıkça mevcut kira ile mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli arasındaki fark da muhtemelen açılacaktır” ifadelerini kullandı. Yaşanan son olaydaki hükmü ve belirlenen meblağı da değerlendiren Kısa, “Muhtemelen kiralananın rayici mahkeme kararında belirlenen meblağdan daha fazladır. Çünkü bu gibi davalarda eski kiracı olmaktan kaynaklı yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” dedi. Satın alınan evde oturan kiracının beş yılı dolmadıysa TBK 344’e göre kira bedelinin tespiti davası açılamadığının altını çizen Ümit Yasin Kısa, “Bunun yerine uyarlama davalarının açıldığını görmekteyiz ancak genel kanı şu an için uyarlama davalarının şartlarının oluşmadığı yönünde. Yine de buna dair kesin içtihatları Yargıtay denetiminden geçen kararlardan sonra göreceğiz” dedi. Kısa, şu önemli bilgilerin altını çizdi:-- Eğer beş yıl dolmuşsa ve üzerinden zaman geçmişse kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı bulunuyor. Bu aşamadan sonra kiraya veren mahkemeden bunu talep edebilir. Mahkeme tarafından dava sonuçlandırılana kadar konut kiralarında yüzde 25 sınırlaması uygulanmaya devam edecektir. Mahkemenin kararı bu geçici sınırlamanın dışındadır. Mahkeme de bu sınırlama ile bağlı değildir. -- Örnek vermek gerekirse yedinci yılında bulunan bir kiracı bu yıl kira artışını yüzde 25 yapabilir ancak kiraya veren açacağı kira tespit davası ile bu bedelin üzerinde bir kira bedeli tespit edilmesini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme karar verene kadar da kiracı normal kirasını ödemeye devam eder. Diyelim ki kiracı dava süreci boyunca yüzde 25 zamlı kira yatırmayı sürdürdü ancak mahkeme, bu meblağın üstünde bir bedel belirledi. Bu durumda ev sahibi mahkeme süreci esnasında geçen ayların kira farkının ödenmesini isteyebilir mi? Bu sorumuza, “Mahkemece kira bedelinin tespit edilmesinden ve kararın kesinleşmesinden sonra kiraya veren, bu süreçteki kira bedeli farklarını kiracısından isteyebilir” cevabını veren Kısa, “Bu durumda mahkeme kararının kesinleşmesi ve gerekiyorsa icra takibinin yapılması gerekmektedir” dedi. “Bu tip davalarda bilirkişiler gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir heyet olarak teşekkül ediyor” diyen Ümit Yasin Kısa, “Bilirkişiler taşınmazın teknik durumunu inceliyor, çevrenin rayiç fiyatlarını tespit ediyor, diğer kiralık ilanlarını araştırıyor ve kira bedelinin olması gerektiği rayici mahkemeye bildiriyor. Bölgenin sosyal durumu, ekonomik durumu, yakınlarda hastane, restoran gibi yerlerin olması, evin işlek bir yerde bulunması, toplu ulaşıma yakınlığı gibi faktörler kararı etkiliyor” dedi. Ev sahibi ve kiracı davalarının çok fazla olduğu ve mahkemelerdeki yükün iyice arttığı biliniyor. Peki, böyle bir davanın sonuçlanması tam olarak ne kadar sürüyor? Ümit Yasin Kısa, “Şu anda duruşmalar mahkemeden mahkemeye değişmekle birlikte Kasım 2024-Mart 2025 arasına veriliyor. Bu bağlamda, birkaç duruşma gören bir davanın istinaf incelemesi de dahil birkaç yılda sonuçlanabileceği çok açık ortada” ifadelerini kullandı. Bu soruya Ümit Yasin Kısa, “Yeni malik, kiralananı satın alması halinde kira sözleşmesinin tarafı olacağından depozitonun iadesinden de sorumlu olacaktır. Bu durumda kiracı, yeni malikten depozitosunu alabilir. Depozitonun iade edilmeyeceği veya mahsup edileceği haller ise kiracının kiralanana vermiş olduğu zararların onarımı, kira borcunu ödemekten imtina etmesi gibi durumlardır” cevabını verdi.

Mahkemeden kiracı milyonlarca vatandaşa kötü haber! Kira 4 bin 500 liradan 24 bin liraya çıkabiliyor

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumlarda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerliliğini koruyor. Bununla birlikte, yeni ev sahibinin de birtakım hakları bulunuyor.

EN SON GALERİLER