İşte sitelerde ortak alanların sınırları! Otopark, bahçe, havuz, sosyal tesisler...

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan alanlar ‘ortak yerler’ olarak tanımlanıyor. Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına da ‘kullanma hakkı’ deniliyor. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirleniyor.

NELER VAR?

Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su saatlerinin korunmasına yönelik kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, yangın emniyet merdivenleri ortak alanlar arasında yer alıyor.

TAHSİS EDİLENLER

Dairelerin dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilen kömürlük, otopark gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılıyor ve o bölümün maliki bu eklentilerin de tek başına maliki oluyor. Dairelerin başkasına devri veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş veya kiralanmış sayılıyor.

ARSA PAYINA GÖRE

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyorlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahipler. Bu hakkın genel kömürlük, otopark, teras gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

İNŞAAT VE BADANA...

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun acilen onarılması gerektiği veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse kat maliklerinin rızası aranmaz.

OTOPARK KİMİN?

Sitelerde tartışmalar en çok ortak kullanım alanı olan otopark konusunda çıkıyor. Sitelerde her konut sahibi, dairesine tahsis edilmiş otoparkını kullanmak zorunda. Ancak otoparklar dairelere ayrı ayrı tahsis edilmemişse, bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlemesi gerekiyor.

BAHÇELERDE DURUM

Bahçe katlarının bahçe kullanımı da tartışmalı konuların başında geliyor. Bahçenin bir dairenin kullanımıyla sınırlı olması için tapusunda bahçe bilgisi yer almalı ya da kat maliklerinin ortak rızası ile bahçenin o daireye tahsis edilmiş olması gerekiyor. Aksi durumda, bahçe ortak alan olarak kabul ediliyor ve tüm kat malikleri arsa payı oranında yararlanma hakkına sahip oluyor. Ancak kat malikleri, bahçeleri arsa payları oranında bölüp, diğer maliklerin kullanımına kapatamıyor.

GİDERLERİ KİM KARŞILAR?

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmak zorunda.

Malikler, ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Kat malikinin giderlere yönelik borcundan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup ödeme kira borcundan düşülür. (Posta)