‘Sat ve geri kirala’ modeli

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, ticari gayrimenkul yatırımcıları için ‘sat ve geri kirala’ modelinin yeni trend olacağını kaydetti. Carrefour’un bu yolla büyüdüğünü hatırlatan Alkaş, “Adalet Bakanlığı, Çağlayan’daki Adalet Sarayı’nın sahibi olarak kalmak zorunda değil. Bakanlık, bunu satıp 20 yıl ödemelerle kiracısı olmayı seçerse, satıştan elde edeceği gelirle 4-5 Adalet Sarayı daha yapabilir” dedi.

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Türkiye’nin gelişen potansiyeline paralel olarak 2013 yılı sonunda inşaatı tamamlanacak projelerle birlikte, A tipi ofis arzının 3.75 milyon m2’ye ulaşması beklendiğini, kat olarak değil, komple kiralanmış ofislerin ön plana çıkacağı yeni dönemde ‘sat yap’ ve ‘yap satçılıktan’ sonra ‘sat ve geri kirala’ modelinin uygulanmasının yeni bir trend olacağını açıkladı.

Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkulde bu kavramın önem kazanacağını belirten Alkaş, “Gayrimenkul kavramını satılabilir bir emtia olarak almak gerekiyor. Türk şirketlerin artık malını bilançosunda tutmak yerine, kâr getiren yatırımlara dönüştürmesi daha doğru. Örneğin, Çağlayan’daki Adalet Bakanlığı’nın sahibi Adalet Bakanlığı kalmak zorunda değil. Şayet Bakanlık, bunu satıp kendi uzun vadeli, 20 yıl ödemelerle kiracısı olmayı seçerse, satıştan elde edeceği gelirle 4-5 Adalet Sarayı daha yapabilir” diye konuştu. Bu modelin dünyada oldukça yaygın olduğunu, Carrefour’un ‘sat ve geri kirala’ modeliyle büyüdüğünü ifade eden Alkaş, “Carrefour, kendi binasında uzun dönemli kiracı kalarak, 800’ün üzerinde hipermarketini bu yöntemle satarak büyüdü. Bilançoyu likitleştirmek adına Türk şirketleri için de çok faydalı bir iş modeli” dedi.

TL ile kira, pazarı büyütecek

Jones Lang LaSalle tarafından Türkiye’nin perakende, ofis ve otel pazarlarını değerlendiren ‘Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu’nun verilerinin açıklandığı toplantıda konuşan Alkaş, Türkiye’nin yabancı yatırımcıların radarında olduğu ve her türden yatırımcının pazara olan ilgisinin 2012’de yeniden canlanma sürecine girdiğini kaydetti. Alkaş, önümüzdeki 18 ay içerisinde, Türkiye’nin kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltilmesi ihtimalinin gayrimenkulün her alanını olumlu etkileyeceğini sözlerine ekledi.

Raporun verilerini paylaşan Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman ise perakende sektöründe dövize endeksli kira sözleşmelerini konu alan ve birçok tartışmaya yol açan, yeni Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinin yürürlüğe girmesinin 2020 yılına kadar ertelendiğini hatırlatarak, bu kararın yakın gelecekte yatırımları birkaç katına çıkarmasını beklediklerini kaydetti.

Mevcut durumda kira sözleşmelerinin yüzde 80’inin euro, geri kalanının ise ABD Doları cinsinden düzenlendiğini belirten Erman, “Mal sahibi uzun vadeli finansmandan kaynaklanan açık pozisyon riskini dövize endeksli kira getirisi ile azaltmaya çalışmakta, kiracılar ise TL cinsi gelir elde ettiklerinden ödemeyi TL cinsinden yapmayı tercih ediyor” dedi. Yaptıkları bir araştırmanın kiracıların yüzde 67’sinin kiralarını TL üzerinden ödemeyi seçtiğini ve bunun sürü psikolojisi ile içgüdüsel davranışa bağlı olarak geliştiğini dile getiren Erman, şöyle devam etti: “Son 5 yılın TL, euro ve ABD Doları’ndaki aylık getirileri karşılaştırıldığında, TL’nin euro ya da dolar karşısındaki oynaklığının euro/dolar paritesinden daha fazla olmadığı görülüyor. Bu yüzden TL, daha riskli değil. TL’nin kriz dönemlerinde çok hızlı değer kaybetmeye meyilli olduğu doğru ancak yine de hızlı biçimde istikrara kavuşmakta ve uzun süre dar bir bantta kalmaktadır.”

AVM stoğu 9.9 milyon m2’ye koşuyor, turizmde 3.600 oda arz ediliyor

8Türkiye’nin küresel lig tablosunda 97 ülke arasında şeffaflık gelişiminde zirvede yer alması, yatırım beklentilerini artırıyor.

8Perakende sektörü, gerek ikincil şehirleri de kapsayan portföy yatırımı, gerekse de birincil ve güçlü ikincil şehirlerde tek bir alışveriş merkezi yatırımı olmak üzere, yatırımcıların ilgilendiği öncelikli pazardır.

8Ofis pazarındaki boşluk oranları azalmaktadır. Ancak birincil kira 2009’dan bu yana 30 euroda sabit kalmıştır. 2012 yılının ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında bir artış beklenmektedir.

8“İstiklal Caddesi’nin yakın çevresinde bulunan Karaköy, gelişmekte olan yeni bir perakende bölgesi olarak ortaya çıkıyor. Nişantaşı ise, önemli lüks markalar için hala bir çekim merkezi. İstiklal ve Bağdat Caddeleri, aylık 175 euro/m2 ile birincil kiranın en yüksek olduğu caddeler. Nişantaşı’nda ise bu rakam, 170 euro seviyesinde.

8Türkiye’deki perakende pazarında 2012 yılının ilk yarısı itibarıyla, yaklaşık 1.9 milyon m2 kiralanabilir alan 2013 sonuna kadar bitirilmek üzere inşaat halinde. 2013 sonunda Türkiye’deki toplam AVM stoğunun 9.9 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

82012’nin ilk 5 ayında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı yüzde 1.5 azalmıştır. Ancak 2012’nin ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında bir artış beklenmektedir. Bu durum, İstanbul’daki otellerin doluluk oranlarını ve oda fiyatlarını artıracak. 3 bin 600 odanın üzerinde bir arz, 2012 yılı sonu itibarıyla İstanbul piyasasına girecek.