'Mortgage bedava ev dağıtma sistemi değil'

MORTGAGE’IN ARTILARI EKSİLERİ

Ev kredisi kullandım şimdi mortgage’a geçebilir miyim?
* Konut kredisi kullananların ille de mortgage sistemine geçmesi gerekmiyor. Ancak bunun için yasanın Resmi Gazete’de yayınlandığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde tüketicinin konut kredisi sisteminde kalmak için dilekçe vermesi gerekiyor. Dilekçe vermeyen tüketiciler otomatik olarak mortgage sistemine geçecek.

İlk etapta mortgage sistemine dahil olmak için 3 aylık süre var. Bu süre dolduğunda eğer daha önce kullandığınız konut kredisi faiz oranları düşer ve siz krediyi yeniden yapılandırmak isterseniz yeni yapılandırmada zorunlu olarak mortgage sistemine geçeceksiniz.

Mortgage sisteminde ödeme aksatana af yok
* Mevcut konut kredilerinde inşaat şirketleri konuttaki hatalardan 5 yıl süre ile sorumlu. Borç taksitlerinizi aksatırsanız, bankanın konutunuzu geri alması ortalama 3 yılda gerçekleşir. Mortgage sisteminde ise konuttaki hatalardan sorumluluk 1 yıl ile sınırlı. Ayrıca iki taksiti üst üste aksattığınızda banka konutunuzu 1 ay içerisinde satışa çıkarabiliyor. Sizin buna itiraz edebilmeniz için konutunuzun ipotek değerinin yüzde 30’u oranında teminat yatırmanız gerekiyor. Ancak bankanın sadece krediye konu olan gayrimenkulü haczetme yetkisi olacak. Bankanın evi satış değeri borcu karşılamazsa kalan borçtan yine kredi sahibi sorumlu olacak. Satış değeri borçtan yüksek çıkarsa banka bu parayı kredi sahibine ödeyecek.

Mortgage geldi faizler hemen düşecek mi?
* Mortgage sisteminin kredi faiz oranlarına yansıması kısa sürede olmayacak. Önce bankaların son 3 yılda sattığı 16 milyar dolarlık krediler tahvil haline getirilip ikinci el piyasalarada satılacak. Buradan gelecek kaynaklar ile yeniden kredi verilecek. Yani mortgage sisteminin faizlere etkisi en erken 6 ay, 1 yıl sonra olacak.

Türkiye’de piyasalar oynak faiz değişirse ne olacak?
* Yeni mortgage yasası sabit faizle birlikte değişken faizli kredi kullanma imkanı da sağlıyor. Ancak değişken faizli kredi kullanan tüketici, şayet faizler daha da düşerse avantaj sağlamış olacak. Aksi bir durum yaşandığında ise yükselen faizlerle birlikte konut kredisi kullananın aylık ödemeleri de yükselecek. Bu yüzden uzmanlar “Şayet öngörülmüş bir aylık taksidi ödeyecek gücünüz varsa, değişken faizi tercih edip riske girmeyin. Çünkü olumsuzlukta aylık taksitler ödeme kapasitenizi aşabilir” uyarısı yapıyorlar.

Bankalar dışında kredi veren kurum olacak mı?
* Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek. Finansal kiralama şirketleri de otomobil gibi konutları tüketicilere finansal olarak kiralayabilecek. Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin edebilecek. Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.

Evimi mortgage kredisi ile alınca satamaz mıyım?
* Hem mevcut konut kredisi sisteminde hem de mortgage sisteminde, borcunuzu bitirmeden evinizi satabilirsiniz. Bunun iki yöntemi var. Birinci yöntem evinizi satıp borcunuzu kapatabilirsiniz. İkinci yöntem ise; mortgage sisteminde kredinizi evinizi satın alacağınız kişiye devredebilirsiniz. Böylece borcunuzun geriye kalan kısmını evinizi satın alan kişi öder.


Borcunu erken kapatana ana paranın % 2’si ceza
* Diyelim ki 20 yıl vadeli kredi kullandınız. Ancak 5’inci yılın sonunda elinize toplu bir para geçti ve kalan 15 yıllık borcunuzu kapatmak istiyorsunuz. O takdirde ilk kullandığınız kredi tutarının yüzde 2’si kadar erken kapatma cezası ödemek zorunda kalacaksınız. Ceza faizli bakiye üzerinden değil, anapara üzerinden yapılacak.

Kredi onayı için binanın yaşının bir önemi var mı?
* Konut kredisi sisteminde olduğu gibi mortgage sisteminde de kredi kullanacağınız evin, tapu, imar ve iskan sorunu olmaması gerekiyor. Ayrıca konutunuzun depreme dayanıklı olması da şart. Bu konuda satın alacağınız konutun yaşına ilişkin bir sınırlama yok. Sadece hem inşaat hem de yasal açıdan “sağlamlık” şartı aranıyor. Bu şartların sağlanıp sağlanmadığını da SPK tarafından lisans verilen özel ekspertizler değerlendirecekler.

BSMV’nin olmaması maliyetleri düşürecek
* Mortgage yasasına göre verilen kredilerde Banka Sigorta Muameleleri Vergisi alınmayacak. Bu yüzden mevcut kredilerin, mortgage kredisine dönüştürülmesinde bir avantaj var gibi görünüyor. Tüketiciler halen aylık taksitlerini anapara ve faiz toplamı olarak ödüyorlar. BSMV vergisi ise taksidin faize denk gelen kısmından yüzde 5 olarak kesiliyor. Mortgage kredisi ile taksitler içindeki BSMV vergi oranı düşecek.

Alınan ev “Ayıplı mal” ise banka sorumluluğu 1 yıl
* Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.

İyice düşün sor soruştur öyle karar ver
Başvuruda, kredinin hemen verilmeyeceğini vurgulayan Abdüllatif Şener, bankaların tanıtım broşürleri hazırlayacaklarını, kredi risklerinin kitapçıkta yer alacağını, hangi alternatiflerin hangi avantaj ve dezavantajları olduğunun örneklerle yer alacağını anlattı.

Bankanın kişiye “önce şu kitapçığı, broşürleri oku, yakınlarınla tartış, sonra müracaat et” diyeceğini belirten Bakan Şener, kredi vermeye kadar zorunlu bir zaman aralığı olacağını ve kendi bütçelerini iyi yaptıktan sonra kişilerin bankaya geleceklerini söyledi.Bu arada Şener bir hesap yaparak faizin yüzde 1’e inmesi halinde 50 bin YTL kredi alan bir vatandaşın, 20 yıl vadeyle konut sahibi olmak istediği zaman aylık ödeyeceği miktarın 551 YTL olacağını söyledi. Şener, “Dar gelirli ve asgari ücretli olan vatandaşın, başka bir yerden geliri yoksa bu mekanizmadan yararlanması zor görünüyor” dedi.

Bankacılar ne diyor?

Civil: Yasa çıktı diye faizler düşmeyecek
Türk Ekonomi Bankası (TEB) Genel Müdürü Varol Civil, konut finansmanı sistemiyle ilgili yasanın çıkmasıyla faizlerin düşmesini beklemenin doğru olmadığını bildirdi. Yasanın uzun süredir beklenen bir düzenleme olduğunu ve konut kredilerinde büyük bir potansiyelin bulunduğu Türkiye’de bu yasal düzenlemenin etkisinin mutlaka görüleceğini belirten Civil, şöyle devam etti:

“Faizlerin düşmesinin yasa ile birebir bir ilişkisi yok. Faizlerin düşmesinin esas temel nedenleri, Merkez Bankasının politikalarıyla ilgili. Merkez Bankası, kendi enflasyon hedeflemesi açısından uygun gördüğü anda faizleri düşürdüğünde ancak bu kredilerinin faizlerinde düşüş görebiliriz.”

Bayazıt: Vergi teşviki işin boyutunu artırırdı
Fortis Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Tayfun Bayazıt da konut finansmanı yasasının etkisinin zaman içinde görüleceğini ifade etti. Sistemde vergi teşvikinin getirilmesinin işin boyutunu çok daha fazla artıracağına dikkat çeken Bayazıt, “Ama özellikle Maliye Bakanının açıklamalarından görüldüğü gibi vergi teşviği gibi bir konu şu anda tartışılmıyor bile. Gelişmekte olan ülkelerde gerekli yasal altyapı oluşturulduğunda mortgage kredileri çok süratli büyüyor. Bizim öncelikle bu altyapıyı oluşturmamız lazım” dedi.

Son dakika önergesi TOKİ’ye doping oldu
Konut finansman sistemine ilişkin yasada son dakikada yapılan değişiklik ile TOKİ’nin önü açıldı. Önerge ile TOKİ’ye sadece iskan ruhsatı alınmış konutlar için değil, bütün gayrimenkul satışlarından kaynaklanan alacakları teminat göstererek, kaynak sağlama olanağı getirildi. Böylece TOKİ, başlamış inşaat projelerinden kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek finansman amacıyla menkul kıymet ihraç edebilecek. TOKİ Başkan Vekili Erdoğan Bayraktar, “1 milyar YTL’lik alacağımız karşılığında menkul kıymet ihraç etsek finansman sorununu çözeriz” dedi.

Yasanın fikir babası konuştu: Yasanın faize olumlu etkisi 2008’de olacak
Mortgage yasasının mimarı olarak bilinen SPK eski Daire Başkanı Bahadır Teker, “Yasanın tüketici açısından fazla bir avantaj getirdiği söylenemez. Ancak ikinci el piyasalar için yapılan düzenlemeler son derece iyi. Finansörler rahatlayınca faizler bir süre sonra düşecek. Bu da sonuçta tüketicinin avantajına olacak” dedi.

Yasa ile konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinin önünün açıldığını ifade eden Teker, “Tüketiciyi ilgilendiren düzenlemeler zamanla yapılabilir. Koşullar ve ihtiyaçlar oluştukça yeni bir bakış açısıyla düzenlemeler tüketici lehine değiştirilebilir. Burada önemli olan kamunun düşüncesi. Kamu da bu düşünceye olumlu bakıyor. Kanun çıktı ama kanunla ilgili ciddi değişiklikler zamanla olabilir” dedi.

Mevcut faiz oranlarının aylık yüzde 1.50 ile 1.60 bandında hareket ettiğini hatırlatan Bahadır Teker, bu faiz oranlarıyla vergi muafiyeti olsaydı bile orta ve alt gelir grubunun konut sahibi olmayacağı düşüncesinde olduğunu söyledi. Teker orta ve alt gelir grubunun düşecek faiz oranlarıyla birlikte 2008 yılından itibaren avantaj yakalayacağını kaydetti.

Konut bakanlığı kurulması şart
Konut finansmanı yasasını bir ev ödevi olarak tanımlayan Türkiye Bankalar Birliği Gayrimenkul Çalışma Grubu Başkanı Dr. Önder Halisdemir ise “Bir adım atılması lazımdı. Bu yasa çıkartılarak bu adım atıldı. Ama atılacak daha çok adım var” dedi. Piyasada kredi veren bankalara ilave olarak tüketici finansman kuruluşları ile leasing şirketlerinin ilave edileceğini hatırlatan Halisdemir, kredi veren kuruluşların artması ile birlikte rekabeti oluşacağını bu rekabetten de tüketicinin kazançlı çıkacağını kaydetti.

Yasanın oturması ve yapılacak yeni düzenlemelerin zaman alacağını ifade eden Önder Halisdemir, zamanla tüketicileri teşvik edecek düzenlemelerin yapılacağına inandığını kaydetti.

Türkiye’nin temel sorunun sıhhatli konutlaşma olduğuna değinen Halisdemir konuşmasını şu şekilde sürdürdü: “Umarım bu yasa sıhhatli yapılaşma için bir fırsat olur. Çevreye saygılı ve nitelikli konut üreten şirketlerden ve bu konutları almak isteyen tüketicilerden vergi alınmamalı. Örneğin; bir konut güneş enerjisi ile ısıtılıyorsa ve atık suları temizleyerek doğaya bırakıyorsa bunu üreten de alan da ödüllendirilmeli. Gelişmiş ülkelerde bu düzenlemeler yapıldı. Ancak bu işe bir bakanlık lazım. Kurulacak bir konut bakanlığı ile bu sorun çözülebilir.”