30 bin nasıl 180 bin oldu?

Yasalara göre 30 bin metrekare inşaat yapılması gerekirken ’imar kurallarını’ zorlayan uygulamalar ile bu rakam 184 bin metrekareye çıkartıldı. Yerin altındaki 76 bin metrekarelik alan emsal dışı gösterildi ve bunun 32.3 bin metrekaresinin alışveriş merkezi yapılmasına izin verildi

İstanbul’un en değerli caddesi olarak bilinen Büyükdere’de Türkiye’nin en yüksek binası olan Sapphire yükseliyor. Ancak Kiler tarafından yapılan Sapphire’nin mimarisi incelendiğinde ortaya çok çarpıcı bir tablo çıkıyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’ne göre bu alana 30 bin 665 bin metrekare inşaat yapılabiliyor. Çünkü söz konusu bölgede inşaat emsali 2.5. Ancak imar yönetmeliğindeki boşluklar kullanılarak bu rakam 184 bin 363 metrekareye çıkartıldı. Bir başka ifadeyle 2.5 emsal 15 emsale çıktı.

Bu noktada Sapphire projesini yakından incelemek gerekiyor. Yerin altında bulunan 10 kattan 4’ü alışveriş merkezi olarak kullanılacak. Hazırlanan projede 36 bin 767 metrekare alışveriş merkezi görünüyor. Ancak bu alışveriş merkezinin toplam 32 bin 333 metrekaresi emsal dışı gösterilmiş durumda. Emsale dahil edilen alan sadece 4 bin 434 metrekare.

Yasak bölgede alışveriş

Peki bu alan nasıl emsal dışı bırakılabilir? Haziran 2007 tarihinde yürürlüğe giren İstanbul İmar Yönetmeliği’nde yer altındaki bölüm emsal dışı kabul ediliyor. Bu alanın kullanımı yasak. Ancak Sapphire yer altındaki alan için İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden alışveriş merkezi olarak kullanma izni aldı.

İç bahçe oyunu

Projede dikkat çeken bir başka konu ise emsal dışı bırakıldığı için projeye konulan ancak satış aşamasında dairelere eklenen kat bahçeler... İmar yönetmeliğine göre bahçeler emsal dışı kabul ediliyor. Kat alanını yüzde 10’unu geçmeyen bölümlere kat bahçesi yapılabiliyor. Öyle olunca Sapphire’de ’iç bahçe’ ve ’kat bahçe’ olmak üzere iki uygulama dikkat çekiyor. İç bahçe olarak kullanılan alan bütün katlarda standart. Kat bahçe ise projelerde dairenin içinde gösteriliyor. Ancak resmi projelerde her katta gösterilen 64.5 metrekarelik kat bahçeler satış projelerinde yok.

Milyon dolarlık rant

Peki bu kat bahçeleri ne kazandırıyor? Kiler Grubu, Sapphire’deki dairelerin metrekare fiyatlarını 7 bin-13 bin 500 dolar arasında olduğunu açıkladı. Bir başka ifadeyle ortalama 10 bin dolardan satış yapılıyor. 50 katın 5 katı tesisat katı olarak görünüyor. Geriye kalan 45 katta ortaya emsal dışı bırakılan alan 2 bin 902.5 metrekareyi buluyor. Metrekaresi ortalama 10 bin dolardan hesapladığımızda ise ortaya 29 milyon dolar gibi bir rant çıkıyor.

Yönetmelik davalık

Sapphire gökdeleninin emsal şartlarını zorlayan bu yükselişine 23 Haziran 2007 tarihinde yürürlüğe giren ’İstanbul İmar Yönetmeliği’ sebep oldu. İstanbul Mimarlar Odası, 2007 yılının Ağustos ayında yürütmenin iptali ve durdurulması istemiyle İstanbul 8. İdare Mahkemesi’ne başvurdu. Dava dilekçesinde 45 maddeye atıfta bulunarak söz konusu yönetmeliğin uygulamadan kaldırılmasını istedi. Bu taleplerinde yer altındaki yapılaşmanın, kat bahçelerinin, tesisat katlarının emsal dışı bırakılmaması gerektiğini savundu.

İzahı zor bir inşaat!

Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi Başkanı Erhan Demirdizen, söz konusu inşaat alanının izahının çok güç olduğunu söylüyor: “Arsanın büyüklüğünden 10 kat daha fazla bina yapılmış. Şimdiye kadar böyle artış görmedik. Yer üstünde 30 bin olması gerekirken 108 bin metrekare inşaata izin verilmiş. Yerin altı da eklenince 184 bin metrekareye çıkıyor.” Demirdizen, durumu teknik olarak açıklamanın çok zor olduğunu vurguluyor: “Kişiye özel imar tadilatları olduğunda mahkemeden dönüyordu. Ancak burada imar yönetmeliğindeki bütün koşullar zorlanarak bir uygulama yapılmış. Alışveriş merkezinin emsal dışı tutulması imar yönetmeliğine de aykırı. Ruhsatı veren İBB’nin bu konuya açıklık getirmesi gerekiyor.”

Tesisat katına golf alanı yapıyor

Sapphire’de dikkat çeken bir başka konu ise 50 katlı gökdelende toplam 6 katın tesisat katı olarak kullanılması. 5, 15, 25,35,47 ve 50. katlar tesisat katı olarak görünüyor. Ancak 5. ve 50. katlar hariç hepsi asma katlı. Bir başka ifadeyle ’dubleks tesisat’ katları uygulanmış. Peki projede emsal dışı olan tesisat katları gerçekte ne olarak kullanılacak? Gökdelenin satış projesi incelendiğinde ortaya bambaşka bir tablo çıkıyor. Sapphire’de sadece bir kat tesisat katı olarak kullanılmış durumda. Diğer katlar ise ortak kullanım alanı olarak gösteriliyor. 35. kat ise golf alanı olarak görünüyor.

Ruhsat sorunu yaşadı

Sapphire arazisi Mustafa Tatlıcı’ya aitti. 1998 yıllında Tatlıcı otel yapmak için temel attı. Şişli Belediyesi’nden ruhsat alındı. Sonra Şişli Belediyesi ile Kağıthane Belediyesi arasında sınır tartışması yaşandı. Bunun üzerine Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü inceleme yaptı ve Sapphire’nin de bulunduğu adanın Kağıthane ilçe sınırları içinde kaldığına karar verdi. Tatlıcı ekonomik krize yenik düştü ve arsayı temeliyle birlikte satılığa çıkardı. 2005 yılının Aralık ayında ise Kiler Grubu ile anlaştı. Anlaşmanın ardından Kiler Grubu Yönetim Kurulu Üyesi Ümit Kiler, “Operasyonda satın alım olayı yok. Mustafa Tatlıcı ile kat karşılığı-kâr paylaşımı yöntemiyle anlaştık” dedi. Kulislerde ise Tatlıcı ile Kiler’in yüzde 30 kat karşılığı ve 25 milyon dolar üzerinden anlaştığı konuşuldu. 2006’da inşaat ruhsatında sorun yaşandı. Çünkü ruhsatın 5 yıllık süresi dolmuştu. O sırada inşaatın bulunduğu alanda yol göçmesi yaşandı. Kağıthane Belediyesi tarafından ’tahkimat’ yani sadece güçlendirme ruhsatı verildi. Ancak bu ruhsat ile inşaat devam edince sivil toplum örgütleri inşaata tepki gösterdi. Bunun üzerine çok kısa sürede İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden inşaat ruhsatı alındı. Çünkü imar yönetmeliklerine göre İstanbul’da yapılacak 60 metrenin üstündeki bütün inşaatlara İBB’nin onayı gerekiyor. Bu onay alınarak inşaata başlanıyor.