İşletme kredisi bulamayan konut kredisine başvuruyor

Yurt genelindeki emlak satışları, 2006 yılında hız kesti. Ancak toplam satış değerinde artış gözlendi. Geçen yıl yurt genelinde 1 milyon 377 bin 533 gayrimenkul satıldı. Toplam satış değeri de 38 milyar YTL oldu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, emlak satışları 2003’te bir önceki yıla göre yüzde 10.16, 2004’te 19.5, 2005’te yüzde 12 artış gösterdi. 2006 yılında ise artış yüzde 1’de kaldı. Söz konusu yılda toplam satış değerindeki artış oranı ise yüzde 14.7 oldu. Verilere rağmen emlakçılar, yüzde 1’lik büyümenin “gerçek satışı” yansıtmadığını, 2006 Mayıs dalgalanmasının ardından sektörün yaklaşık yüzde 20 oranında küçüldüğünü öne sürüyor.

Bankacılar doğruluyor

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı ve Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu Yönetim Kurulu Başkanı Hacı Ali Taylan, satış sayısındaki artışın iki nedene dayanabileceğini belirterek, birincisinin “konut kredisi” kullanabilmek için “anlaşmalı konut satışı” yapılması, ikincisinin de önceki yıl satılan ancak inşaat tamamlanmadığı için tapu işlemleri 2006’ya sarkan gayrimenkuller olduğunu kaydetti.

Taylan, satış değerlerindeki artışın da “fiyatların yükselmesinden” kaynaklanmadığını savunarak, bunun temel gerekçesinin de 2006 yılı itibariyle “emlak vergisinde baz alınacak metrekare birim değerlerin artması” ve “banka kredileri için değerin yüksek gösterilmesi” olduğunu söyledi.

Bankacılar da anlaşmalı konut satışı ve buna bağlı konut kredisi kullanımının yaygınlaştığını kabul ediyor. Bazı işletme sahiplerinin daha düşük maliyetli olan konut kredisi kullanarak, işletmesinin sermaye ihtiyacını karşıladığını belirten bankacılar konut kredisi ile KOBİ kredisi arasında en az 5 puanlık bir fark olduğuna dikkat çekiyorlar.

KOBİ kredisinin maliyeti konut kredisinden yüksek
KOBİ’lerİn normal işletme kredisi yerine konut kredisi almasında iki temel etken rol oynuyor. Bunlardan birincisi maliyet. Bankalar tarafından KOBİ’lere sağlanan kredilerin yıllık faizi ortalama yüzde 25-26 düzeyinde bulunuyor. Kimi KOBİ’lerde kredibilite düşük olduğu için yıllık kredi maliyeti yüzde 30’u aşıyor. Buna karşın anlaşmalı konut satışı yoluyla konut kredisi kulanan bir KOBİ sahibi, çok daha ucuza kaynak bulabiliyor. Örneğin şu anda aylık konut faizi yüzde 1.55’e kadar düşmüş durumda. Bu faizin yıllık bileşiği yüzde 20.27’ye geliyor. Ayrıca konut kredilerindeki bir başka avantaj da azalan bakiye sisteminin uygulanması. Yani tüketicinin ödediği her taksit anapara borcunu azalttığı için faiz aslında daha düşük düzeyde oluyor. 100 bin YTL’lik konut kredisi çeken bir müşteri vade sonunda toplam 110 bin 892 YTL’lik ödeme yapmış oluyor. Bu durumda gerçek faiz oranı yüzde 10.9’a geliyor.

Kredi almak zor
Bazı KOBİ’ler yüksek borçluluk düzeyleri ya da bilançolarının yeterince şeffaf olmaması nedeniyle bankalardan kredi sağlayamıyor. Bu durumda çareyi başka finansman olanaklarında arıyor.

Satış geriledi, değer arttı
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2006 yılı verilerine göre, emlağın en değerli olduğu il yine İstanbul oldu. İstanbul’da geçen yıl 188 bin 578 gayrimenkul satıldı. Ödenen toplam tutar 12.4 milyar YTL oldu. Buna göre, kentte bir önceki yıla oranla satışlar yüzde 8.7 geriledi ancak toplam satış değeri yüzde 30 artış gösterdi.Ankara’da ise bunun tersi bir tablo oluştu. Başkent’teki satışlar önceki yıla oranla yüzde 5.7 azalarak, 134 bin 735’e indi. Ancak toplam satış değerindeki düşüş, yüzde 32’yi buldu ve 3 milyar 992 milyon YTL olarak gerçekleşti. İzmir’in profilinde ise önemli bir değişiklik gözlenmedi. Satılan emlak sayısı 82 bin 494’ten 78 bin 28’e düştü. Yatırılan para ise küçük bir artışla 2.4 milyar YTL oldu.